بنگاه‌های غیرمجاز و تخلفات مشاورین املاک، دو بحران جدی بازار مسکن

به گزارش اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است که تحولات آن تأثیر مستقیمی بر زندگی مردم دارد. در این میان، مشاورین املاک به عنوان واسطه‌گران بین خریداران و فروشندگان، نقش مهمی در تنظیم و اجرای معاملات مسکن دارند. با این حال، عملکرد آن‌ها همواره مورد بحث و بررسی قرار گرفته و برخی از فعالیت‌های آنان به عنوان عاملی برای افزایش قیمت مسکن و بی‌ثباتی بازار شناخته شده است.

مشاورین املاک وظایف مختلفی از جمله معرفی واحدهای مسکونی، مشاوره قیمت‌گذاری، تنظیم قراردادها و تسهیل معاملات را بر عهده دارند. در حالت ایده‌آل، آن‌ها باید در جهت بهبود شفافیت بازار، کاهش هزینه‌های معاملاتی و کمک به تصمیم‌گیری آگاهانه مشتریان فعالیت کنند. با این حال، در عمل چالش‌های متعددی در عملکرد این صنف وجود دارد که نیازمند بررسی و نظارت دقیق است.

برخورد غیرقانونی بازرسان اتحادیه املاک با بنگاه‌های املاک غیرمجاز

در همین راستا، داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران با اشاره به اینکه برخی از بازرسان اتحادیه املاک در راستای شناسایی بنگاه‌های املاک غیرمجاز تخلف می‌کنند، گفت: هم‌اکنون در اتحادیه املاک بیش‌از ۴۰۰ بازرس در حال فعالیت‌اند که از این تعداد تنها ۶ نفر رسمی هستند، بر همین اساس عده زیادی از بازرسین مشاوران املاکی به صورت افتخاری یا غیرقانونی با بنگاه‌های املاک غیرمجاز برخورد می‌کنند.

وی با بیان اینکه باید روند کاغذی در سیستم شناسایی مشاوران املاک غیرمجاز حذف شود، افزود: اگر بررسی و شناسایی بنگاه‌های املاک به صورت سیستمی طی شود، قطعاً بازرسان شرایط و فضای انجام تخلف را نخواهند داشت، زیرا از یک سوی روند بازرسان در راستای قانون حرکت خواهد کرد و از سوی دیگر مسیر برخورد با بنگاه املاک متخلف که فرار مالیاتی دارد قانونی می‌شود.

نایب رئیس اتحادیه املاک ادامه داد: تعداد زیادی از مشاوران املاکی در تهران فعالیت می‌کنند، فاقد مجوز هستند و زمانیکه از مجوز قانونی برخوردار نباشند، حاکمیت دسترسی برای اخذ مالیات ندارد. البته گفتنی است که با توجه به آمار و بررسی‌ها بیش‌از دو هزار و ۵۰۰ واحد املاک فاقد پروانه در تهران وجود دارد که در حال حاضر حدود ۱۲ هزار بنگاه املاک مجوز دار در منطقه ۲۰ تهران مستقر هستند.

وی افزود: اتحادیه مشاوران املاک نقش کلیدی در بازار مسکن ایفا می‌کنند، اما بعضاً آمارهای متفاوتی از شناسایی و فعالیت بنگاه‌های غیرمجاز توسط نهاد و سازمان‌ها اعلام می‌شود که همین موضوع الزام این را نشان می‌دهد که نهادهای بالا دستی برای کنترل بازار مسکن و آرامش خاطر مردم نسبت به عملکرد این اتحادیه باید بررسی‌های جدی در دستور کار قرار دهند تا مشخص شود که آیا بازرسان پس‌از شناسایی بنگاه‌های املاک غیرمجاز اقدامات لازم را انجام می‌دهند یا خیر.

بیگی‌نژاد در پایان گفت: تمام مجوزهای مشاوران املاک هم‌اکنون از طریق درگاه ملی مجوزها صادر می‌شود و در صورتی که فردی نتواند مجوز دریافت کند به عنوان صنف غیر مجاز شناخته خواهد شد، در حالی که با راه اندازی درگاه ملی مجوزها دیگر صنف غیر مجاز معنایی ندارد که فعالیت کند.

مشاورین املاک؛ تسهیل‌کنندگان معاملات یا عاملان افزایش قیمت؟

یکی دیگر از مشکلات اصلی در بازار مسکن، نبود قیمت‌گذاری شفاف است. برخی مشاورین املاک با ارائه قیمت‌های نادرست و دستکاری نرخ‌ها، موجب افزایش غیرواقعی قیمت مسکن می‌شوند. این مسئله به‌ویژه در مناطقی که عرضه واحدهای مسکونی محدود است، بیشتر مشاهده می‌شود.

همچنین، به دلیل عدم امکان ثبت پیش‌فروش واحدهای مسکونی توسط مشاورین املاک، بسیاری از معاملات به‌صورت غیررسمی و پنهانی انجام می‌شود. این امر باعث ایجاد مشکلات قانونی برای خریداران و فروشندگان شده و زمینه‌ساز اختلافات حقوقی می‌شود.

بر اساس این گزارش‌، بیش از ۲۵۰۰ واحد املاک فاقد پروانه در تهران فعالیت دارند. این واحدها خارج از نظارت رسمی عمل کرده و در بسیاری از موارد، بدون رعایت قوانین و مقررات به معاملات ملکی می‌پردازند. نبود نظارت کافی بر این واحدها باعث افزایش تخلفات و کاهش شفافیت در بازار مسکن شده است.

مشاورین املاک موظف به دریافت کمیسیون بر اساس تعرفه‌های مصوب هستند، اما در بسیاری از موارد، مبالغی بیش از حد مقرر دریافت می‌کنند. این موضوع منجر به افزایش هزینه‌های خریداران و مستأجران شده و موجب نارضایتی عمومی شده است.

مشاورین املاک می‌توانند در جهت رونق یا رکود بازار مسکن نقش داشته باشند. در شرایطی که بازار در رکود قرار دارد، برخی از مشاورین با تبلیغات گسترده و ایجاد جو روانی، خریداران را به سرمایه‌گذاری در املاک تشویق می‌کنند. از سوی دیگر، در زمان رونق بازار، برخی واسطه‌ها با انحصار اطلاعات و ایجاد تقاضای کاذب، به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زنند.

بهتر است دولت برای بهبود عملکرد مشاورین املاک راهکارهایی از جمله ثبت تمامی معاملات در سامانه‌های رسمی، نظارت بر فعالیت مشاورین املاک، شفافیت در فرآیند قیمت‌گذاری و اصلاح قوانین مرتبط با پیش‌فروش مسکن به صورت جدی پیگیری کند، زیرا الزام ثبت قراردادها در سامانه‌های رسمی، شفافیت را افزایش داده و از معاملات غیرقانونی و نظارت دقیق بر عملکرد بنگاه‌های املاک و برخورد با واحدهای غیرمجاز می‌تواند از بروز تخلفات جلوگیری کند.

بر اساس این گزارش، راه‌اندازی سامانه‌های قیمت‌گذاری شفاف و قابل‌دسترسی برای عموم، می‌تواند از دستکاری قیمت‌ها و اجرای دقیق قانون پیش‌فروش مسکن و امکان ثبت این معاملات به‌صورت رسمی، می‌تواند از افزایش قراردادهای غیررسمی و تخلفات مرتبط جلوگیری کند.

مشاورین املاک نقش کلیدی در بازار مسکن ایفا می‌کنند، اما نبود نظارت کافی و برخی تخلفات، باعث ایجاد مشکلاتی در این حوزه شده است. شفافیت در معاملات، حذف بنگاه‌های غیرمجاز و اصلاح قوانین مرتبط می‌تواند به بهبود عملکرد این صنف و کاهش مشکلات بازار مسکن کمک کند. در نهایت، اصلاحات اساسی در این حوزه می‌تواند به ثبات و آرامش بازار مسکن و افزایش اعتماد عمومی منجر شود./مهر