یک کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «اقتصاد معاصر»:

تامین مالی نهضت ملی مسکن از بانک سیاست شکست خورده است

یک کارشناس بازار مسکن در خصوص تامین مالی طرح نهضت ملی مسکن، گفت: اگر قرار باشد اعتبارات بانک‌ها تنها روش تامین مالی برای پروژه نهضت ملی مسکن باشد محکوم به شکست است. عرضه زمین یکی از روشی‌هایی است که می‌توان از آن برای تسهیل در ساخت و تامین مالی به کار گرفته شود.

کد خبر : ۴۷۴۸

پنجشنبه - 19 مهر 1403

محمد صالح شکوهی کارشناس مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت ایران در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصاد معاصر با اشاره به اینکه زمین و مسکن در ایران به عنوان یک کالای سرمایه‌ای شناخته شده گفت: بر اساس بررسی‌های انجام شده از دهه هفتاد تا ابتدای سال ۱۴۰۰، طی یک بازه زمانی سی ساله قیمت دلار ۳۶۰ برابر شده و در مقابل آن زمین با یک افزایش ۳ هزار و ۴۰۰ برابری مواجه بوده که ۹ برابر قیمت دلار افزایش داشته است.

وی افزود: با وجود اینکه زمین وابسته به منابع خارجی و تحریم‌ها نبوده شاهد افزایش چند برابری آن نسبت به قیمت دلار بودیم که بیش از تورم عمومی و دیگر کالا‌ها افزایش را تجربه کرده، این اتفاق بیانگر این است که زمین و به دنبال آن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای شناخته شده و ساخت و ساز در سالیان اخیر به هدف تامین مسکن برای اقشار مختلف نبوده بلکه هدف سرمایه گذاری داشته است.

شکوهی گفت: در حال حاضر ۷۰ درصد خریداران واحد‌های مسکونی نگاه سرمایه‌ای به این بازار داراند، برای حل این مشکل لازم است دولت به سمت ساز و کار‌هایی برود که خانه‌های احتکار شده شناسایی و مجدد به بازار فروش و اجاره عرضه شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به تعداد زیاد خانه‌های خالی در کشور، گفت: طبق برآورده‌های انجام شده حدود ۶ میلیون واحد مسکونی در کل کشور وجود دارد با این حال بازهم با کمبود مسکن برای خانواده‌ها مواجه هستیم در صورتی که مشکل اصلی کمبود زمین و مسکن نیست بلکه بازار مسکن است که دچار اختلال شده است.

وی افزود: احتکار زمین و مسکن توسط تعداد کمی سرمایه دار، بانک‌ها و دیگر نهاد‌های حاکمیتی صورت می‌گیرد که باعث شده انتظارات تورمی در این بخش بالا برود و از این طریق برای خود منبع درآمدی داشته باشند.

شکوهی در خصوص اتخاذ سیاست‌های مالیاتی برای کنترل بازار مسکن گفت: برای کنترل بازار مسکن یکی از راه حل‌های موثر «مالیات بر عایدی سرمایه» است، روشی که به تازگی قرار است اجرا شود، به این معنا که اگر فردی خانه‌ای خریداری کند و بیش از تورم رشد کرده باشد، سود به دست آمده حاصل درآمد ناشی از کار اقتصادی نبوده بلکه درآمد ناشی از سرمایه‌ای شدن مسکن باعث افزایش آن شده که بخشی را به عنوان مالیات باید بازگرداند.

وی افزود: مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن بیشتر به عنوان اتخاذ سود رانتی شناخته می‌شود که از سرمایه داران گرفته می‌شود و ابزاری برای جلوگیری از سرمایه‌ای شدن زمین و مسکن است، همچنین تا حدودی باعث می‌شود عرضه مسکن به شکل عادلانه‌ای اتفاق بیفتد.

این کارشناس مسکن در خصوص اصلاح ساختار سیاست‌های مالیاتی در حوزه مسکن گفت: از ابتدای دهه پنجاه تاکنون سیاست‌های مختلفی در این حوزه اتخاذ شده که هیچ کدام بازدارندگی و تاثیر مناسبی نداشته در دولت سیزدهم نیز سیاست‌های نسبتا مناسب‌تری وضع شد که تا حدودی نتیجه مثبت داشت اما به طور کلی لازم است تجدید نظر در سیاست‌های این حوزه صورت بگیرد.

وی افزود: مهم‌ترین مانع در نظام مالیاتی که باعث شد بازار مسکن به درستی کنترل نشود موضوع عدم شفافیت دارایی‌ها بوده، در این خصوص با وجود تلاش‌های وزارت راه و شهرسازی سامانه املاک نتوانست بازدهی مناسبی داشته باشد.

وی در خصوص عدم همکاری بانک‌ها در طرح نهضت ملی مسکن گفت: بانک‌ها در مواجهه با طرح نهضت ملی مسکن مسؤولیت‌هایی داشتند که عمده آنها تحقق پیدا نکرد و در نهایت باعث کندی پیشرفت پروژه‌ها شد.

وی افزود: دولت چهاردهم اگر بخواهد چشم انتظار عملکرد بانک‌ها به تهداتشان برای پرداخت تسهیلات مسکن باشد همانند سه سال گذشته تامین مالی پروژه‌های نهضت ملی مسکن با مشکل مواجه خواهد شد بلکه لازم است از روش‌های دیگری همچون عرضه زمین به متقاضیان استفاده کند.

شکوهی در خصوص عرضه زمین در طرح نهضت ملی مسکن، گفت: اگر قرار باشد اعتبارات بانک‌ها تنها روش تامین مالی برای پروژه‌ نهضت ملی مسکن باشد محکوم به شکست است. عرضه زمین یکی از روشی‌هایی است که می‌توان از آن برای تسهیل در ساخت و تامین مالی به کار گرفته شود چرا که بخش زیادی از هزینه‌های مسکن مربوط به زمین است که با این کار تا حدودی هزینه کاهش پیدا می‌کند و علاوه بر آن سرعت پروژه‌ها بیشتر خواهد شد.

این کارشناس مسکن درخصوص سیاست‌های وزیر جدید راه و شهرسازی برای عرضه زمین و گسترش حاشیه شهر‌ها، گفت: در گذشته فرزانه صادق مالواجرد وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم مدعی شد که در شهر‌هایی که امکان گسترش حاشیه شهری وجود داشته باشد عرضه زمین اجرایی خواهد شد اما در خصوص این که کدام شهر‌ها چنین قابلیتی را دارند تا کنون صحبتی نکرده است.

وی در پایان گفت: طبق قانون طرح جامع زمین و مسکن باید تدوین شود که از این طریق آن مشخص خواهد شد در کدام شهر‌ها و با چه مساحتی امکان افقی سازی و عرضه زمین به مردم برای ساخت امکان پذیر خواهد بود.