به گزارش اقتصاد معاصر؛ با توجه به تحلیل‌های ارائه شده در منابع مختلف، پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ تحت تأثیر عوامل متعددی از جمله تورم، رکود تقاضا، هزینه‌های ساخت وساز، سیاست‌های دولتی و تحولات بازار‌های موازی مانند طلا و ارز قرار دارد. در زیر مهمترین سناریو‌ها و عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن این سال بررسی شده اند:
سناریو‌های اصلی پیش بینی قیمت مسکن در 1404
الف) رکود تورمی با افزایش قیمت ملایم
شرح: احتمال غالب در سال ۱۴۰۴ ادامه روند *رکود تورمی* است؛ یعنی کاهش معاملات مسکن همراه با افزایش قیمتها به دلیل تورم بالا.
دلایل:
- کاهش قدرت خرید مردم به دلیل تورم افسارگسیخته (میانگین تورم سالانه حدود ۵۰ درصد در سال‌های اخیر).
- افزایش هزینه‌های ساختوساز (هزینه ساخت بدون زمین از ۱۰-۱۲ میلیون تومان به ۲۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ رسید).
- تقاضای مؤثر محدود به دهک‌های بالای درآمدی و تمرکز بر واحدهای کوچک و حاشی‌های شهر‌ها.
ب) ثبات نسبی در صورت بهبود سیاستها*
شرح: در صورت اجرای سیاست‌های کنترل تورم، افزایش عرضه مسکن و حمایت از طرح‌های ملی مانند «نهضت ملی مسکن»، ممکن است ثبات نسبی در قیمتها ایجاد شود.
چالشها:
- مشکلات تأمین مالی پروژه‌های ساختوساز به دلیل محدودیت‌های بانکی.
- تأخیر در اجرای طرح‌های دولتی به دلیل نوسانات اقتصادی.
ج) جهش قیمت در صورت شوک‌های سیاسی یا اقتصادی
شرح: وقوع شوک‌های ناگهانی مانند افزایش شدید نرخ ارز، تشدید تحریم‌ها یا بحران‌های منطق‌های ممکن است باعث جهش قیمت مسکن شود.
عوامل محرک:
- بازگشت سرمایه‌های حبسشده در بازار طلا و ارز به سمت مسکن.
- افزایش هزینه مصالح ساختمانی وابسته به نرخ دلار.
۲. عوامل کلیدی تأثیرگذار بر قیمت مسکن*
هزینه‌های ساختوساز:
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران و هزینه انشعابات، قیمت تمامشده مسکن را بالا میبرد. این عامل فشار صعودی بر قیمتها ایجاد میکند، اما کاهش تقاضا مانع از رشد شدید میشود.
یک پیشبینی جدید درباره بازار مسکن در سال ۱۴۰۴/ در صورت توافق، قیمت مسکن چه تغییری میکند؟
به گزارش عصر ایران، هر سال دولت به مالکان و مشاوران املاک اخطار می‌دهد که سقف افزایش قرارداد تا ۲۵ درصد مجاز است. با این حال بررسی ها نشان می‌دهد وضعیت بازار چیز دیگری است و حکایت از افزایش بیش از ۴۰ درصدی نرخ اجاره دارد.
طبق آخرین آماری که بانک مرکزی در مرداد ماه سال گذشته اعلام کرده، شاخص کرایه مسکن اجاری در کل مناطق شهری تا تیرماه سال گذشته ۴۹ درصد رشد کرده است.
برخی کارشناسان مسکن معتقدند این افزایش قیمت ها در نتیجه کمبود مسکن است. دولت سیزدهم (رئیسی) در همین راستا وعده داده بود هر سال یک میلیون مسکن بسازد، اما این وعده محقق نشد. شهریور سال گذشته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد دو میلیون و ۶۸۷ هزار و ۴۵۰ واحد نهضت ملی مسکن در دست ساخت قرار دارد اما آماری از میزان پیشرفت این طرح‌ها ارائه نشد.
با این حال دوشنبه معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: برنامه‌ریزی شده در دولت چهاردهم میزان واحدهای تحویل شده نهضت ملی مسکن حدود ۱۴۲ هزار واحد باشد و حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی هم در سال جاری درصورت تامین اعتبار و همکاری مردم بهره‌برداری میشود.
آماری که با آنچه در دولت سیزدهم وعده داده شده بود یا حتی نسبت به آمار اعلامی قبلی تفاوت فاحشی دارد. در عین حال بودجه سال جدید که به گفته بسیاری از کارشناسان همچنان نشان‌دهنده ادامه تورم در سال جدید است، بر وضعیت بازار مسکن هم اثر خواهد داشت.
به تازگی هم اعلام شده مذاکرات رفع تحریم میان ایران و آمریکا شروع می شود و شنبه پیش رو میتواند برای آینده اقتصاد ایران و در نتیجه بازار مسکن مهم باشد. حالا با توجه به این مذاکرات، همچنین وضعیت بودجه سال آینده و تورم موجود، بازار مسکن به چه سمتی میرود و در سال ۱۴۰۴ مردم باید انتظار چه قیمت‌هایی را داشته باشند؟
رونق همراه با تورم در شهریورماه
یک کارشناس مسکن درباره بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ به عصر ایران گفت: با توجه به ابلاغ بودجه و انجام فعالیت‌های عمرانی، احتمال میرود در پایان بهار رونق مختصری در بخش مسکن رخ بدهد.
بیت‌الله ستاریان درباره وضعیت بازار این بخش با توجه مذاکرات جاری میان ایران و آمریکا گفت: در صورت انجام توافق، مسکن اولین بازاری است که تمام سرمایه‌ها را از سایر بازارها مانند ارز و طلا جذب خواهد کرد، چراکه نرخ ارز و طلا حتی به طور موقت به ثبات نسبی خواهد رسید، البته ادامه این روند به سایر برنامه‌های اقتصادی دولت بستگی خواهد داشت.
او اضافه کرد: می‌توان پیشبینی کرد که در صورت انجام توافق میان ایران و آمریکا، در حوزه مسکن یک روند خروج از رکود ولی همراه با تورم را در پیش خواهیم داشت که احتمالا در شهریور ماه رخ خواهد داد.
ستاریان عنوان کرد: اگر توافق صورت بگیرد و ایران بتواند در تراکنش‌ها و جابه‌جایی‌های مالی آزادانه‌تر عمل کند و جذب سرمایه صورت بگیرد، احتمالا مسکن از اولین بخش‌هایی خواهد بود که حرکت خواهد کرد و سرمایه‌ها را به خود جلب میکند. پس از آن وضعیت تولید در سایر صنایع رونق خواهد گرفت.
مسکن باز هم گران میشود؟
این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: حتی در صورت توافق باز هم در بازار مسکن تورم وجود خواهد داشت. تا زمانی که تولید مسکن به تعادل نرسد، چهار نوع افزایش را در بازار آن شاهد خواهیم بود که شامل افزایش قیمت، افزایش معاملات، افزایش سرمایه‌گذاری و افزایش تولید است.
ستاریان ادامه داد: تا زمانی که تولید و تعداد مسکن به تعادل نرسد، نمی‌توان انتظار داشت که قیمتها کاهش پیدا کنند. پس از رسیدن تعداد مسکن به تعادل، دیگر افزایش قیمت به شکل فعلی وجود نخواهد داشت.
او گفت: در صورتی که هر سال یک میلیون مسکن ساخته شود، بین ۷ تا ۱۰ سال آینده بازار مسکن در ایران به تعادل خواهد رسید و افزایش قیمت کنترل خواهد شد.
اگر توافق نشود رکود ادامه مییابد
این کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار مسکن در صورتی که مذاکرات به نتیجه نرسد، گفت: یک رونق جزیی در انتهای بهار وجود خواهد داشت و بازار به رکود می‌گردد.
ستاریان افزود: تورم هم در بازار مسکن هم ادامه خواهد داشت چراکه همانطور که گفتم در کشور کمبود بسیار زیاد مسکن وجود دارد.
او گفت: در سال گذشته هم با وجود تورم و افزایش قیمت اما بازار راکد بود و درواقع بازار مسکن درگیر رکود تورمی بود.
بازار‌های موازی (طلا و ارز) و بازار مسکن
در سال ۱۴۰۳، سرمایه‌ها به جای مسکن به سمت طلا حرکت کردند. اگر قیمت طلا تثبیت شود یا کاهش یابد، ممکن است سرمایه‌ها به مسکن بازگردند و تقاضا افزایش یابد.
اثر سیاست‌های دولتی بر قیمت مسکن
عدم مدیریت صحیح بازار مسکن توسط دولت ممکن است به *سونامی قیمت* منجر شود. از سوی دیگر، اجرای طرح‌های حمایتی مانند تسهیلات اجاره میتواند ثبات نسبی ایجاد کند.
قدرت خرید خانوارها:
شکاف عمیق بین درآمد‌ها و قیمت مسکن، تقاضای مؤثر را محدود کرده است. پیشبینی میشود رشد قیمت مسکن در ۱۴۰۴ حدود *نصف تورم عمومی* باشد.
پیش بینی عددی و روند قیمتها
- رشد قیمت: انتظار میرود رشد قیمت مسکن در محدوده *۲۰-۳۰ درصد* باشد، در حالی که تورم عمومی ممکن است به ۴۰-۵۰ درصد برسد.
- بازار اجاره: افزایش قیمت اجاره بها به دلیل تورم و کاهش عرضه واحدهای اجار‌های (به ویژه در مناطق شهری) اجتناب ناپذیر است.
- مناطق حاشیه ای: تقاضا برای واحدهای کوچک و ارزان در حاشیه شهر‌ها افزایش مییابد.
توصیه به ذینفعان
خریداران مسکن:
- در صورت نیاز فوری، مناطق حاشی‌های یا واحدهای نوسازی شده را در اولویت قرار دهند.
- از فشار برای خرید سریع خودداری کنند؛ رکود بازار فرصت چانهزنی ایجاد میکند.
- سرمایه گذاران:
- تمرکز بر مناطق رو به توسعه با پتانسیل رشد قیمتی.
- اجارهداری در شرایط رکود، منبع درآمد پایدارتری است.
- فروشندگان مسکن:
- تعیین قیمت واقع بینانه متناسب با قدرت خرید بازار.
- انتظار برای بهبود شرایط سیاسی-اقتصادی ممکن است سودآوری را افزایش دهد.
جمع بندی
بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ با ترکیبی از *افزایش قیمت ملایم* و *رکود معاملات* همراه خواهد بود. سناریوی محتملتر، *رکود تورمی* است، اما جهش قیمت در صورت شوک‌های خارجی یا بازگشت سرمایه‌ها از طلا به مسکن دور از انتظار نیست. نقش دولت در مدیریت بازار و سیاست‌های حمایتی، تعیین کننده ترین عامل در ثبات یا بی ثباتی قیمت هاست.