ساخت‌وساز زیر فشار تورم مصالح؛ ۶ میلیون تقاضای انباشته در بازار مسکن

به گزارش اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر با تلاطم‌های شدیدی مواجه بوده و همزمان با افزایش تورم، رکود اقتصادی نیز بخش قابل توجهی از بازار را فرا گرفته است. در این شرایط، درآمد بسیاری از خانوارها حتی توان پاسخگویی به هزینه‌های اجاره‌بها را نداشته و برخی برای تأمین سرپناه، به راهکارهایی همچون مهاجرت معکوس یا حاشیه‌نشینی روی آورده‌اند.

طرح‌های دولت، از جمله مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز نتوانسته‌اند پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشند و در مقابل، شبکه بانکی نیز وام‌های کافی در اختیار متقاضیان قرار نمی‌دهند. در کنار این محدودیت‌ها، هزینه نهادهای ساختمانی روزبه‌روز افزایش یافته و فشار مضاعفی بر تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان مسکن وارد می‌کند؛ موضوعی که نشان می‌دهد بازار مسکن ایران با بحران ساختاری و نیازمند سیاست‌گذاری علمی و فوری مواجه است.

بازار مسکن؛ رکود تورمی، فشار هزینه‌ها و ناکامی طرح‌های دولتی

بررسی روند بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران ۱۷۳.۰ است. این شاخص نسبت به فصل قبل ۶.۳ درصد افزایش یافته و نسبت به فصل مشابه سال گذشته، رشد چشمگیر ۴۳.۶ درصدی را تجربه کرده است. همچنین تغییرات شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل، معادل ۳۶.۷ درصد بوده است که حاکی از ادامه افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت‌وساز است.

بر اساس این گزارش، تورم فصلی شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در تابستان ۱۴۰۴ به ۶.۳ درصد رسیده است؛ رقمی که در مقایسه با تورم فصلی ۱۴.۹ درصد در فصل قبل، کاهش چشمگیری معادل ۸.۶ واحد درصد را نشان می‌دهد. این کاهش نسبی نشان می‌دهد سرعت رشد هزینه‌های ساخت در کوتاه‌مدت تعدیل شده است، هرچند سطح آن همچنان بالا باقی مانده است.

افزایش ۵.۳ واحد درصدی تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی

براساس گزارش مرکز آمار در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۷۲.۸ درصد مربوط به گروه چوب و کمترین آن با ۲۱.۳ درصد مربوط به گروه شیشه بوده است. همچنین در بررسی تورم سالانه، تغییرات شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۶.۷ درصد گزارش شده است که در مقایسه با فصل قبل ۳۱.۴ درصد افزایشی معادل ۵.۳ واحد درصد داشته است.

این داده‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن تهران با افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت مواجه است و رشد شاخص نهاده‌های ساختمانی می‌تواند فشار مضاعفی بر قیمت نهایی مسکن وارد کند.

به ویژه افزایش شدید قیمت گروه‌های پرمصرف مانند آهن‌آلات، چوب و گچ، هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی را به شکل چشمگیری بالا برده و رکود یا کاهش توان خرید در بخش مسکن را تشدید می‌کند. از سوی دیگر، کاهش نسبی تورم فصلی می‌تواند نویدبخش تثبیت کوتاه‌مدت قیمت‌ها باشد، اما فشار تورم نقطه به نقطه و سالانه همچنان تهدیدی جدی برای بازار مسکن به شمار می‌رود.

قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران هر ۱۵ روز یک‌بار تغییر می‌کند

در این راستا، فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه حدود ۲۰ درصد از هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن به هزینه‌هایی بازمی‌گردد که دستگاه‌های خدمات‌رسان به واسطه قوانین و مقرراتی که مجلس تصویب کرده، دریافت می‌کنند، گفت: این هزینه‌ها باعث افزایش قابل‌توجه هزینه تمام شده برای بخش خصوصی و مردم شده است.

وی افزود: بر اساس پیش‌بینی‌ها در ماه‌های آتی، افزایش قیمت‌ها در حوزه اقتصاد کلان و تورم شکل‌گرفته در زمین، خود را در بازار خریدوفروش آپارتمان نشان دهد. ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌شدت افزایش‌یافته است.

پورحاجت بیان کرد: به طور تقریبی، از هر مترمربع بین ۵ تا ۶ میلیون تومان از هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن مربوط به خدمات مختلف دستگاه‌های دولتی و خدمات‌رسان است. این موضوع نقش مهمی در افزایش هزینه تولید مسکن دارد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ادامه داد: در حوزه اقتصاد کلان، سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی که پیش‌تر حدود ۸ تا ۹ درصد بوده، امروز به ۲ تا ۳ درصد کاهش‌یافته است. همه اذعان دارند که صنعت ساختمان لوکوموتیو اقتصاد کشور است، اما امروز این صنعت به بخشی غیر کارآمد و معیوب تبدیل شده و محدودیت‌های مختلف بر آن تحمیل شده است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: در حال حاضر، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران، باتوجه‌به داده‌های موجود، حدود ۳۰ میلیون تومان برای یک ساختمان متوسط پنج‌طبقه است. این رقم ممکن است ماهانه باتوجه‌به تورم‌های شکل‌گرفته تغییر کند. تولیدکنندگان مسکن تقریباً هر ۱۵ روز یک‌بار قیمت‌های خود را به‌روزرسانی می‌کنند و قیمت دقیق مشخص نیست.

ضرورت توجه علمی و دقیق به بازار مسکن؛ خانه، نیاز اولیه و لوکوموتیو اقتصاد

ارتباط مستقیم بخش مسکن با زندگی روزمره مردم و اثرگذاری بالای صنعت ساختمان بر سایر بخش‌های اقتصادی، اهمیت توجه دقیق و علمی به این بخش را بیش از پیش آشکار می‌کند. کارشناسان تاکید دارند که مسکن نه تنها یک کالای مصرفی، بلکه به عنوان یکی از نیازهای اولیه مردم، نقش کلیدی در پویایی اقتصاد و ثبات اجتماعی ایفا می‌کند.

دولت‌های مختلف طی سال‌های گذشته با طرح‌هایی همچون مسکن مهر و نهضت ملی مسکن تلاش کرده‌اند در بازار مسکن اثرگذاری داشته باشند، اما این اقدامات بیشتر نقطه‌ای بوده و اثرات آن‌ها به دلیل محدودیت‌ها و موانع متعدد، نتوانسته عمیق و کلان باشد. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد شکاف موجود میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن، نشانگر آن است که نیاز به خانه در اقتصاد کشور یک نیاز موقت نبوده و چالشی ساختاری است که نیازمند سیاست‌گذاری بلندمدت و راهبردی است.

تحلیلگران بازار مسکن تاکید دارند که ساماندهی این بازار مستلزم برنامه‌ریزی علمی، کاهش ناترازی‌های موجود و هماهنگی میان دستگاه‌های دولتی، انبوه‌سازان و بخش خصوصی است تا علاوه بر پاسخگویی به تقاضای واقعی، ثبات و شفافیت در بازار مسکن ایجاد شود. این مهم در شرایطی اهمیت مضاعف پیدا می‌کند که صنعت ساختمان به عنوان لوکوموتیو اقتصاد کشور شناخته شده و کاهش کارایی آن می‌تواند اثرات مستقیم بر سایر بخش‌های اقتصادی داشته باشد.

بازار مسکن ایران؛ ناترازی شدید و ضرورت برنامه‌ریزی علمی برای پاسخ به تقاضای مؤثر

سیدطه‌حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند، درباره وضعیت بازار مسکن در کشور می‌گوید: اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر با یک ناترازی چشمگیر در بخش مسکن مواجه شده است. بر اساس آمارهای موجود، بازار مسکن در حال حاضر با ۵ الی ۶ میلیون تقاضای انباشته شده روبه‌روست و علاوه بر این، تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند بازسازی نیز حدود ۸ میلیون واحد برآورد شده است.

وی افزود: این شرایط به این معناست که بازار مسکن ایران برای رسیدن به تعادل به ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و در صورتی که این تعداد واحد مسکونی ساخته نشود، تا پایان سال ۱۴۱۰ ناترازی مسکن تقریباً دو برابر خواهد شد و به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.

مدنی تصریح کرد: در بازار مسکن زمانی که پول و نوع نیاز متقاضی با یکدیگر سنخیت نداشته باشند، تقاضای نهفته شکل می‌گیرد. برای مثال فردی که ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی دارد، خانه مورد نظرش در منطقه‌ای خاص ۱۵ میلیارد تومان ارزش دارد یا اصلاً عرضه در سطح مورد نظر او وجود ندارد. این متقاضیان توان نسبی دارند اما هنوز به خرید نمی‌رسند و این تقاضا می‌تواند با تغییر شرایط مانند ارائه وام، تغییر قیمت یا افزایش عرضه، بالفعل شود.

وی با اشاره به تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن گفت: بخشی از متقاضیان نیازی مصرفی ندارند و صرفاً برای حفظ ارزش پول در کوتاه‌مدت وارد بازار می‌شوند. این نوع تقاضا معمولاً بازار مسکن را ملتهب کرده و قیمت‌ها را به صورت کاذب افزایش می‌دهد. با این حال، تقاضای سرمایه‌گذاری در صورتی که نقدینگی به بخش ساخت و تولید تزریق شود، می‌تواند به اقتصاد مسکن کمک کند و مانند فعالیت‌های کوتاه‌مدت و سریع، مخرب نیست.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: بخش عمده مشکلات بازار مسکن ناشی از ضعف در روش‌های تأمین مالی است و استفاده از استراتژی‌های نوین همراه با ابزارهای تأمین مالی مانند احیای تعاونی‌های خانواده‌محور و مشارکت شرکت‌های دانش‌بنیان در قالب پلتفرم‌های مطمئن فروش متری ساختمان می‌تواند اثربخشی چشمگیری در پاسخ به تقاضای مؤثر و رفع ناترازی این بازار داشته باشد.

وی در پایان خاطرنشان کرد: مشکلات بازار مسکن در ایران و ناترازی شدید آن بر کسی پوشیده نیست، اما با راهکارهای علمی قابل حل است. دولت نیز می‌تواند با اقداماتی همچون اصلاح برخی قوانین از جمله قانون پیش‌فروش ساختمان، فروش متری و قاعده‌مند کردن پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، ارائه زمین رایگان، الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی، به ویژه در بافت فرسوده، به فعالین صنعت ساختمان در تدوین سناریوهای دقیق برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر بازار مسکن کمک کند./مهر