نقض قانون جهش تولید مسکن در پروژه‌های خودمالک

در حالی‌ که «قانون جهش تولید مسکن» به عنوان یکی از مهم‌ترین مصوبات مجلس شورای اسلامی با هدف تقویت تولید و عرضه مسکن، حمایت از اقشار متوسط و مشارکت بخش خصوصی به تصویب رسیده است؛ برخی اقدامات اخیر در نظام بانکی کشور، عملا مسیر اجرای این قانون را با چالش‌های جدی روبه‌رو کرده است.

کد خبر : ۴۰۸۴۱

جمعه - 28 آذر 1404

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ یکی از این موارد، تصمیم اخیر بانک مسکن و تایید آن از سوی بانک مرکزی است که طی آن، مدت بازپرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن برای پروژه‌های خودمالک از ۲۰ سال به ۱۰ سال کاهش یافته؛ تصمیمی که نه‌ فقط مغایر با نص صریح قانون است، بلکه آثار اجتماعی و اقتصادی و گسترده‌ای برای ده‌ها هزار متقاضی این طرح در پی دارد.

کاهش غیرقانونی مدت بازپرداخت تسهیلات

طبق اسناد رسمی، بانک مسکن طی نامه‌ای مورخ ۱۴۰۴/۸/۷، مدت قراردادهای مشارکت مدنی و فروش اقساطی در پروژه‌های خودمالک از ۲۰ سال به ۱۰ سال کاهش داده است. این تصمیم در حالی اتخاذ شده که تبصره ۲ ماده ۲ قانون جهش تولید مسکن و شیوه‌نامه اجرایی تسهیلات نهضت ملی مسکن به‌ صورت شفاف، مدت بازپرداخت را مجموعا ۲۰ سال (۳ سال دوره مشارکت + ۱۷ سال بازپرداخت اقساط) تعیین کرده‌ است. بنابراین، تصمیم اخیر بانک مسکن و بانک مرکزی مغایر قانون مصوب مجلس و در نتیجه غیرقانونی است.

استناد به مصوبه‌ای که با قانون در تضاد است

بانک مسکن در نامه‌ای مورخ ۱۴۰۴/۷/۸، به بانک مرکزی و بند ۷ مصوبات بیست‌ویکمین جلسه شورای عالی مسکن مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۳۱ اشاره کرده و اقدام خود را مبتنی بر این مصوبه دانسته است. اما نکته حائز اهمیت آن است که مصوبات شورای عالی مسکن، به استناد ماده ۲ قانون جهش تولید مسکن، صرفا در حوزه برنامه‌ریزی، سیاست‌گذاری و ایجاد هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی اعتبار دارد و باید در اجرای قوانین مصوب مجلس باشد و مغایر با قانون مصوب مجلس مصوبه ای صادر نشود.

از این‌رو هرگونه مصوبه یا دستورالعملی که برخلاف مفاد قانون جهش تولید مسکن یا قوانین دیگر باشد، از نظر حقوقی قابل ابطال و فاقد وجاهت قانونی است.

لزوم لغو بند مغایر مصوبات شورای عالی مسکن

با توجه به مغایرت آشکار بند ۷ مصوبات بیست‌ویکمین جلسه شورای عالی مسکن با قانون بالا دستی ابلاغی ضرورت دارد این بند در اسرع وقت در اولین جلسه شورای عالی مسکن لغو شود. دلایل این ضرورت «مغایرت با ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت کشور» است.

ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده در طول اجرای برنامه نسبت به تولید و عرضه مسکن حمایتی اقدام کند. در بند «الف» این ماده نیز به صراحت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی (پروژه‌های خودمالک)، تعاونی، بخش خصوصی، شهرداری‌ها و نهادهای عمومی غیر دولتی به عنوان شرکای اصلی تولید مسکن یاد شده است. این ماده همچنین وزارت راه را موظف به تسهیل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و اعطای تسهیلات بانکی با شرایط حمایتی می‌داند.

در نتیجه، اقدام بانک مسکن در کاهش مدت بازپرداخت تسهیلات، نه‌ فقط حمایت از بخش خصوصی محسوب نمی‌شود، بلکه در تضاد کامل با روح قانون و سیاست‌های کلان دولت در زمینه رونق تولید مسکن است. در شرایطی که کشور در سالی با عنوان «سرمایه‌گذاری برای تولید» قرار دارد، این تصمیم در عمل به تضعیف انگیزه سرمایه‌گذاری و کندی اجرای پروژه‌های خودمالک منجر خواهد شد.

ابهام در اجرای بند ۹ شورای عالی مسکن

بانک مرکزی در حالی به مصوبه بیست‌ویکمین جلسه شورای عالی مسکن استناد می‌کند که سایر بندهای همین مصوبه، از جمله بند ۹ (افتتاح حساب‌های مسدودی متقاضیان)، تاکنون به‌ درستی اجرا نشده است. توقف اجرای این بند، موجب شده آورده‌های متقاضیان در حساب‌ها غیرقابل استفاده باقی بماند و در نتیجه، پروژه‌ها با کمبود نقدینگی مواجه شوند. این وضعیت، با افزایش طول مدت ساخت، هزینه نهایی پروژه‌ها و قیمت مصالح ساختمانی را بالا برده و در نهایت منجر به زیان متقاضیان و رکود ساخت‌وساز شده است.

عدم اجرای بند ۱۰ و تضییع حق پروژه‌های خودمالک

بند ۱۰ مصوبات بیست‌ویکمین جلسه شورای عالی مسکن، بانک مرکزی را موظف کرده بود تا نسبت به اجرای بند ۹ مصوبات بیستمین جلسه شورای عالی مسکن یعنی افزایش سقف فردی تسهیلات تمام پروژه‌های مسکن حمایتی بدون لحاظ پیشرفت فیزیکی و هزینه باقی‌مانده اقدام کند. اما در عمل، بانک مرکزی همچنان بر اجرای نامه شماره ۲۹۴۶۸۸/۰۳ مورخ ۱۴۰۳/۱۲/۴ پافشاری کرده و پروژه‌های خودمالک را از افزایش تسهیلات محروم نگه داشته است. از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی نیز با این رویه همراهی کرده است.

به‌ عنوان نمونه نامه شماره ۱۲۶۵۴۷/۴۶۰ مورخ ۱۴۰۴/۷/۲۹ دفتر پایش طرح‌های مسکن افزایش تسهیلات را صرفا برای پروژه‌هایی با پیشرفت فیزیکی بالای ۷۵ درصد مجاز دانسته است. این در حالی است که خود این دستگاه‌ها پیش‌تر چنین شرطی را در مصوباتشان لحاظ نکرده بودند. در نتیجه بسیاری از پروژه‌های خودمالک با وام‌های ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومانی در میانه مسیر متوقف یا زیانده شده‌اند.

فشار غیرمنطقی بر متقاضیان و افزایش بار مالی

برخی مدیران بانکی در گفت‌وگوهای رسانه‌ای عنوان کرده‌اند که ممکن است اقساط وام نهضت ملی مسکن با سود دوران مشارکت ۳ ساله و بازپرداخت ۱۷ ساله برای مردم سنگین باشد. اما مشخص نیست چگونه همان مدیران با حذف ۱۰ سال از دوره بازپرداخت، انتظار دارند متقاضیان بتوانند اقساط سنگین‌تر و چندبرابرشده را پرداخت کنند. به‌ عنوان مثال، اقساط وامی که با دوره بازپرداخت ۲۰ ساله حدود ۵ تا ۷ میلیون تومان برآورد می‌شود، در دوره ۱۰ ساله به حدود ۲۰ میلیون تومان در ماه افزایش می‌یابد؛ رقمی که برای اغلب متقاضیان مسکن حمایتی غیرقابل پرداخت است و در نهایت می‌تواند منجر به افزایش معوقات بانکی و ناتوانی عمومی خانوارها در تملک واحد مسکونی شود.

تحلیل کارشناسان حوزه مسکن نشان می‌دهد که تصمیم اخیر بانک مسکن و بانک مرکزی چند پیامد مستقیم دارد که عبارت از «کاهش اعتماد عمومی به نظام بانکی و احساس بی‌عدالتی در میان متقاضیان»، «افزایش هزینه تمام‌شده مسکن و کاهش توان خرید»، «افزایش نرخ نکول تسهیلات به دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط سنگین‌تر»، «تضعیف بخش خصوصی در اجرای پروژه‌های خودمالک و رکود بازار ساخت‌وساز» و «تعارض نهادی میان دستگاه‌های اجرایی، بانکی و سیاست‌گذار که باعث کندی اجرای نهضت ملی مسکن خواهد شد» است.

با توجه به اسناد، قوانین و مصوبات موجود، اقدام بانک مسکن در کاهش دوره بازپرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن برای پروژه‌های خودمالک، خلاف قانون جهش تولید مسکن و ناقض ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت کشور است. این تصمیم موجب تضییع حقوق متقاضیان و ایجاد انحراف در مسیر قانونی طرح نهضت ملی مسکن شده و ضروری است تا شورای عالی مسکن و بانک مرکزی در اسرع وقت نسبت به لغو مصوبه مغایر و بازگشت به مفاد قانونی اقدام کنند.