به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ یکی از سیاست‌های راهبردی دولت‌ها برای مدیریت بازار مسکن شهری، استفاده از اهرم مالیات است. مالیات در این بخش صرفا ابزاری برای کسب درآمد دولت نیست، بلکه کارکردی تنظیم‌گرانه دارد و می‌تواند با افزایش هزینه نگهداری دارایی‌های غیرمولد، انگیزه سفته‌بازی، احتکار زمین و مسکن و تقاضای سوداگرانه را کاهش دهد.
نگهداری ملک بدون استفاده و با هدف کسب سود از افزایش قیمت در ایران فقط مربوط به اشخاص حقیقی نیست، بانک‌ها، بنگاه‌های اقتصادی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری نیز به دلیل فقدان هزینه مالیاتی متناسب، بخش قابل توجهی از سرمایه خود را به‌جای تولید و فعالیت‌های مولد، در دارایی‌های غیرمولد حبس کرده‌اند. بررسی ترکیب درآمدهای مالیاتی بخش مسکن در ایران نشان می‌دهد یکی از دلایل فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن کشور، غفلت دولت‌ها از این کارکرد تنظیم‌گرانه مالیات است.
براساس عملکرد سازمان امور مالیاتی، در نیمه نخست امسال بیش از ۶۳ درصد درآمد مالیاتی این بخش از محل مالیات مستغلات و نقل‌وانتقال سرقفلی تامین می‌شود که عمدتا به املاک تجاری مربوط بوده و سهم مالیات‌های مرتبط با واحدهای مسکونی بسیار ناچیز است. طبق تجربه کشورهای عضو OECD طراحی نظام مالیاتی کارآمد در بخش مسکن، علاوه بر تامین منابع پایدار برای دولت و شهرداری‌ها، با اصلاح انگیزه‌های اقتصادی می‌تواند از احتکار، حباب‌های قیمتی و شکست بازار جلوگیری کند.
بررسی داده‌های سازمان امور مالیاتی کشور نشان می‌دهد در ۶ ماهه نخست امسال حجم درآمد مالیاتی دولت از ۵ بخش شامل مالیات مستغلات، مالیات نقل‌وانتقال سرقفلی، مالیات نقل‌وانتقالات املاک، مالیات بر واحدهای مسکونی گران قیمت و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی حدود ۲۷ هزار و ۷۰۷ میلیارد تومان بوده است. از این مقدار، حدود ۴۲.۵ درصد مربوط به مالیات مستغلات، ۲۰.۶ درصد مربوط به نقل‌وانتقال سرقفلی، ۳۶.۳ درصد مربوط به مالیات نقل‌وانتقال املاک و نزدیک به نیم درصد (۰.۶ درصد) مربوط به مالیات بر واحدهای گران قیمت است. همچنین سهم مالیات بر خانه‌های خالی از کل درآمد مالیاتی بخش مسکن با حدود ۱.۶ میلیارد تومان نزدیک به صفر است.
طبق داده‌های سازمان مالیاتی و گمرک، در ۶ ماهه نخست امسال، حجم کل درآمد مالیاتی دولت حدود ۱۱۰۷ هزار میلیارد تومان بوده که سهم مالیات مسکن از این مقدار به ۲.۵ درصد می‌رسد.
بررسی داده‌های تاریخی نشان می‌دهد سهم مالیات مسکن از درآمدهای مالیاتی دولت در چند سال اخیر به کمترین سطوح تاریخی خود طی ۴ دهه اخیر رسیده است. براساس این داده‌ها، سهم مالیات بخش مسکن از کل درآمدهای مالیاتی دولت، با احتساب مالیات بر واردات در سال ۱۳۶۵ معادل ۴.۹ درصد بوده که این عدد در سال ۱۳۶۷ به ۹.۱ درصد رسید و بالاترین مقدار ثبت‌شده در این دوره را تجربه کرد. طبق این داده‌ها، میانگین سهم مالیات مسکن از درآمدهای مالیاتی دولت حدود ۷.۳ درصد، در دهه ۱۳۷۰ حدود ۴.۴ درصد و مجموع دو دهه ۵.۴ درصد بوده است.
با این حال از ابتدای دهه ۱۳۸۰ روند نزولی آن آغاز شد، به طوری که سهم مالیات مسکن از کل درآمدهای مالیاتی دولت از حدود ۴ درصد در ابتدای این دهه به ۱.۴ درصد در سال ۱۳۸۸ رسید که پایین‌ترین سطح ثبت‌شده در ۴ دهه اخیر است. در سال‌های بعد، این شاخص با نوسانات محدود بهبود یافت اما این افزایش پایدار نبود. سهم مالیات مسکن در سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴ عمدتا در محدوده ۱.۹ تا ۲.۴ درصد نوسان کرده و در ۶ ماهه نخست امسال به حدود ۲.۵ درصد رسیده؛ عددی که نسبت به دهه ۶۰ و ۷۰ سقوط ۵۴ درصدی داشته است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از مهمترین دلایل افت سهم مالیات مسکن از کل درآمدهای مالیاتی دولت طی ۴ دهه اخیر، تغییرات قوانین مالیاتی و تحولات ترکیب درآمدهای دولت بوده که در ادامه به آن اشاره می‌شود.
حذف پایه‌های مالیاتی املاک: اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در ۲۷ بهمن ۱۳۸۰ در دولت محمد خاتمی، منجر به حذف مالیات سالانه املاک (مواد ۳ تا ۹)، مالیات مستغلات مسکونی خالی (مواد ۱۰ و ۱۱) و مالیات اراضی بایر (مواد ۱۲ تا ۱۶) شد. این تغییر، بخشی از ظرفیت قانونی مالیات‌ستانی از مالکیت و نگهداری املاک را کنار گذاشته و یک پاس گل عالی برای سفته‌بازان در بازار مسکن بود.
تداوم سیاست‌های اشتباه مالیات‌ستانی: با وجود حذف این پایه‌ها، درآمد اجاره و نقل‌وانتقال املاک همچنان مشمول مالیات بود. محدودیت پایه‌های مالیاتی و معافیت‌ها به طور قابل توجهی ظرفیت وصول مالیات از بخش مسکن را محدود کرد. عدم توجه دولت به ظرفیت‌های مالیات سالانه املاک (مالیات بر ملّاکی) و عدم توجه به ابزار بازدارنده مالیات بر سفته‌بازی در این نقش چشمگیری بر کاهش ظرفیت مالیات‌ستانی در این بازار داشته است.
تغییر ترکیب درآمدهای مالیاتی: اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده در سال ۱۳۸۷ توانست ساختار درآمدهای مالیاتی دولت را تغییر داده و این امر بر سهم نسبی مالیات مسکن اثر بگذارد. در واقع همچنانکه در حوزه مالیات مسکن دلت عقب‌نشینی کرد، با آمدن پایه‌های جدید و افزایش سهم مالیات در منابع دولت، سهم مالیات مسکن کاهش یافت.
مساله اصلی نظام مالیاتی ایران در بخش مسکن، صرفا سطح نرخ مالیات نیست؛ بلکه فقدان ترکیبی کارآمد از ابزارهای مالیاتی برای تخصیص بهینه سرمایه، افزایش عرضه مسکن و مهار فعالیت‌های سوداگرانه است. برخلاف سایر کشورها، سیاست مالیاتی مسکن در ایران نه از عرضه مسکن استیجاری حمایت می‌کند و نه هزینه فعالیت‌های غیرمولد و سفته‌بازانه را بالا می‌برد. ضعف این تمایز، توان دولت را برای مقابله با شکست‌های بازار مسکن محدود کرده است. در ادامه به مهمترین چالش‌ها اشاره می‌شود.
فقدان مالیات سالانه: عمده همان درآمد مالیاتی ناچیز دولت در ایران از بخش مسکن مربوط به مالیات بر نقل‌وانتقال یا وقوع معامله است، به طوری که در ۶ ماهه نخست امسال از درآمد نزدیک به ۲۸ همتی مالیات حوزه مسکن، ۴۲.۵ درصد مربوط به مالیات مستغلات و ۲۰.۶ درصد مربوط به مالیات نقل‌وانتقال سرقفلی و ۳۶.۶ درصد مالیات نقل‌وانتقالات املاک بوده است. به عبارتی، بیش از ۶۳ درصد از مالیات بخش مسکن در ایران مربوط به مالیات مستغلات و سرقفلی بوده که عمدتا هر دو از بخش تجاری دریافت می‌شود و عملا سهم مالیات واحدهای مسکونی در درآمدهای مالیاتی بخش مسکن بسیار ناچیز است.
این در حالی است که در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، بخش اصلی مالیات مسکن، مربوط به مالیات سالانه بر ارزش زمین و املاک می‌شود. این مالیات، در صورت طراحی متناسب و ارزش‌گذاری دقیق، می‌تواند انگیزه نگهداری املاک بدون استفاده و زمین‌های شهری بلااستفاده را کاهش دهد و به جای تشدید فشار بر معاملات، بر نگهداری غیرمولد دارایی اثر چشمگیری بگذارد. همچنین این پایه مالیاتی در بین پایه‌های مالیاتی حوزه مسکن، کمترین هزینه را در شناسایی املاک دارد.
ضرورت حمایت هدفمند مالیاتی از بازار اجاره: معافیت یا تخفیف مالیاتی هدفمند برای واحدهایی که به‌صورت بلندمدت در بازار اجاره عرضه می‌شوند، می‌تواند به افزایش عرضه و تقویت امنیت سکونت کمک کند. بنابراین، مساله اصلی حذف حمایت‌های مالیاتی از اجاره نیست، بلکه طراحی معافیت‌هایی است که به عرضه واقعی مسکن کمک کنند و در عین حال، زمینه سوءاستفاده را کاهش دهند.
ناکارآمدی مالیات بر خانه‌های خالی: به اعتقاد کارشناسان، این مالیات در صورت شناسایی دقیق می‌تواند هزینه احتکار مسکن را افزایش دهد اما اثربخشی آن به کیفیت اطلاعات، اتصال سامانه‌های ملکی و اجرای قابل اتکای قانون وابسته است. ضعف شناسایی و دشواری تشخیص خالی‌ماندن واقعی از وقفه طبیعی میان دو دوره سکونت، می‌تواند هزینه اجرا را بالا ببرد و اثربخشی سیاست را محدود کند.
روند اجرای آن در ایران قابل تامل است. براساس داده‌های سازمان مالیاتی، در ۶ ماهه نخست امسال فقط ۱.۶ میلیارد تومان مالیات در این بخش اخذ شده است. همچنین از سال ۱۴۰۱ تاکنون کل مالیات این بخش حتی به ۴۰ میلیارد تومان هم نمی‌رسد و سهم این مالیات از درآمدهای مالیاتی مسکن نزدیک به صفر است.
تاخیر در عملیاتی‌شدن مالیات بر سوداگری: تصویب قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی در سال ۱۴۰۴، می‌توانست ترمز جدی در مقابل فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن ایجاد کند اما هنوز خبری از اجرای آن در کشور نیست.
ضعف هماهنگی نهادی و استفاده‌نکردن از ظرفیت شهرداری‌ها: تجربه جهانی نشان می‌دهد شهرداری‌ها به دلیل دسترسی به اطلاعات محلی درباره املاک، اراضی و وضعیت سکونت، می‌توانند نقش مهمی در شناسایی خانه‌های خالی و تکمیل پایگاه اطلاعاتی املاک ایفا کنند. با این حال در ایران ضعف تبادل داده و هماهنگی میان شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی، فرایند شناسایی و وصول مالیات را دشوارتر و پرهزینه‌تر کرده است.
در نهایت باید توجه داشت نگاه دولت به مالیات مسکن نباید صرفا درآمدی باشد؛ این مالیات باید به عنوان ابزاری برای تنظیم‌گری بازار و کاهش شکست‌های آن طراحی شود. مالیات‌ستانی دقیق و متناسب بر زمین و املاک می‌تواند انگیزه نگهداری غیرمولد دارایی را کاهش دهد و تخصیص سرمایه را به سمت فعالیت‌های مولدتر هدایت کند. تحقق این هدف مستلزم توجه به تجارب جهانی و انتخاب پایه‌های مالیاتی اثرگذار و کم‌هزینه و با قابلیت اجرایی بالاتر است که تاکنون مورد کم‌توجهی واقع شده است.