اقتصاد معاصر گزارش می‌دهد

مولدسازی دارایی‌های دولت در پیچ و خم غفلت

مولدسازی دارایی‌های دولت، با وجود تاکید ویژه در بودجه‌های سالانه و تصویب مصوبه سران قوا در سال ۱۴۰۱، همچنان با چالش‌های جدی مواجه است؛ آمارها نشان می‌دهد از میان نزدیک به ۳ هزار ملک مازاد شناسایی‌شده، فقط بخش محدودی وارد فرآیند فروش شده و سهم تحقق‌یافته این سیاست به‌ مراتب پایین‌تر از انتظار بوده است.

کد خبر : ۳۱۴۰۵

سه‌شنبه - 28 مرداد 1404

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ هرساله در بودجه‌های عمومی، موضوع فروش و مولدسازی اموال و املاک مازاد دستگاه‌های اجرایی جایگاه ویژه‌ای برای دولت پیدا می‌کند. بدین صورت که در طی سالیان گذشته، سازمان برنامه و بودجه حساب خاصی روی درآمدهای حاصل از مولدسازی این اموال و املاک باز می‌کرد. در آذرماه سال ۱۴۰۱، شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا، مصوبه «مولدسازی دارایی‌های دولت» را تصویب کرد که می‌توان آن را نقطه عطف مهمی در فروش و مولدسازی املاک و دارایی‌های دولت دانست.

طی عملکرد ۲ ساله مصوبه مذکور، ﺣﺪود ٢٩٧٠ پلاک ملکی ﺑﻪ ﻋﻨﻮان املاک ﻣﺎزاد معرفی شده‌ ﻛﻪ ٢٧ درﺻﺪ از آن‌ها داراى ﭘﻴﺸﺮﻓﺖ در مراحل ﺑﻌﺪى (اﺧﺬ ﻣﺼﻮﺑﻪ ﺗﻌﻴﻴﻦ ﻗﻴﻤﺖ و ﺑﻌﻀﺎ ﺑﺮﮔﺰارى ﻣﺰاﻳﺪه) ﺑﻮده و ٧٣ درﺻﺪ باقیمانده ﺗﺎﻛﻨﻮن ﻓﺎﻗﺪ ﭘﻴﺸﺮﻓﺖ مد نظر در مولدسازی بوده‌ اﺳﺖ. ﺣﺪود ٨٨ درﺻﺪ از اﻣﻼک ارزشﮔﺬارى ﺷﺪه، زﻳﺮ ٥٠ ﻣﻴﻠﻴﺎرد ﺗﻮﻣﺎن و ﻛﻤﺘﺮ از ٢ درﺻﺪ آن‌ها (فقط ١٣ ملک) ﺑﺎﻻى ٥٠٠ ﻣﻴﻠﻴﺎرد ﺗﻮﻣﺎن ارزشﮔﺬارى ﺷﺪه‌اﻧﺪ.

ﻣﺠﻤﻮع اﻳﻦ ﺷﻮاﻫﺪ نشان می‌دهد، ﻣﻴﺎﻧﻪ (نه‌‌ میانگین) ارزش املاک ﻣﺎزاد ارزشﮔﺬارىﺷﺪه فقط ٥ ﻣﻴﻠﻴﺎرد ﺗﻮﻣﺎن اﺳﺖ. در نتیجه می‌توان اظهار داشت که ﺑﺨﺶ ﻋﻤﺪه املاک معرفی‌شده ﺗﻮﺳﻂ دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎی اجرایی، نسبت به تصور اولیه سیاست‌گذاران داراى ارزش ﭘﺎﻳﻴﻦ‌تر بوده‌اند.

در ﺣﻮزه روشﻫﺎى ﻋﺮﺿﻪ اموال مازاد، ﻣﺰاﻳﺪه برخلاف تهاتر، روش ﻏﺎﻟﺐ ﻣﻮرد اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻮده اﺳﺖ. از ﺳﻮی دیگر، ﺷﻮاﻫﺪ حاکی از آن اﺳﺖ ﻛﻪ ﻋﻤﺪه دارایی‌هایی ﻛﻪ ﺑﻪ ﻓﺮوش رﺳﻴﺪه، در «ﻗﻴﻤﺖ ﭘﺎﻳﻪ ﻣﺼﻮب» فروخته شده و رﻗﺎﺑﺖ چندانی ﺑﺮاى اﻓﺰاﻳﺶ ﻗﻴﻤﺖ در ﻓﺮوش، انجام نشده‌ اﺳﺖ. ﻫﻤﭽﻨﻴﻦ ﺑﺨﺶ ﻗﺎﺑﻞ توجهی از ﻣﺰاﻳﺪهﻫﺎ ﻓﺎﻗﺪ متقاضی ﺑﻮده و منتهی ﺑﻪ ﻓﺮوش ﻧﺸﺪه اﺳﺖ.

در مدت ۲ سال اخیر، ﻣﺠﻤﻮع ارزش املاک ﻣﺎزاد ارزشﮔﺬارى ﺷﺪه ﺣﺪود ٦١ ﻫﺰار ﻣﻴﻠﻴﺎرد ﺗﻮﻣﺎن و ﻣﺒﻠﻎ کل املاک ﻓﺮوخته‌شده ﺑﻪ ﻫﻤﺮاه ﺗﻬﺎﺗﺮ و ﻣﻌﺎوﺿﻪ، فقط ٢ ﻫﺰار ﻣﻴﻠﻴﺎرد ﺗﻮﻣﺎن ﺑﻮده‌ اﺳﺖ. ﺑﻪ بیان دیگر از جهت تعداد، ﻓﺮوش ﺑﺮاى ﺣﺪود ١٩ درﺻﺪ املاک داراى ﻣﺼﻮﺑﻪ ارزشﮔﺬارى ﻣﺤﻘﻖ ﺷﺪه‌ است.

مهمترین موانع مولدسازی دارایی‌های دولت

در حال حاضر ﻓﻘﺪان اﻧﻌﻄﺎف کافی در روش و ﺷﺮاﻳﻂ واﮔﺬارى اموال مازاد، ﻣﺤﺪودﻳﺖ ﺳﺎﺧﺘﺎر بروکراتیک دوﻟﺖ ﺑﺮای اﺟﺮاى ﻛﺎرآﻣﺪ ﻛﺎرﻛﺮدﻫﺎى واﮔﺬارى، ﻛﻤﺒﻮد ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﻪ دﻟﻴﻞ ﺷﺮاﻳﻂ عمومی اﻗﺘﺼﺎدى ﺣﺎﻛﻢ ﺑﺮ ﻛﺸﻮر، ﭼﺎﻟﺶ ﺗﻄﺒﻴﻖ دارایی و بدهی، ﻓﻘﺪان ﺧﺰاﻧﻪ ﻏﻴﺮﻧﻘﺪ واﺣﺪ در خزانه‌داری کل کشور، ﻛﻮچک‌ﻣﻘﻴﺎس بودن ﻋﻤﺪه املاک موجود در ﻓﺮآﻳﻨﺪ ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى، ﭘﺎﻳﻴﻦ ﺑﻮدن ﻧﻘﺶآﻓﺮینی و ﺳﻄﺢ درﮔﻴﺮى ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﺮﻧﺎﻣﻪ و ﺑﻮدﺟﻪ در ﻓﺮآﻳﻨﺪ ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى و ﻋﺪم اﺳﺘﻔﺎده موﺛﺮ از ﻇﺮﻓﻴﺖ ﻋﻈﻴﻢ اراضی در اﺧﺘﻴﺎر دوﻟﺖ، جزو مهم‌ترین موانع مولدسازی دارایی‌های دولت محسوب می‌شوند.

در رابطه با اراضی دولتی لازم به ذکر است، هم‌اکنون ﭼﻨﺪﻳﻦ متولی ﺑﺮاى ﺣﻮزه اراضی در کشور وﺟﻮد دارد ﻛﻪ ﻫﺮﻛﺪام ﻫﺪف متفاوتی را در ﻣﺪﻳﺮﻳﺖ اراضی ﺗﺤﺖ اﺧﺘﻴﺎر ﺧﻮد دﻧﺒﺎل می‌کنند که متاسفانه ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى در ﻣﻔﻬﻮم اﻗﺘﺼﺎدى آن در زﻣﺮه اوﻟﻮﻳﺖﻫﺎى اصلی ﻫﻴﭻکدام ﻗﺮار ﻧﺪارد. در ﭼﻨﻴﻦ شرایطی، ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى اراضی ﺑﻪ ﺣﺎﺷﻴﻪ رﻓﺘﻪ و در ﻣﻘﻴﺎسﻫﺎى بزرگ در دﺳﺘﻮر ﻛﺎر ﻗﺮار نمی‌گیرد. ﺷﻮاﻫﺪ ﻧﻴﺰ حاکی از آن اﺳﺖ ﻛﻪ ﻋﻤﺪه زﻣﻴﻦﻫﺎى معرفی ﺷﺪه ﺑﺮاى ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى، اولا داراى ﻣﻘﻴﺎسﻫﺎى ﻗﺎﺑﻞ ﺗﻮﺟﻪ ﻧﺒﻮده و دوما ﺑﻪ ﺷﻜﻞ ﻣﻮردى ﺗﻮﺳﻂ دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎ برای مولدسازی و فروش عرضه شده‌اند، ﺑﻪ‌ نحوی که نمی‌توان ﮔﻔﺖ که ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى اراضی در ﻣﻘﻴﺎس ﺑﺰرگ، ﺑﻪ ﻋﻨﻮان یک راﻫﺒﺮد ﺗﻮﺳﻂ دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎى متولی اراضی دﻧﺒﺎل می‌شود.

پیشنهادات عملیاتی و سیاستی به‌ منظور ارتقا و بهبود فرآیند مولدسازی

ﺳﺎزوﻛﺎر ﻛﺎرﮔﺰارى اموال و املاک مازاد دولت: در اﻳﻦ ﺳﺎزوﻛﺎر ﻣﺎﺑﻪازاى بدهی دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎى‌ اجرایی ﺑﻪ ﻃﻠﺒﻜﺎران، اﺳﻨﺎد ﺗﻌﻬﺪى خاصی بر روى املاک ﻣﺎزاد ﺻﺎدر ﺷﺪه و در اﺧﺘﻴﺎر «کارﮔﺰار» به‌ عنوان یک نهاد حقوقی مستقل ﻗﺮار می‌گیرد. اﻳﻦ اﺳﻨﺎد ﺗﻌﻬﺪى، ﺳﻨﺪ ﺗﺨﺼﻴﺺ دارایی‌های ﻏﻴﺮﻧﻘﺪ دوﻟﺖ ﺑﺮاى ﺗﺴﻮﻳﻪ ﻣﻄﺎﻟﺒﺎت ﻃﻠﺒﻜﺎران اﺳﺖ. بدین‌ صورت که ﻋﻤﻠﻴﺎت ﻓﺮوش و ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى دارایی‌های ﺗﺨﺼﻴﺺ داده ﺷﺪه از طرف دولت ﺑﺮﻋﻬﺪه ﻛﺎرﮔﺰار ﮔﺬاﺷﺘﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ. ﻣﺘﻌﺎﻗﺐ اﻳﻦ اﻣﺮ، ﺑﻪ ﻣﻴﺰان ارزش دارایی‌های ﻏﻴﺮﻧﻘﺪ مدنظر، ﺗﺴﻮﻳﻪ ﻣﻄﺎﻟﺒﺎت ﻃﻠﺒﻜﺎران دﺳﺘﮕﺎه اجرایی نیز ﺑﺮﻋﻬﺪه ﻛﺎرﮔﺰار ﻗﺮارداده می‌شود. ﺑﻪ ﺑﻴﺎن‌ دﻳﮕﺮ دوﻟﺖ از یک‌سو دارایی ﻏﻴﺮﻧﻘﺪ ﺧﻮد را ﺟﻬﺖ ﺗﺴﻮﻳﻪ ﻣﻄﺎﻟﺒﺎت اﺷﺨﺎص ﺗﻌﻴﻴﻦ ﺷﺪه، ﺗﺨﺼﻴﺺ می‌دهد و بلافاصله در اﺧﺘﻴﺎر ﻛﺎرﮔﺰار (ﺟﻬﺖ ﻋﻤﻠﻴﺎت ﻓﺮوش، ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى ﻳﺎ ﺗﻬﺎﺗﺮ) ﻗﺮار می‌دهد و ازﺳﻮی‌ دیگر، ﻃﻠﺒﻜﺎران را ﺟﻬﺖ ﺗﺴﻮﻳﻪ ﻣﻄﺎﻟﺒﺎت ﺑﻪ ﻛﺎرﮔﺰار ارﺟﺎع می‌دهد.

اﻧﺘﻘﺎل ﻋﻤﻠﻴﺎت ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى ﺑﻪ ﺧﺎرج از دوﻟﺖ توسط ﻛﺎرﮔﺰار، اﻧﻌﻄﺎف ﻋﻤﻞ ﻻزم را ﺑﺮاى ﺗﺴﺮﻳﻊ و ﺗﺴﻬﻴﻞ در روشﻫﺎى واﮔﺬارى و ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى دارایی‌ها اﻳﺠﺎد می‌کند. ﻫﻤﭽﻨﻴﻦ ﺳﺎزوﻛﺎر درﻳﺎﻓﺖ ﻛﺎرﻣﺰد ﺗﻮﺳﻂ ﻛﺎرﮔﺰار، اﻧﮕﻴﺰش ﻻزم ﺑﺮاى ﺗﺴﺮﻳﻊ و ارﺗﻘﺎى ﻛﻴﻔﻴﺖ واﮔﺬارى را ﻓﺮاﻫﻢ می‌کند. در ضمن ﭼﺎﻟﺶ ﺗﻄﺒﻴﻖ ﺗﺎ ﺣﺪ بالایی ﻣﺮﺗﻔﻊ می‌شود؛ زﻳﺮا در اﻳﻦ اﻟﮕﻮ، ﻧﻴﺎزى ﺑﻪ ﺗﻄﺒﻴﻖ ﻧﻈﻴﺮﺑﻪﻧﻈﻴﺮ بدهی و دارایی دﺳﺘﮕﺎه اجرایی وﺟﻮد ﻧﺪارد.

ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى ﻣﻮردى اراضی ﻣﺴﺘﻌﺪ: یک اﻳﺪه ﻗﺎﺑﻞ ﻃﺮح در ﺣﻮزه اراضی، اﻟﺰام وزارت راه و ﺷﻬﺮﺳﺎزى ﺑﻪ معرفی ﻟﻜﻪﻫﺎى ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺟﻬﺖ ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى ﺑﺎ روﻳﻜﺮد اﻗﺘﺼﺎدى ﺑﻪ هیات عالی مولدسازی دارایی‌های دولت اﺳﺖ. در اﻳﻦ اﻳﺪه، ﻃﺮح کلی ﺗﻮﺳﻌﻪ ﻟﻜﻪ ﻫﻢزﻣﺎن ﺑﺎ معرفی آن ﺗﻮﺳﻂ وزارت راه و ﺷﻬﺮﺳﺎزى ﺗﺪوﻳﻦ می‌شود، ﺑﻪ ﻧﺤﻮى ﻛﻪ ﺗﻮﺳﻌﻪدﻫﻨﺪﮔﺎن ﻗﺎدر ﺑﺎﺷﻨﺪ ﺑﺮاﺳﺎس ﻃﺮح کلی، برنامه عملیاتی تفصیلی خود را ﺗﻬﻴﻪ ﻛﺮده و سپس ﻋﻤﻠﻴﺎت اجرایی را شروع کنند. در اﻳﻦ ﭼﺎرﭼﻮب، ﭘﺮداﺧﺖ ﺑﻬﺎى زﻣﻴﻦ و ﻫﺰﻳﻨﻪﻫﺎى زیرساختی برﻋﻬﺪه ﺗﻮﺳﻌﻪدﻫﻨﺪﮔﺎن ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.

ﻛﺎﻫﺶ ﻣﺤﺪودﻳﺖ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻟﺰوم ﺗﻌﻠﻖ بدهی و دارایی ﺑﻪ یک دﺳﺘﮕﺎه: ﻟﺰوم ﺗﺴﻮﻳﻪ بدهی یک دﺳﺘﮕﺎه از ﻣﺤﻞ دارایی‌های ﻫﻤﺎن دﺳﺘﮕﺎه، ﻣﺤﺪودﻳﺖ زﻳﺎدى ﺑﺮاى طراحی در ﻣﻮﻟﺪﺳﺎزى اﻳﺠﺎد می‌کند. بدین‌جهت پیشنهاد می‌شود، اﺳﺘﻔﺎده از ﺳﺎزوﻛﺎر ﺗﺨﺼﻴﺺ توسط ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﺮﻧﺎﻣﻪ و ﺑﻮدﺟﻪ در دستور کار قرار گیرد؛ ﺑﻪ‌ عبارت دیگر، درﺧﺼﻮص بدهی‌هایی ﻛﻪ ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﺮﻧﺎﻣﻪ و ﺑﻮدﺟﻪ ﻗﺼﺪ ﺑﺎزﭘﺮداﺧﺖ آن‌ها را دارد، اﮔﺮ از دارایی یک دﺳﺘﮕﺎه ﺑﺮاى ﺑﺎزﭘﺮداﺧﺖ بدهی دﺳﺘﮕﺎه دﻳﮕﺮ اﺳﺘﻔﺎده ﺷﺪ، ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﺮﻧﺎﻣﻪ و ﺑﻮدﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﻴﺰان ارزش دارایی اﺳﺘﻔﺎده ﺷﺪه ﺑﺮاى ﺗادﻳﻪ بدهی، ﺗﺨﺼﻴﺺ ریالی ﺑﻴﺸﺘﺮ ﺑﺮاى دﺳﺘﮕﺎه ﺻﺎﺣﺐ دارایی در ﻧﻈﺮ ﺑﮕﻴﺮد.

ﺳﺎزوﻛﺎر ﮔﻮاهی اﻋﺘﺒﺎر ﻗﺎﺑﻞ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ: ﺗﻔﺎوت ﻣﻬﻢ دوﻟﺖ ﺑﺎ ﺳﺎﻳﺮ ﻧﻬﺎدﻫﺎ اﻳﻦ اﺳﺖ ﻛﻪ دوﻟﺖ داراى ﺣﺠﻢ ﻗﺎﺑﻞ ﺗﻮﺟﻪ بدهی ﺑﻪ اﺷﺨﺎص غیردولتی اﺳﺖ ﻛﻪ اﻳﻦ بدهی‌ها می‌توانند ﺗﻘﺎﺿﺎﻫﺎى ﺑﺎﻟﻘﻮه‌اى ﺑﺮاى اﻣﻮال ﻣﺎزاد دوﻟﺖ ﺑﺎﺷﻨﺪ. ﺳﺎزوﻛﺎر اﻧﺘﺸﺎر گواهی اﻋﺘﺒﺎر ریالی، راﻫﻜﺎرى ﺟﻬﺖ ﺗﺒﺪﻳﻞ اﻳﻦ ﺗﻘﺎﺿﺎﻫﺎى ﺑﺎﻟﻘﻮه ﺑﻪ ﺗﻘﺎﺿﺎى موثر اﺳﺖ.

در اﻳﻦ ﺳﺎزوﻛﺎر، وزارت اﻣﻮر اﻗﺘﺼﺎدى و دارایی ﻣﺎﺑﻪازاى بدهی دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎى اجرایی ﺑﻪ ﻃﻠﺒﻜﺎران ﺧﻮد، گواهی اﻋﺘﺒﺎر ریالی ﻗﺎﺑﻞ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻣﻨﺘﺸﺮ و در اﺧﺘﻴﺎر اﺷﺨﺎص ﻃﻠﺒﻜﺎر ﻗﺮار می‌دهد. اﻳﻦ گواهی‌ها ﺻﺮﻓﺎ ﺑﺮاى ﺧﺮﻳﺪ دارایی‌های ﻣﺎزاد دوﻟﺖ ﻗﺎﺑﻞ اﺳﺘﻔﺎده اﺳﺖ؛ یعنی اراﺋﻪ اﻳﻦ گواهی‌ها، ﺟﺎﻳﮕﺰﻳﻦ ﺛﻤﻦ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ در ﻣﺰاﻳﺪهﻫﺎى اﻣﻮال ﻣﺎزاد دوﻟﺖ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد. ﻧﻜﺘﻪ ﻣﻬﻢ درﺧﺼﻮص گواهی‌های ﻣﺬﻛﻮر، ﻗﺎﺑﻠﻴﺖ ﺑﺎزارﭘﺬﻳﺮى و ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ آن اﺳﺖ ﻛﻪ اﺷﺨﺎص ﻃﻠﺒﻜﺎر ﺑﺘﻮاﻧﻨﺪ در ﺻﻮرت ﻋﺪم ﺗﻤﺎﻳﻞ ﺑﻪ ﺧﺮﻳﺪ ﻣﺴﺘﻘﻴﻢ اﻣﻮال ﻣﺎزاد دوﻟﺖ، آن را ﺑﻪ ﺳﺎﻳﺮ اﺷﺨﺎص (اﺷﺨﺎص حقیقی‌، ﻧﻬﺎدﻫﺎى مالی و...) در ﺑﺎزار ﺑﻔﺮوﺷﻨﺪ. در اﺻﻞ اﻳﻦ روش، ﺑﻪ نوعی ﺳﻴﺎلﺳﺎزى ﺑﺪﻫﻲ دوﻟﺖ ﺑﻪ اﺷﺨﺎص در نظر گرفته می‌شود.