بازار مسکن زمزم؛ ترکیب آپارتمان‌های نوساز و بافت قدیمی

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ محله زمزم در منطقه ۱۷ تهران، بازاری ترکیبی از واحدهای مسکونی قدیمی و آپارتمان‌های نوساز دارد؛ بازاری که شرایط آن تا حد زیادی تحت تاثیر بافت متراکم، محدودیت زمین، دسترسی به معابر اصلی و حضور فعالیت‌های تجاری در بخش‌هایی از محله قرار گرفته است. همین تفاوت در وضعیت ساختمان‌ها باعث شده بازار مسکن زمزم یکدست نباشد و ویژگی ملک، سن بنا و موقعیت دقیق آن نقش مهمی در انتخاب خریداران داشته باشد.

زمزم از محله‌های قدیمی جنوب تهران است و در بخش‌هایی از آن هنوز خانه‌های قدیمی و ساختمان‌های با عمر بالا دیده می‌شود. در مقابل، طی سال‌های گذشته بخشی از این املاک جای خود را به آپارتمان‌های جدید داده‌اند. بنابراین در بازار فعلی محله، هم فایل‌های قدیمی و نیازمند بازسازی وجود دارد و هم واحدهای نوساز یا کم‌سن که از امکانات ساختمانی جدیدتری برخوردارند.

یکی از مسائل مهم بازار مسکن زمزم، محدودیت زمین و تراکم ساختمانی است. در بخش‌هایی که بافت قدیمی‌تر و معابر باریک‌تر هستند، موضوع تامین پارکینگ و دسترسی خودرو می‌تواند در فرآیند ساخت‌وساز و همچنین انتخاب ملک برای خریداران اهمیت داشته باشد. به همین دلیل، صرف نوساز بودن یک واحد لزوما به معنای شرایط یکسان آن با سایر آپارتمان‌های نوساز محله نیست و موقعیت ساختمان، عرض کوچه، تعداد واحدها و وضعیت پارکینگ نیز باید در بررسی ملک مورد توجه قرار گیرد.

از سوی دیگر، قرار گرفتن بورس کاشی و سرامیک در محدوده خیابان زمزم و شعبه نفت، به بخشی از محله ماهیتی تجاری داده است. رفت‌وآمد ناشی از فعالیت‌های صنفی و تجاری در این محدوده، در کنار کاربری مسکونی، باعث شده شرایط سکونت در نقاط مختلف زمزم کاملا مشابه نباشد. در نتیجه، برای متقاضیان خرید یا اجاره، فاصله ملک از محورهای تجاری و میزان رفت‌وآمد در اطراف ساختمان می‌تواند یکی از عوامل قابل توجه باشد.

دسترسی نیز از دیگر عواملی است که در بازار مسکن این محله اهمیت دارد، ایستگاه مترو زمزم در خط ۳ مترو تهران در محدوده محله قرار دارد و دسترسی به خیابان زمزم، بزرگراه شهید چراغی و محورهای اطراف، امکان جابه‌جایی به بخش‌های مختلف شهر را فراهم می‌کند. در عین حال، وجود معابر باریک در بخش‌هایی از بافت قدیمی می‌تواند شرایط رفت‌وآمد و پارک خودرو را در همان محدوده متفاوت کند.

بازار مسکن زمزم همچنین از نظر نوع تقاضا یک بازار کاملا یکدست نیست، بخشی از تقاضا به دنبال واحدهای آپارتمانی با سن پایین‌تر و امکاناتی مانند پارکینگ و آسانسور است، در حالی که املاک قدیمی‌تر می‌توانند برای خریدارانی که به دنبال گزینه‌های نیازمند بازسازی هستند، موضوع بررسی قرار بگیرند. تفاوت میان این دو گروه باعث می‌شود مقایسه قیمت واحدها بدون در نظر گرفتن سن بنا، وضعیت ساختمان و موقعیت دقیق ملک، تصویر کاملی از بازار ارائه نکند.

در بخش اجاره نیز همین تفاوت‌ها دیده می‌شود. واحدهای قدیمی‌تر، آپارتمان‌های نوساز، ساختمان‌های کم‌واحد و املاک واقع در نزدیکی محورهای تجاری، شرایط متفاوتی برای مستاجران ایجاد می‌کنند. دسترسی به مترو و معابر اصلی برای بخشی از مستاجران یک امتیاز محسوب می‌شود اما برای سکونت، میزان شلوغی و شرایط پارک خودرو در اطراف ملک نیز می‌تواند در تصمیم‌گیری اثرگذار باشد.

در مجموع، بازار مسکن زمزم را نمی‌توان صرفا با عنوان یک محله نوساز یا یک محدوده کاملا فرسوده توصیف کرد. ترکیب ساختمان‌های قدیمی و جدید، حضور فعالیت‌های تجاری، تراکم ساختمانی و تفاوت کیفیت معابر باعث شده شرایط املاک حتی در فاصله‌ای کوتاه از یکدیگر متفاوت باشد. بنابراین در این بازار، بررسی موردی ملک از نظر سن بنا، پارکینگ، دسترسی، وضعیت ساختمان و موقعیت آن نسبت به محورهای تجاری، برای ارزیابی شرایط خرید یا اجاره اهمیت بیشتری از یک تصویر کلی از محله دارد.