به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن در جنوب تهران طی سالهای اخیر تحت تاثیر افزایش هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید و تغییر رفتار متقاضیان، بیش از گذشته به سمت محلههایی با قیمتهای پایینتر و دسترسی قابل قبول متمایل شده است. در این میان، ظهیرآباد در منطقه ۲۰ تهران به عنوان یکی از محلههای قدیمی شهر ری، بازاری ترکیبی از خانههای قدیمی، املاک کلنگی و آپارتمانهای نوساز را تجربه میکند؛ بازاری که نه در دسته مناطق لوکس قرار میگیرد و نه از چرخه تقاضای مصرفی خارج شده است.
ظهیرآباد به دلیل قرار گرفتن در محدوده شهر ری، همچنان برای بخشی از متقاضیانی که به دنبال سکونت در تهران با بودجه محدودتر هستند، مورد توجه قرار دارد. نزدیکی به معابر اصلی مانند بزرگراه کریمی، بزرگراه تهران-ورامین، بلوار فداییان اسلام و همچنین دسترسی به ایستگاه مترو شهر ری، از جمله عواملی است که در ارزشگذاری ملکی این منطقه نقش دارد.
با این حال، بازار مسکن ظهیرآباد مانند بسیاری از محلههای جنوبی تهران، با یک دوگانگی مواجه است؛ از یک طرف بخشهایی از محله همچنان دارای بافت قدیمی و خانههای ویلایی یا کمطبقه هستند و از طرف دیگر، در خیابانهای اصلیتر ساختوسازهای جدید و آپارتمانهای چندطبقه جایگزین بخشی از این بافت شدهاند.
یکی از ویژگیهای بازار مسکن ظهیرآباد، تفاوت قابل توجه میان ارزش املاک بر اساس سن بنا، موقعیت خیابان و قابلیت ساخت است. خانههای قدیمی و زمینهای دارای امکان تخریب و نوسازی، برای برخی سازندگان جذابیت دارند؛ اما هزینههای بالای ساختوساز و شرایط دشوار تامین مالی باعث شده روند نوسازی با سرعت بالایی پیش نرود.
در بخشهایی از محله که آپارتمانهای جدید ساخته شدهاند، امکانات ساختمان، کیفیت بنا و دسترسی بهتر میتواند باعث فاصله قیمت با واحدهای قدیمیتر شود. در مقابل، واحدهای قدیمیتر همچنان به دلیل قیمت پایینتر، بیشتر مورد توجه خانوارهایی قرار میگیرند که اولویت اصلی آنها کاهش هزینه خرید مسکن است.
یکی از عوامل موثر در ماندگاری تقاضا برای ظهیرآباد، موقعیت ارتباطی آن است. این محله خارج از محدوده طرح ترافیک قرار دارد و علاوه بر دسترسی به شبکه بزرگراهی، از حملونقل عمومی مانند اتوبوس، تاکسی و نزدیکی به مترو شهر ری بهره میبرد.
البته دسترسی مناسب به تنهایی نمیتواند مشکلات بازار مسکن این منطقه را حل کند. کیفیت ساختمانها، وضعیت معابر، امکانات شهری و سرعت نوسازی از جمله عواملی هستند که در تصمیم خریداران تاثیر مستقیم دارند.
بخشهایی از ظهیرآباد همچنان دارای بافت قدیمی است و موضوع نوسازی یکی از مسائل مهم آینده این محله محسوب میشود. تبدیل خانههای فرسوده به ساختمانهای جدید میتواند ظرفیت عرضه مسکن را افزایش دهد اما این فرآیند به دلیل هزینههای ساخت، پیچیدگی تجمیع پلاکها و توان مالی مالکان همیشه با سرعت مورد انتظار پیش نمیرود.
از سوی دیگر، حفظ هویت محلههای قدیمی در کنار توسعه شهری، یکی از چالشهایی است که ظهیرآباد نیز مانند بسیاری از مناطق ریشهدار تهران با آن روبهرو است.
در مجموع بازار مسکن ظهیرآباد را نمیتوان بازاری صرفا سرمایهای یا لوکس دانست؛ این محله بیشتر در مسیر پاسخ به تقاضای مصرفی و خانوارهایی قرار دارد که به دنبال ترکیب قیمت پایینتر، دسترسی مناسب و حضور در محدوده تهران هستند. در عین حال، بافت قدیمی، سرعت نوسازی و تفاوت کیفیت ساختمانها باعث شده بازار این منطقه یکدست نباشد و ارزش هر ملک بیش از هر چیز به موقعیت دقیق، سن بنا و شرایط ساخت آن وابسته باشد.