بازار مسکن سلیمانی زیر سایه بافت قدیمی و محدودیت نوسازی

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن در محله سلیمانی تهران بیش از آنکه تحت تاثیر ساخت‌وسازهای گسترده و پروژه‌های نوساز باشد، با شرایط بافت قدیمی، تراکم ساختمانی و محدودیت‌های نوسازی تعریف می‌شود؛ موضوعی که باعث شده کیفیت و شرایط واحدهای عرضه‌شده در این محله تفاوت قابل توجهی با یکدیگر داشته باشد.

سلیمانی از محله‌های منطقه ۱۰ تهران است و بخش قابل توجهی از بافت آن را ساختمان‌های قدیمی و متراکم تشکیل می‌دهد. کوچه‌های کم‌عرض، نزدیکی ساختمان‌ها به یکدیگر و محدودیت فضای شهری از ویژگی‌هایی است که مستقیما بر شرایط ساخت‌وساز و در نتیجه بر بازار خرید و فروش ملک در این محدوده اثر می‌گذارد.

در چنین شرایطی، نوسازی ساختمان‌ها با موانع متعددی روبه‌رو است. دشواری ورود ماشین‌آلات ساختمانی به معابر باریک، تعدد مالکان در برخی پلاک‌های قدیمی، پیچیدگی تجمیع ملک، محدودیت‌های مربوط به ارتفاع ساختمان و دشواری تامین پارکینگ از جمله مسائلی است که روند ساخت واحدهای جدید را کندتر و هزینه اجرای پروژه‌ها را بیشتر می‌کند.

این وضعیت باعث شده بخش مهمی از معاملات احتمالی در سلیمانی میان واحدهای قدیمی، ساختمان‌های بازسازی‌شده و تعداد محدودتری از آپارتمان‌های نوساز شکل بگیرد. بنابراین در ارزیابی یک ملک در این محله، تنها متراژ یا موقعیت خیابان تعیین‌کننده نیست و عواملی مانند سن بنا، کیفیت بازسازی، عرض کوچه، امکان پارک خودرو، وضعیت تاسیسات و شرایط سند و تجمیع پلاک می‌تواند بر ارزش و قابلیت معامله ملک اثرگذار باشد.

محدودیت‌های ساخت‌وساز همچنین سبب شده سرعت تغییر چهره محله نسبت به برخی محدوده‌های جدیدتر تهران پایین‌تر باشد. طبق اطلاعات موجود، تمرکز در بخشی از بافت سلیمانی بیشتر بر بازسازی و مقاوم‌سازی ساختمان‌های فعلی بوده و محدودیت ساخت ساختمان‌های مرتفع نیز همچنان بر شکل کالبدی محله اثر گذاشته است.

از طرف دیگر، موقعیت سلیمانی در منطقه ۱۰ و ارتباط آن با خیابان‌هایی مانند قزوین، کمیل، هاشمی، جیحون و امامزاده حسن، یکی از عوامل اثرگذار بر تقاضای سکونتی در این محدوده است. دسترسی به ایستگاه‌های مترو در محدوده پیرامونی و خطوط اتوبوس و تاکسی نیز بخشی از نیاز رفت‌وآمد ساکنان را پوشش می‌دهد.

با این حال، برای تحلیل دقیق وضعیت قیمت مسکن در سلیمانی نمی‌توان تنها به ویژگی‌های محله استناد کرد. اطلاعات موجود آمار مشخصی از میانگین قیمت هر مترمربع، تعداد معاملات یا تغییر قیمت در دوره‌های زمانی مختلف ارائه نمی‌کند. آنچه از شرایط بافت محله می‌توان نتیجه گرفت این است که بازار مسکن سلیمانی بازاری یکدست نیست و فاصله میان ارزش واحدهای قدیمی، بازسازی‌شده و نوساز می‌تواند قابل توجه باشد.

وجود فایل‌های فروش و رهن و اجاره در این محله نیز نشان می‌دهد بازار مسکن سلیمانی هم در بخش مالکیت و هم در بخش اجاره فعال است اما برای قضاوت درباره حجم معاملات یا جهت حرکت قیمت‌ها، به داده‌های معاملاتی و آگهی‌های به‌روز بیشتری نیاز است.

در مجموع، تصویر بازار مسکن سلیمانی بیش از آنکه تصویر محله‌ای در حال ساخت‌وساز سریع باشد، بازار ملکی در یک بافت قدیمی و متراکم است؛ بازاری که در آن مشخصات فنی ساختمان، امکان نوسازی، وضعیت پارکینگ و کیفیت دسترسی می‌تواند در تصمیم خریدار یا مستاجر نقش مهم‌تری از تبلیغات معمول درباره «موقعیت مناسب» یا «ارزش سرمایه‌گذاری بالا» داشته باشد.