معامله برد-برد برای دولت و سرمایه‌گذار برای حل معضل مسکن؛

چگونه «اعتبار مالیاتی» بخش خصوصی را خانه‌ساز می‌کند؟

درحالی‌که سیاست‌های مسکن در ایران همچنان به تزریق مستقیم منابع دولتی وابسته است، مدل موفق «اعتبار مالیاتی مسکن» (LIHTC) در دنیا دهه‌هاست که با موفقیت بخش خصوصی را به ساخت مسکن ارزان تشویق می‌کند. این الگو به جای پرداخت پول، به سازندگان اعتبار مالیاتی می‌دهد که می‌تواند توسط بانک‌ها و شرکت‌ها خریداری شود. این انگیزه قدرتمند، جریانی پایدار از سرمایه خصوصی را به سمت این پروژه‌ها هدایت کرده و مدلی کارآمد برای تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه، بدون اتکا به بودجه مستقیم دولتی، ایجاد کرده است.

کد خبر : ۲۸۶۷۵

پنجشنبه - 26 تير 1404

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر، بحران مسکن و چالش تأمین سرپناه برای اقشار کم‌درآمد، یکی از دغدغه‌های مشترک دولت‌ها در سراسر جهان است. در ایران، سیاست‌ها عمدتاً بر ساخت‌وساز مستقیم توسط دولت یا پرداخت یارانه‌های نقدی و وام‌های تکلیفی متمرکز بوده‌اند؛ رویکرد‌هایی که با وجود تلاش‌های صورت‌گرفته، به دلیل بار مالی سنگین بر دوش دولت و پیچیدگی‌های اجرایی، نتوانسته‌اند به طور کامل پاسخگوی نیاز انباشته بازار باشند. در مقابل، برخی کشور‌های جهان از جمله ایالات متحده از سال ۱۹۸۶ یک الگوی متفاوت و کارآمد را به خدمت گرفته‌اند که به ابزار اصلی دولت برای تشویق توسعه و نوسازی مسکن استیجاری مقرون‌به‌صرفه تبدیل شده است. این برنامه که با نام «اعتبار مالیاتی مسکن برای افراد کم‌درآمد» (LIHTC) شناخته می‌شود، با تکیه بر سازوکار‌های هوشمندانه مالی و درگیر کردن فعالانه بخش خصوصی، توانسته بدون تحمیل هزینه مستقیم ساخت‌وساز به دولت، عرضه مسکن ارزان را به شکل چشمگیری افزایش دهد. بررسی دقیق این مدل می‌تواند درس‌های ارزشمندی برای سیاست‌گذاران ایرانی در جهت کاهش تصدی‌گری دولت و استفاده از ظرفیت عظیم سرمایه خصوصی ارائه دهد.

قلب تپنده مدل LIHTC، خلق یک انگیزه مالیاتی قدرتمند برای بخش خصوصی است. در این طرح، دولت به جای ساخت خانه، به توسعه‌دهندگان و انبوه‌سازان «اعتبار مالیاتی» می‌دهد. این اعتبار‌ها به دو نوع اصلی تقسیم می‌شوند: نوع اول که به «اعتبار ۹ درصدی» معروف است، معمولاً برای پروژه‌های ساخت‌وساز جدید استفاده می‌شود و جذابیت بیشتری دارد. نوع دوم، «اعتبار ۴ درصدی» است که اغلب برای نوسازی و بازسازی ساختمان‌های موجود یا پروژه‌هایی که از سایر یارانه‌های دولتی نیز بهره‌مند هستند، به کار می‌رود. سازنده پس از دریافت مجوز، می‌تواند این اعتبارات را به مدت ۱۰ سال از بدهی مالیاتی خود کسر کند.

اما یک شرکت یا نهاد برای ساخت پروژه به نقدینگی فوری نیاز دارد و نمی‌تواند یک دهه برای بهره‌مندی از این امتیاز صبر کند. اینجاست که حلقه کلیدی برنامه شکل می‌گیرد: سازندگان این جریان ده‌ساله اعتبار مالیاتی را در بازار به سرمایه‌گذاران، که عمدتاً بانک‌ها و مؤسسات مالی بزرگ هستند، می‌فروشند و در ازای آن، سرمایه نقدی اولیه (Equity Financing) دریافت می‌کنند. این فرآیند فروش معمولاً در قالب یک مشارکت حقوقی ساختاریافته (Limited Partnership) انجام می‌شود که در آن، سازنده به عنوان شریک اصلی، مسئولیت ساخت و مدیریت روزمره پروژه را بر عهده دارد. سرمایه‌گذار نیز به عنوان شریک با مسئولیت محدود، نقشی عمدتاً منفعل داشته و در ازای تأمین سرمایه، اعتبارات مالیاتی را برای کاهش بدهی‌های مالیاتی خود در سال‌های آینده دریافت می‌کند. قیمت این اعتبارات در بازار تعیین می‌شود؛ برای مثال، یک سرمایه‌گذار ممکن است هر یک دلار اعتبار مالیاتی را به قیمت ۸۵ تا ۹۵ سنت خریداری کند و مابه‌التفاوت آن، سود سرمایه‌گذاری او را تشکیل می‌دهد. این تزریق سرمایه اولیه، وابستگی سازنده به وام‌های سنگین بانکی را به شدت کاهش داده و با پایین آوردن هزینه تمام‌شده، امکان ارائه واحد‌ها با اجاره‌بهای پایین را فراهم می‌سازد.

الزامات قانونی و فرصت‌های پیاده‌سازی در ایران

اجرای چنین طرحی در ایران بدون شک با چالش‌هایی روبروست، اما فرصت‌های آن نیز قابل توجه است. اولین قدم، تقویت نظام مالیاتی کشور و ایجاد یک چارچوب قانونی شفاف و پایدار برای «اعتبارات مالیاتی» است. نظام مالیاتی ایران باید بتواند چنین ابزاری را به رسمیت بشناسد و تضمین کند که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، از جمله بانک‌ها، شرکت‌های بزرگ تولیدی یا هلدینگ‌های سرمایه‌گذاری، بتوانند با اطمینان این اعتبارات را خریداری کرده و از آن برای کاهش مالیات عملکرد خود استفاده کنند. این امر مستلزم همکاری نزدیک میان وزارت اقتصاد، سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی است.

موفقیت این مدل صرفاً به دلیل سازوکار مالی آن نیست، بلکه یک چارچوب اداری و قانونی دقیق بر آن نظارت دارد که پیاده‌سازی آن در ایران نیز مستلزم ایجاد ساختار‌های مشابه است. در آمریکا، دولت فدرال سقف اعتبارات مالیاتی هر ایالت را سالانه بر اساس جمعیت آن تعیین می‌کند. سپس، نهاد‌هایی به نام «آژانس‌های مالی مسکن ایالتی» (HFAs) مسئولیت اداره برنامه و تخصیص این اعتبارات به پروژه‌ها را بر عهده می‌گیرند. این آژانس‌ها موظف‌اند یک «برنامه تخصیص کیفی» (QAP) تدوین کنند که در آن اولویت‌های ایالت برای تخصیص اعتبار مشخص می‌شود. این اولویت‌ها می‌تواند شامل پروژه‌هایی باشد که به کم‌درآمدترین خانوار‌ها خدمت می‌کنند، برای مدت طولانی‌تری ارزان باقی می‌مانند، یا در مناطق جغرافیایی خاصی احداث می‌شوند. مهم‌تر آنکه فرآیند تدوین این برنامه‌ها کاملاً عمومی است و نظرات جوامع محلی و ذی‌نفعان در آن لحاظ می‌شود.

برای آنکه یک پروژه واجد شرایط دریافت اعتبار شود، باید از فیلتر‌های سخت‌گیرانه‌ای عبور کند. برای مثال، سازنده باید متعهد شود که درصد مشخصی از واحد‌ها را به خانوار‌هایی با درآمد معین اختصاص دهد. طبق یکی از معیار رایج درآمدی، حداقل ۴۰ درصد واحد‌ها باید به مستأجرانی با درآمد ۶۰ درصد یا کمتر از متوسط درآمد منطقه اختصاص یابد. همچنین این برنامه تضمین می‌کند که مبلغ اجاره (با احتساب هزینه‌های آب و برق) از ۳۰ درصد درآمد همان خانوار‌ها تجاوز نکند. این قوانین سخت‌گیرانه تضمین می‌کند که یارانه‌های دولتی دقیقاً به هدف اصابت کرده و به دست جامعه هدف می‌رسد. علاوه بر این، برای تشویق ساخت‌وساز در مناطق محروم و کمتر توسعه‌یافته، مشوقی به نام «تقویت پایه» (Basis Boost) وجود دارد که به سازندگان در این مناطق اجازه می‌دهد تا ۳۰ درصد اعتبار مالیاتی بیشتری دریافت کنند. الگوبرداری از این چارچوب‌های قانونی و نظارتی، از جمله ایجاد نهاد‌های استانی مشابه HFA و تدوین برنامه‌های تخصیص شفاف، می‌تواند به ایران کمک کند تا با بهره‌گیری از سرمایه و کارایی بخش خصوصی، گامی پایدار و مؤثر در جهت حل معضل مسکن بردارد و از تجارب ناموفق گذشته که متکی بر منابع محدود دولتی بود، فاصله بگیرد.