سقف اجاره‌بها رعایت می‌شود اما نه همه جا!

اقتصاد معاصر؛ اردیبهشت ماه سال جاری قانون ساماندهی بازار مسکن توسط رئیس جمهور شهید برای اجرا به دستگاه‌های مربوطه ابلاغ شد. با ابلاغ این قانون، عملیاتی شدن مفاد آن برای ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره شروع  شد. مطابق این قانون شهر‌ها و استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آنها بیش از ۳۰‌ درصد است، سقف اجاره‌بها تعیین شود. این سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها بر اساس شرایط و مقتضیات جغرافیایی، بین ۵۰ تا ۱۰۰‌ درصد نرخ تورم عمومی تعیین می‌شود.

در ادامه اجرایی شدن قانون مذکور و همچنین بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، وزارت راه و شهرسازی مکلف به تعیین سقف اجاره‌بها شده است. بر همین اساس و بر پایه ابلاغ سرپرست ریاست جمهوری، حداکثر سقف اجاره بها در ۳۱ استان کشور تعیین شد که ۲۵ درصد است. بیشترین سقف اجاره بها در یزد با رقم ۲۵.۲ درصد افزایش است و کمترین آن مربوط به استان سیستان و بلوچستان با ۲۲ درصد است که ابلاغ شده و لازم‌الاجراست.

در ادامه با مراجعه و گفت‌وگو با چند مشاور املاک، اجرایی شدن یا نشدن سقف افزایش را جویا شدیم.

بازار در رکود است، افزایش بیش از ۲۵ درصد امکان پذیر نیست
یکی از مشاوران املاک منطقه منیریه تهران در این باره به اقتصاد معاصر گفت: حقیقت این است که سقف اجاره‌بها موضوع جدیدی نیست. در سنوات قبل هم همین موضوع را داشتیم و به عنوان یک مشاور املاک ما قواعد را به صاحبان خانه اعلام می‌کردیم و می‌کنیم. درباره قرارداد‌های اجاره سال گذشته ۲۵ درصد افزایش، مطلوب صاحب خانه‌ها نبود و اکثرا آن‌ها قرارداد اجاره را با رقم بالاتری می‌بستند. دلیل آن هم افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ بود که تاثیر خود روی قرارداد‌های اجاره سال ۱۴۰۲ می‌گذاشت.

وی افزود: در رابطه با قرارداد‌های اجاره امسال این موضوع را باید در نظر بگیریم که سال ۱۴۰۲ بازار مسکن شرایط رکودی را سپری کرد و همین ۲۵ درصد برای صاحبخانه‌ها مطلوب است. کما اینکه اخیرا بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر مربع مسکن را در پایتخت اعلام کرده و مشاهده می‌کنیم افزایش حدود ۱۰ درصد بوده است؛ بنابراین مالک هم در این شرایط می‌داند کشش افزایش اجاره‌بها بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصد نیست.

این مشاور املاک ادامه داد: قرارداد‌های اجاره‌ای که هم اکنون در منطقه منیریه یا مرکز تهران در حال انعقاد است، بیش از نرخ مشخص شده توسط دولت نیست.

جنوب شهر تهران کشش افزایش بیش از نرخ مصوب را ندارد
مشاور املاک دیگری در منطقه شهرری تهران درباره رعایت سقف اجاره‌بها توسط موجر و مستاجر، گفت: اساسا منطقه ما کشش افزایش بیش از ۲۵ درصد با شرایط اقتصادی کنونی را ندارد. اگر نرخی بالاتر از این مطرح شود مستاجر واحد مسکونی را خالی می‌کند.

وی ادامه داد: بازار مسکن راکد است، به همین دلیل مالکان هم بیش از نرخ مصوب اجاره‌بها را افزایش نمی‌دهند. به طورکلی هر مالکی علاقه دارد واحد خود را با رقم بالایی اجاره دهد، اما کشش آن نیز باید باشد، همانطور که گفتم هم اکنون کشش بازار همین نرخ مصوب دولت است.

این مشاور املاک افزود: منطقه ما به گونه‌ای است که مستاجر خوب برای مالکان یک امتیاز به حساب می‌آید به همین دلیل سعی هر دو این است که قرارداد‌ها تمدید شود.

سقفی برای مالک وجود ندارد!
برای پیگیری این موضوع به یکی از بنگاه‌های مشاور املاک به در شمالغرب تهران و محله سعادت نیز مراجعه کردیم، این فعال بازار مسکن بر خلاف دو همکار خود که در مناطق جنوبی و مرکزی پایتخت فعالیت می‌کردند معتقد بود سقف اجاره بها رعایت نمی‌شود و امکان زور صاحبخانه برای اجرایی کردن آن وجود ندارد.

وی در این باره گفت: ضمانت اجرایی وجود ندارد اگر مالک نخواهد، مستاجر را بیرون می‌کند و با نرخی که مد نظرش است، واحد را اجاره می‌دهد. چه کسی می‌تواند به مالک زور کند طبق یک الگو یا سقف مشخص واحد خود را اجاره دهد.

وی در پاسخ به این سوال که آیا قرارداد‌های بالاتر از نرخ مصوب باعث جریمه جریمه بنگاه یا مشاور املاک می‌شود یا خیر؟ گفت: تاکنون چنین موضوعی برای ما اتفاق نیافتاده است. یعنی برای قرارداد‌هایی با افزایش بیش از ۲۵ درصد جریمه نشده‌ایم. البته اساسا کاری که ما انجام می‌دهیم واسطه‌گری است ما نمی‌توانیم تنظیم‌گری کنیم.

این مشاور املاک در شمال غرب تهران افزود: در منطقه ما به قدری عرضه کمتر از تقاضاست که عنان کار در اختیار صاحب خانه‌ها قرار گرفته است و آنها میزان افزایش را تعیین می‌کنند.

وی در پاسخ به اینکه آیا مردم به سامانه خودنویس روی آورده‌اند یا خیر؟ گفت: به قدری کار با این سامانه سخت است که مردم به آن مراجعه نمی‌کنند. از طرف هم موجر و هم مستاجر به قرارداد مکتوب عادت دارند و نگران هستند قراردادی که در خودنویس ثبت می‌شود سندیت نداشته باشد.