الگوی تعامل مالک و مستاجر تغییر کرد

به گزارش اقتصاد معاصر؛  بازار اجاره مسکن در کشور، به‌ویژه در سال‌های اخیر و در نتیجه افزایش نرخ تورم، با رشد قیمت‌ها و کاهش توان مالی مستأجران مواجه شده است.

این شرایط الگوی تعامل میان مالکان و مستأجران را تغییر داده است؛ به‌گونه‌ای که بسیاری از موجران با توجه به افزایش هزینه‌ها، ترجیح می‌دهند مبلغ ودیعه را کاهش داده و در عوض اجاره ماهانه بیشتری دریافت کنند. در نتیجه، بسیاری از مستأجران به دلیل محدودیت‌های مالی، ناچار به نقل مکان به مناطق حاشیه‌ای شهرها شده‌اند.

طبق آمار رسمی وزارت کار، در بازه زمانی سال‌های 1395 تا 1401 تعداد خانوارهای مستأجر درگیر فقر 48 درصد افزایش یافته است. بیش از یک میلیون خانوار مستأجر در مناطق شهری درآمدی کمتر از خط فقر دارند. علاوه بر این، سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی به بیش از 50 درصد رسیده است، که در مقایسه با استانداردهای جهانی، که معمولاً بین 30 تا 35 درصد است، رقم بسیار بالایی محسوب می‌شود.

این در حالی است که بسیاری از کشورهای پیشرفته توانسته‌اند با سیاست‌های حمایتی مختلف وضعیت بازار اجاره را کنترل کنند، اما در کشورمان مشکلات متعددی در این حوزه وجود دارد.

مشکلات بازار اجاره مسکن

بررسی وضعیت بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که این بخش از چهار مشکل اساسی رنج می‌برد؛

اول این‌که سیاست‌های کنترلی کارآمد در بازار اجاره‌بها مسکن وجود ندارد. افزایش نرخ اجاره‌بها اغلب بدون نظارت مناسب و به‌صورت سلیقه‌ای صورت می‌گیرد و مستأجران تحت فشار قرار می‌گیرند. این افزایش قیمت‌ها، به‌ویژه در شرایط رکود اقتصادی، موجب شده که مستأجران با مشکلات مالی و ناتوانی در تأمین هزینه‌ها مواجه شوند.

دوم، نبود قراردادهای بلندمدت اجاره در کشور است. قراردادهای اجاره مسکن به‌صورت یک‌ساله امضا می‌شوند که این مسأله علاوه بر ایجاد بی‌ثباتی، امنیت روانی مستأجران را کاهش می‌دهد. علاوه بر این، در شرایطی که نرخ‌ها به‌طور مداوم افزایش می‌یابند، امکان تمدید قراردادها با قیمت‌های مناسب برای مستأجران به‌ویژه در شهرهای بزرگ بسیار کم است.

سومین مشکل کمبود عرضه مسکن اجاره‌ای است. در واقع، عرضه و تقاضا در این بخش به شدت با هم فاصله دارند. سیاست‌های تولید مسکن عمدتاً به خریدوفروش مسکن متمرکز است و به توسعه واحدهای استیجاری توجه کمتری شده است. این امر منجر به افزایش رقابت بر سر واحدهای اجاره‌ای محدود می‌شود که خود فشار زیادی به مستأجران وارد می‌کند.

آخرین مانع برای بهبود وضعیت مستأجران، عدم دسترسی به وام‌های حمایتی مناسب است. در حالی‌که بسیاری از کشورهای دیگر تسهیلات متعددی برای مستأجران، مانند وام‌های با نرخ بهره پایین یا یارانه‌های اجاره‌ای، ارائه می‌دهند، در کشور ما حمایت مالی از مستأجران به‌صورت محدودی وجود دارد. این موضوع در کنار عدم وجود سیاست‌های حمایتی مؤثر، باعث می‌شود که بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی در تأمین هزینه‌های مسکن، با مشکلات اقتصادی جدی مواجه شوند.

ابزارهای کارآمد برای حمایت از مستاجران

نگاهی به تجربه سایر کشورها، به‌ویژه کشورهای به‌اصطلاح پیشرفته، نشان می‌دهد دولت‌ها سیاست‌های متنوع و کارآمدی را برای کنترل بازار اجاره و حمایت از مستأجران اجرا کرده‌اند. به‌عنوان مثال، در کشورهایی مانند آلمان و سوئد، دولت با اعمال سقف افزایش اجاره‌بها، مانع از رشد افسارگسیخته قیمت‌ها می‌شود. این اقدام، که معمولاً بر اساس نرخ تورم یا شاخص‌های اقتصادی تعیین می‌شود، باعث می‌شود افزایش قیمت اجاره‌خانه‌ها به‌طور کنترل‌شده انجام گیرد و مستأجران از افزایش ناگهانی هزینه‌ها در امان بمانند.

در فرانسه و هلند، مستأجران می‌توانند قراردادهای چندساله امضا کنند که امنیت بیشتری برای آنها فراهم می‌کند. این قراردادها به مستأجران اطمینان می‌دهند قیمت اجاره برای مدت طولانی ثابت خواهد ماند و از نگرانی‌ها در مورد افزایش سالانه اجاره‌بها کاسته می‌شود.

یکی از برنامه‌هایی که در کشورهای توسعه‌یافته برای حمایت از قشر مستأجر اجرا شده، ساخت مسکن اجتماعی است. دولت‌ها از طریق ساخت و تخصیص این نوع مسکن به اقشار کم‌درآمد، دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت را تسهیل می‌کنند. این مسکن‌ها به‌ویژه در مناطقی که قیمت‌ها بالاست، برای افراد کم‌درآمد قابل‌دسترس‌تر می‌شوند.

در این کشورها، وام‌های کم‌بهره، کمک‌هزینه‌های اجاره، و حتی پرداخت‌های مستقیم به مستأجران برای پوشش بخشی از هزینه‌ها ارائه می‌شود. این تسهیلات به‌طور معمول با کمترین مانع و پیچیدگی‌های اداری به خانوارهای کم‌درآمد تخصیص می‌یابد.

همچنین، بهبود زیرساخت‌های شهری از جمله موارد حمایتی از مستأجران در کشورهای توسعه‌یافته است. دولت‌ها با توسعه حمل‌ونقل عمومی، ایجاد امکانات شهری و افزایش دسترسی به خدمات عمومی، فشار بر مناطق پرتقاضا را کاهش می‌دهند و مسکن در مناطق حاشیه‌ای یا کمتر توسعه‌یافته را قابل‌دسترس‌تر می‌کنند. این سیاست‌ها به مستأجران این امکان را می‌دهد که از مناطق ارزان‌قیمت‌تر که دسترسی مناسبی به حمل‌ونقل عمومی دارند، استفاده کنند و هزینه‌های زندگی خود را کاهش دهند.

راهکارهای حمایت از اجاره‌نشین‌ها

 در کوتاه‌مدت، دولت می‌تواند با کنترل اجاره‌بها متناسب با نرخ تورم و افزایش وام‌های کم‌بهره برای مستأجران، بخشی از فشار سالانه بر اجاره‌نشین‌ها را کاهش دهد. این اقدامات می‌تواند به مستأجران کمک کند که بدون نگرانی از افزایش اجاره‌بها، مدت بیشتری در مسکن خود بمانند.

در حال حاضر، سقف تسهیلات ودیعه مسکن در تهران 200 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها 150 میلیون تومان، در سایر شهرها 100 میلیون تومان و در روستاها 40 میلیون تومان است. این وام‌ها با سود 23 درصدی و پس از طی کردن فرایند پیچیده اداری (که بسیاری از مستأجران آن را به "هفت‌خوان رستم" تشبیه کرده‌اند)، به مستأجران پرداخت می‌شود. مستأجرانی که موفق به دریافت وام ودیعه در تهران می‌شوند، پس از یک دوره 5 ساله باید حدود 138 میلیون تومان سود پرداخت کنند.

سود وام 150 میلیون تومانی مراکز استان‌ها نیز حدود 104 میلیون تومان برآورد می‌شود. علاوه بر این، مستأجران در سایر شهرها برای وام 100 میلیون تومانی باید حدود 70 میلیون تومان سود پرداخت کنند. در روستاها، که تعداد مستأجران به‌طور قابل‌توجهی کمتر است، اجاره‌نشین‌ها باید حدود 28 میلیون تومان بابت وام 40 میلیون تومانی سود پرداخت کنند.

این ارقام نشان‌دهنده بار مالی سنگینی است که مستأجران به‌ویژه در شهرهای بزرگ با آن مواجه‌اند. سود بالای این وام‌ها، در کنار مشکلات پیچیده دریافت آن‌ها، به جای کمک به مستأجران، می‌تواند فشار بیشتری بر آن‌ها وارد کند. این وضعیت، ضرورت اصلاح سیاست‌های حمایتی و تسهیل شرایط پرداخت وام‌ها را به وضوح نشان می‌دهد.

همچنین وزارت راه و شهرسازی با همراهی سایر دستگاه‌های ذی‌ربط می‌تواند در یک بازه زمانی 3 تا 5 ساله، قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن را در کشور ترویج کند. این کار می‌تواند با ارائه مشوق‌های مالی یا قانونی برای مالکان و مستأجران، امنیت بیشتری برای اجاره‌نشین‌ها فراهم آورد و از نوسانات سالانه قیمت‌ها جلوگیری کند. برای مثال، کاهش مالیات برای مالکان قراردادهای بلندمدت یا اعطای تسهیلات ویژه به مستأجرانی که قراردادهای بلندمدت امضا می‌کنند، می‌تواند انگیزه‌ای برای طرفین ایجاد کند.

در دوره بلندمدت، می‌توان با سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن استیجاری، با حمایت دولت و همکاری بخش خصوصی، عرضه واحدهای مسکونی برای اجاره را افزایش داد. این مسکن‌ها می‌توانند به‌ویژه در مناطق پرتقاضا و شهرهای بزرگ ساخته شوند و دولت می‌تواند از طریق تخصیص زمین‌های دولتی، ساخت مسکن استیجاری را تسهیل کند. به‌علاوه، بهبود زیرساخت‌های شهری و توسعه حمل‌ونقل عمومی می‌تواند به توزیع متوازن جمعیت کمک کند و فشار روی مناطق پرجمعیت را کاهش دهد./ تسنیم