به گزارش اقتصاد معاصر؛ مالیات بر خانههای خالی یکی از مهمترین ابزارهای سیاستگذاری در بازار مسکن به شمار میرود؛ ابزاری که با هدف مقابله با احتکار واحدهای مسکونی، افزایش عرضه به بازار و کنترل التهاب قیمتها طراحی شد. با این حال، آمارهای عملکردی نشان میدهد این پایه مالیاتی پس از چند سال اجرا هنوز نتوانسته به اهداف پیشبینیشده دست یابد و درآمد ناچیز حاصل از آن، بیش از هر چیز از چالشهای جدی در حوزه شناسایی و اجرای قانون حکایت دارد.
بررسی عملکرد سال 1404 نشان میدهد مجموع مالیات وصولشده از خانههای خالی تنها حدود 7 میلیارد تومان بوده است؛ رقمی که در مقایسه با حجم بازار مسکن کشور و همچنین اهدافی که قانونگذار برای این ابزار در نظر گرفته بود، بسیار ناچیز ارزیابی میشود.
مالیات بر خانههای خالی در قالب اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم از سال 1399 اجرایی شد. فلسفه اصلی این قانون افزایش درآمد دولت نبود، بلکه سیاستگذار تلاش داشت با تحمیل هزینه به مالکان واحدهای بلااستفاده، آنها را به عرضه ملک در بازار فروش یا اجاره ترغیب کند.
بر اساس این قانون، واحدهای مسکونی که بیش از مدت تعیینشده خالی بمانند، مشمول مالیاتی معادل چند برابر مالیات بر درآمد اجاره خواهند شد. همچنین برای مالکان دارای چندین واحد خالی، ضرایب مالیاتی سنگینتری در نظر گرفته شده است.
هدف از این سیاست آن بود که بخشی از واحدهای مسکونی احتکارشده یا سرمایهای به بازار بازگردند و از این طریق بخشی از کمبود عرضه در بازار اجاره و خرید مسکن جبران شود.
با وجود گذشت بیش از چهار سال از اجرای قانون، عملکرد آن فاصله قابل توجهی با اهداف اولیه دارد. طبق آمارهای رسمی، درآمد دولت از محل مالیات بر خانههای خالی در سال 1404 تنها حدود 7 میلیارد تومان بوده است.
این در حالی است که در سال 1403 نیز مجموع درآمد حاصل از این پایه مالیاتی به 16 میلیارد و 274 میلیون تومان رسید؛ رقمی که مربوط به مالیات خانههای خالی شناساییشده در سال 1402 بود.
این ارقام نشان میدهد که یا تعداد بسیار محدودی از واحدهای خالی شناسایی و مشمول مالیات شدهاند یا فرآیند مطالبه و وصول مالیات با موانع جدی روبهرو بوده است. در هر دو حالت، نتیجه نهایی فاصله قابل توجه میان ظرفیت بالقوه این مالیات و عملکرد واقعی آن است.
ناچیز بودن درآمد حاصل از مالیات خانههای خالی زمانی بیشتر خود را نشان میدهد که در کنار وضعیت بازار مسکن قرار گیرد. طی سالهای اخیر همواره گزارشهای مختلف از وجود تعداد قابل توجهی واحد مسکونی خالی یا کماستفاده در کشور حکایت داشته است؛ واحدهایی که بخشی از آنها با هدف سرمایهگذاری و حفظ ارزش دارایی نگهداری میشوند.
در چنین شرایطی انتظار میرفت مالیات بر خانههای خالی بتواند نقش بازدارندهای در رفتار مالکان ایفا کند. اما درآمدهای چند میلیارد تومانی نشان میدهد این ابزار هنوز نتوانسته اثرگذاری قابل توجهی بر بازار مسکن داشته باشد.
کارشناسان معتقدند مهمترین چالش اجرای این پایه مالیاتی نه در نرخ مالیات، بلکه در شناسایی دقیق خانههای خالی نهفته است.
اجرای موفق این قانون نیازمند دسترسی به اطلاعات کامل درباره مالکیت، سکونت و وضعیت بهرهبرداری از واحدهای مسکونی است؛ موضوعی که تکمیل و بهروزرسانی سامانه ملی املاک و اسکان را به مهمترین پیشنیاز اجرای قانون تبدیل کرده است.
در سالهای گذشته، نبود اطلاعات دقیق و ضعف در تبادل داده میان دستگاههای مختلف موجب شد بسیاری از واحدهای مشمول، شناسایی نشوند و فرآیند اخذ مالیات با کندی پیش برود.
در واکنش به همین چالشها، قانونگذار در اردیبهشت 1403 و در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها اصلاحاتی در ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم اعمال کرد.
بر اساس اصلاحات جدید، شهرداریهای شهرهای دارای بیش از 100 هزار نفر جمعیت موظف شدند واحدهای خالی از سکنه را شناسایی و اطلاعات آنها را به وزارت راه و شهرسازی ارسال کنند.
وزارت راه نیز مکلف شد پس از تطبیق اطلاعات با سامانه ملی املاک و اسکان، پروندههای تأییدشده را برای مطالبه مالیات در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد.
این تغییرات نشان میدهد قانونگذار نیز به این جمعبندی رسیده که ضعف اصلی اجرای قانون در نبود دادههای دقیق و سازوکار شناسایی مؤثر قرار دارد.
اگرچه مسئولان بخش مسکن بارها تأکید کردهاند که این مالیات با هدف درآمدزایی طراحی نشده است، اما میزان درآمد حاصل از آن میتواند شاخصی برای سنجش میزان اجرای قانون و اثرگذاری آن باشد.
واقعیت این است که هرچه احتمال شناسایی و مطالبه مالیات کمتر باشد، انگیزه مالکان برای عرضه واحدهای خالی نیز کاهش مییابد. در چنین شرایطی، مالیات بر خانههای خالی عملاً کارکرد تنظیمگری خود را از دست میدهد و نمیتواند رفتار فعالان بازار را تغییر دهد.
به عبارت دیگر، موفقیت این سیاست بیش از آنکه به نرخ مالیات وابسته باشد، به قطعیت شناسایی و اجرای قانون بستگی دارد.
تجربه چند سال اخیر نشان میدهد موفقیت مالیات بر خانههای خالی در گرو شکلگیری یک زنجیره اطلاعاتی کامل میان شهرداریها، وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و سازمان امور مالیاتی است.
تا زمانی که اطلاعات مالکیت و سکونت واحدهای مسکونی بهصورت دقیق و برخط در دسترس نباشد، حتی سختگیرانهترین قوانین مالیاتی نیز نمیتوانند به اهداف خود دست یابند.
در شرایطی که بازار مسکن همچنان با کمبود عرضه، رشد قیمتها و افزایش هزینههای اجاره مواجه است، مالیات بر خانههای خالی میتواند به ابزاری مؤثر برای افزایش عرضه تبدیل شود؛ اما تحقق این هدف مستلزم رفع ضعفهای اطلاعاتی و اجرایی است.
در غیر این صورت، درآمدهای چند میلیارد تومانی حاصل از این پایه مالیاتی بیش از آنکه نشانه موفقیت باشد، روایتگر شکاف میان اهداف قانونگذار و واقعیت اجرای سیاستهای تنظیمی در بازار مسکن خواهد بود./تسنیم