بازار مسکن در محله سنایی؛ ترکیب آپارتمان‌های قدیمی و نوساز در مرکز تهران

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ محله سنایی در منطقه ۶ تهران، به دلیل قرار گرفتن در محدوده مرکزی پایتخت، یکی از بازارهای مسکن با ترکیب متنوع ملکی به شمار می‌رود؛ بازاری که در آن ساختمان‌های قدیمی و چندطبقه در کنار واحدهای نوساز قرار گرفته‌اند و هم‌زمان حضور گسترده فعالیت‌های اداری و تجاری، بر الگوی سکونت و تقاضای ملکی در این محدوده اثر گذاشته است.

سنایی از شمال به خیابان مطهری، از جنوب به کریم‌خان زند، از شرق به محدوده بزرگراه مدرس و از غرب به خیابان میرزای شیرازی محدود می‌شود. قرار گرفتن محله در میان چند محور اصلی، دسترسی آن به بخش‌های مختلف مرکز تهران را افزایش داده و در مقابل، تردد روزانه ناشی از فعالیت‌های اداری و تجاری را نیز به یکی از ویژگی‌های اصلی این محدوده تبدیل کرده است.

بازار مسکن سنایی از نظر عمر و نوع ساختمان یکدست نیست. در برخی کوچه‌های فرعی، ساختمان‌های قدیمی دو یا سه‌طبقه و خانه‌های ویلایی باقی مانده‌اند، در حالی که طی سال‌های اخیر بخشی از این بافت با ساخت آپارتمان‌های جدیدتر تغییر کرده است.

این تفاوت در سن بنا، امکانات ساختمان، تعداد واحدها و شرایط پارکینگ باعث می‌شود قیمت و شرایط معاملات ملک در بخش‌های مختلف محله یکسان نباشد. به همین دلیل، صرف قرار گرفتن یک ملک در محدوده سنایی نمی‌تواند معیار کافی برای مقایسه قیمت آن با سایر واحدهای محله باشد و مشخصات خود ساختمان و موقعیت دقیق ملک اهمیت زیادی دارد.

از سوی دیگر، قرار گرفتن بخشی از ساختمان‌های محله در محدوده فعالیت‌های اداری و تجاری، باعث شده بازار ملک سنایی تنها به تقاضای مصرفی خانوارها محدود نباشد و املاک اداری و واحدهایی با قابلیت استفاده دوگانه نیز در بازار این محدوده حضور داشته باشند. دسترسی به خیابان‌های ولیعصر، مطهری، بهشتی، میرزای شیرازی و همچنین نزدیکی به محورهای اصلی مرکز تهران، از عوامل مهم در شکل‌گیری تقاضای ملکی در سنایی است.

در حوزه حمل‌ونقل عمومی نیز ایستگاه‌های مترو میرزای شیرازی، شهید بهشتی و هفت‌تیر در اطراف این محدوده قرار دارند و دسترسی به شبکه مترو را برای ساکنان فراهم می‌کنند. ایستگاه‌های BRT در محور ولیعصر نیز یکی دیگر از گزینه‌های حمل‌ونقل عمومی در اطراف محله است.

این دسترسی‌ها برای بخشی از متقاضیان خرید و اجاره که رفت‌وآمد روزانه به مناطق مرکزی تهران دارند، اهمیت دارد؛ با این حال، قرار گرفتن در محدوده مرکزی شهر به معنای برخورداری همه واحدها از شرایط یکسان نیست و فاصله ملک تا معابر اصلی و ایستگاه‌های حمل‌ونقل می‌تواند در انتخاب متقاضیان موثر باشد.

ساختار کاربری سنایی تنها مسکونی نیست و حضور سازمان‌ها، شرکت‌های خصوصی و واحدهای اداری، رفت‌وآمد قابل توجهی را در طول روز ایجاد می‌کند. این ویژگی می‌تواند بازار اجاره محله را نیز تحت تاثیر قرار دهد؛ به‌ویژه برای واحدهایی که از نظر دسترسی و امکانات، قابلیت پاسخگویی به نیاز افراد شاغل در مرکز شهر را دارند.

در مقابل، ترافیک و شلوغی روزانه در محورهای اصلی را نیز نمی‌توان از ویژگی‌های بازار مسکن این محدوده جدا کرد. بنابراین شرایط سکونت در بخش‌های مختلف محله، بسته به قرارگیری ملک در خیابان اصلی یا کوچه‌های فرعی می‌تواند تفاوت داشته باشد.

سنایی در سال‌های گذشته شاهد نوسازی بخشی از ساختمان‌های قدیمی بوده است اما همچنان نمونه‌هایی از ساختمان‌های قدیمی و خانه‌های ویلایی در محله دیده می‌شود. به این ترتیب، بازار ملک این محدوده هم‌زمان با دو گروه اصلی از دارایی‌ها مواجه است، ساختمان‌های قدیمی‌تر با امکانات محدودتر و واحدهای نوسازتر که از امکانات ساختمانی جدیدتر برخوردارند.

در چنین بازاری، وضعیت سند، سن بنا، پارکینگ، آسانسور، تعداد واحدها، کیفیت ساختمان و امکان نوسازی ملک از جمله عواملی است که می‌تواند در ارزیابی هر معامله اهمیت داشته باشد.

از سوی دیگر، ساخت‌وساز در این محدوده تابع ضوابط شهرداری و مقررات مربوط به تراکم، ارتفاع، پارکینگ، کاربری و سایر الزامات ساختمانی است. بنابراین امکان نوسازی یا افزایش بنا در یک ملک قدیمی را نمی‌توان صرفا بر اساس ظاهر یا موقعیت آن تعیین کرد و نیازمند بررسی ضوابط ملک و استعلام‌های مربوطه است.

بازار مسکن سنایی را می‌توان بازاری با ترکیب همزمان سکونت، فعالیت اداری و تجارت دانست؛ ترکیبی که باعث شده شرایط املاک در نقاط مختلف محله تفاوت داشته باشد. از یک سو، دسترسی به محورهای اصلی و شبکه حمل‌ونقل عمومی یک مزیت زیرساختی برای این محدوده محسوب می‌شود و از سوی دیگر، تردد روزانه و سهم بالای کاربری‌های اداری و تجاری، شرایط سکونت را در همه نقاط محله یکسان نمی‌کند.

در نتیجه، بررسی بازار مسکن سنایی بیشتر از آنکه به یک قیمت واحد برای کل محله وابسته باشد، به ویژگی‌های هر ملک، موقعیت آن در محله، عمر ساختمان، امکانات، نوع کاربری و وضعیت بافت اطراف بستگی دارد.