رکود بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴؛ اجاره‌بها بالاتر از سقف مصوب دولت است

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ فصل تابستان همواره به‌عنوان دوره‌ای مهم در تحرک بازار مسکن کشور شناخته می‌شود؛ فصلی که در آن، به‌طور سنتی، جابه‌جایی مستأجران و انجام معاملات ملکی به اوج خود می‌رسد. معمولاً در این بازه زمانی، تقاضا برای خرید و اجاره واحد‌های مسکونی افزایش می‌یابد و همین موضوع سبب فعال‌تر شدن بنگاه‌های املاک و افزایش حجم معاملات در کلان‌شهر‌ها و حتی شهر‌های کوچک‌تر می‌شود.

با این حال، تابستان ۱۴۰۴ شرایطی متفاوت از سال‌های گذشته دارد. بازار مسکن، به‌ویژه در کلان‌شهر تهران، با چالشی دوگانه مواجه شده است: از یک‌سو، رکود سنگین ناشی از جنگ و از سوی دیگر، افزایش اجاره‌بها فراتر از سقف قانونی تعیین‌شده از سوی دولت.

تعیین سقف اجاره‌بها؛ تصمیم جدید برای کنترل بازار

در سال جاری، طبق مصوبه شورای عالی مسکن، تصمیم بر آن شد که سقف افزایش اجاره‌بها به‌صورت منطقه‌ای و توسط شورای مسکن استان‌ها اعلام شود. این تصمیم، که بر پایه نرخ تورم هر استان بنا شده، با هدف کنترل آشفتگی در بازار اجاره و جلوگیری از فشار اقتصادی بیشتر بر مستأجران اتخاذ شده است.

در همین راستا، اواخر خردادماه ۱۴۰۴، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای این استان را ۲۵ درصد اعلام کرد. طبق این اعلام رسمی، افزایش بیش از این مقدار، تخلف محسوب می‌شود و لازم‌الاجرا است.

بی‌توجهی گسترده به سقف اجاره‌بها؛ واقعیت میدانی

بررسی‌های میدانی خبرنگار ما از چندین منطقه در تهران، از جمله مناطق پرتقاضایی همچون تهرانپارس، صادقیه، نارمک، ستارخان و سعادت‌آباد، نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از موجرین حاضر به پذیرش سقف ۲۵ درصدی تعیین‌شده از سوی دولت نیستند. بسیاری از بنگاه‌داران صراحتاً اعلام می‌کنند که تعیین این سقف، بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد و در عمل قابل پیگیری یا الزام نیست.

در برخی از مناطق متوسط و جنوبی پایتخت نیز همین وضعیت برقرار است. در محله‌هایی نظیر شهرری، عبدل‌آباد، یافت‌آباد و جوادیه، که انتظار می‌رفت قیمت‌ها تحت کنترل بیشتری باشد، گزارش‌ها حاکی از آن است که اجاره‌بها بین ۳۰ تا حتی ۴۰ درصد افزایش یافته است. مشاورین املاک می‌گویند در غیاب نظارت و با نبود سامانه دقیق ثبت قرارداد، مالکان عملاً دست بالا را دارند.

یکی از مشاوران املاک در خیابان پیروزی در گفت‌و‌گو با خبرنگار ما گفت: «مستأجر‌ها اول مقاومت می‌کنن، اما وقتی می‌بینن گزینه دیگه‌ای ندارن و همه همین حدود قیمت می‌دن، مجبورن بپذیرن. ما هم نمی‌تونیم دخالت کنیم. دولت عددی رو گفته، اما پیگیری نمی‌کنه.»

در منطقه ستارخان نیز یک مستأجر جوان که برای تمدید قرارداد مراجعه کرده بود، اظهار داشت: «صاحبخانه گفت یا ۳۵ درصد اضافه کن یا واحد رو تخلیه کن. وقتی سراغ سه بنگاه دیگه رفتم، همه خونه‌ها با همین میزان افزایش پیشنهاد داده بودن. اون سقف ۲۵ درصد فقط روی کاغذه.»

حتی در مناطق حاشیه‌ای و کم‌برخوردار تهران نیز اوضاع تفاوت چندانی ندارد. در بررسی‌های انجام‌شده در مناطقی مانند شهر قدس، پردیس، اسلامشهر و قرچک نیز اجاره‌بها از محدوده قانونی فراتر رفته است. این در حالی است که بسیاری از ساکنان این مناطق از دهک‌های پایین درآمدی بوده و توان پرداخت افزایش‌های بالاتر را ندارند.

به نظر می‌رسد که در غیاب مکانیزم‌های اجرایی شفاف، حتی اقشار آسیب‌پذیر نیز از پیامد‌های نبود نظارت بر بازار اجاره در امان نمانده‌اند.

سایه‌ی جنگ و نااطمینانی بر بازار مسکن

یکی از عوامل کلیدی که وضعیت بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴ را از سال‌های گذشته متمایز کرده، کاهش تقاضا ناشی از بی‌ثباتی سیاسی و تحرکات نظامی اخیر در منطقه است. در هفته‌های گذشته، درگیری‌های نظامی مستقیم بین ایران و اسرائیل، فضای اقتصادی و روانی جامعه را با نااطمینانی مواجه کرده است. این وضعیت باعث شده تا بسیاری از افراد، به‌ویژه سرمایه‌گذاران، فعلاً از ورود به بازار مسکن خودداری کرده و منتظر تثبیت شرایط بمانند.

به همین دلیل، برخلاف انتظار، تابستان امسال با کاهش معاملات مسکن و رکود سنگین در خرید و فروش همراه شده است. این رکود نه‌تنها در معاملات ملکی، بلکه در بازار اجاره نیز خود را نشان داده؛ به‌طوری که مستأجران توان پرداخت اجاره‌های بالا را ندارند و مالکان نیز با افزایش واحد‌های خالی روبه‌رو هستند.

دوگانگی عجیب: رکود بازار در کنار افزایش قیمت

واقعیت تلخ بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴، ترکیبی از رکود و افزایش قیمت است. از یک‌سو، تقاضا برای اجاره و خرید کاهش یافته؛ از سوی دیگر، اجاره‌بها همچنان رو به افزایش است و به دلیل نبود نظارت کافی، این افزایش حتی از سقف قانونی فراتر رفته است. این دوگانگی، عملاً بازار را در وضعیتی بلاتکلیف قرار داده؛ به‌طوری‌که نه مالکان از بازگشت سرمایه خود مطمئن‌اند و نه مستأجران توان پرداخت اجاره‌های نجومی را دارند.

بازار در رکود، قانون در حاشیه

با توجه به تمام موارد مطرح‌شده، می‌توان به‌روشنی گفت که بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴ دچار رکودی سنگین است؛ رکودی که حاصل ترکیب نااطمینانی سیاسی، افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و نبود نظارت کارآمد است. در عین حال، سقف ۲۵ درصدی تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها، علی‌رغم هدف‌گذاری دقیق، در عمل توسط بسیاری از مالکان نادیده گرفته شده و دولت نیز در اجرای آن ناتوان بوده است.

برای خروج از این وضعیت، صرف تعیین سقف کافی نیست. لازم است که سازوکار‌های اجرایی، سامانه‌های نظارتی و مکانیزم‌های بازدارنده مؤثری طراحی و اجرا شود تا مصوبات دولت به مرحله اجرا برسد. در غیر این صورت، بازار مسکن نه‌تنها از رکود خارج نمی‌شود، بلکه بی‌اعتمادی عمومی نسبت به سیاست‌گذاری‌ها نیز افزایش خواهد یافت.