به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ با جهش قیمت قابل توجهی نسبت به سالهای گذشته خود مواجه شد، به همین خاطر فشار هزینه تامین مسکن همچنان یکی از مهمترین مشکلات خانوارها محسوب میشود. دادههای مرکز آمار ایران نیز این فشار را تایید میکند. بر اساس آخرین آمار منتشرشده، تورم سالانه بخش مسکن در مرداد ماه امسال به ۳۲.۷ درصد و تورم نقطهبهنقطه آن به ۳۲.۵ درصد رسیده است. این ارقام مربوط به شاخص رسمی بخش مسکن است و نباید با متوسط قیمت معامله یک مترمربع آپارتمان اشتباه گرفته شود اما به وضوح از ادامه فشار تورمی در این بخش حکایت دارد.
فرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی در نشست خبری مرداد ماه ۱۴۰۵ تایید کرد که بازار خرید و فروش مسکن بعد از عید تحت تاثیر تورم عمومی کشور با افزایش قیمت مواجه شده است. وی در همین نشست تاکید کرد که فقط حدود ۳۰ درصد مسائل و موضوعات بخش مسکن و ساختمان به حوزه اختیارات وزارت راه و شهرسازی مربوط میشود و حل بسیاری از مشکلات نیازمند تصمیمهای فرابخشی است.
این استدلال از یک منظر قابل قبول است. وزیر راه و شهرسازی نرخ ارز را تعیین نمیکند، سیاست پولی در اختیار این وزارتخانه نیست و طبیعتا نمیتوان مسوولیت تورم عمومی کشور را متوجه وزارت راه کرد اما پرسش اصلی منتقدان نیز این نیست که چرا وزیر راه نرخ ارز یا تورم را کنترل نکرده، بلکه پرسش این است که وزارت راه و شهرسازی برای افزایش عرضه مسکن چه اقداماتی انجام داده است؟
یکی از مهمترین ابزارهای دولت برای کنترل بلندمدت بازار مسکن افزایش عرضه است. هرچه فاصله میان نیاز جامعه و تعداد واحدهای قابل عرضه بیشتر شود، بازار در برابر افزایش هزینه ساخت، تورم و جهشهای قیمتی آسیبپذیرتر خواهد شد. قانون جهش تولید مسکن نیز دقیقا بر همین مساله تاکید کرده و دولت را مکلف کرده بود در چهار سال نخست اجرای قانون، به طور متوسط سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان واجد شرایط عرضه کند.
بحث اصلی اکنون این است که سیاستگذاری دولت چهاردهم تا چه اندازه با ضرورت افزایش سریع عرضه متناسب بوده است. اگر وزیر راه و شهرسازی معتقد است که کنترل مستقیم قیمت مسکن در اختیار آن نیست، اتفاقا باید تمرکز خود را بر متغیری قرار دهد که بیشترین اختیار را در آن دارد؛ یعنی فراهم کردن بستر تولید و عرضه مسکن. کاهش سرعت عرضه یا ایجاد موانع بیشتر در مسیر ساختوساز به معنای باقی ماندن فشار تقاضا در بازار است. در چنین شرایطی، یک شوک تورمی میتواند بسیار سریعتر به افزایش قیمت زمین و مسکن منجر شود.
مساله دوم به پروژههای مسکن حمایتی بازمیگردد. بخشی از پروژههایی که در سالهای گذشته آغاز شدهاند همچنان در مراحل مختلف اجرا قرار دارند و متقاضیان آنها هنوز صاحب واحد قابل سکونت خود نشدهاند. وزیر راه و شهرسازی در مرداد امسال از وجود حدود ۸۵۰ هزار واحد در تعهد قطعی دولت در طرح مسکن ملی سخن گفته است. چند روز بعد نیز اعلام کرد که ۸۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در دولت چهاردهم تکمیل و واگذار شده است.
مساله اینجا صرفا ثبت پروژه یا درصد پیشرفت فیزیکی نیست. از دید بازار، تا زمانی که یک واحد تکمیل و در اختیار خانوار قرار نگیرد، نمیتوان آن را عرضه نهایی محسوب کرد. واحد نیمهتمام تقاضای موجود را از بازار خارج نمیکند. البته وزارت راه مشکلاتی همچون تامین مالی، آمادهسازی زمین، خدمات زیربنایی و همکاری سایر دستگاهها را از موانع تکمیل این پروژهها میداند و بخشی از این مشکلات نیز خارج از کنترل مستقیم وزارتخانه است. اما مدیریت همین موانع، هماهنگی میان دستگاهها و رساندن پروژه از مرحله ساخت به سکونت، بخش مهمی از مسوولیت سیاستگذار مسکن است.
موضوع دیگری که در سیاست مسکن دولت چهاردهم محل بحث قرار گرفته، نحوه مواجهه با زمین و توسعه شهرهاست. وزیر راه و شهرسازی بارها بر ضرورت جلوگیری از توسعه بیضابطه شهرها تاکید کرده و درباره ساختوساز در مناطق فاقد آب، زیرساخت، اراضی کشاورزی یا مناطق دارای مشکلات محیطزیستی هشدار داده است. اصل این نگرانی قابل دفاع است؛ چرا که هیچ سیاست مسکنی نباید به توسعه بیضابطه و ایجاد شهرهایی بدون آب، حملونقل و خدمات عمومی منتهی شود اما مشکل زمانی ایجاد میشود که محدود کردن توسعه شهری، بدون ارائه جایگزینی برای افزایش زمین قابل ساخت دنبال شود.
بسته ماندن ظرفیت توسعه شهرها، کندی الحاق زمینهای مناسب و دشوار شدن تامین زمین میتواند هزینه تولید مسکن را افزایش دهد. اگر قرار است توسعه افقی شهرها محدود شود، وزارت راه باید همزمان زمینهای دولتی مناسب را فعال کند، بافتهای دارای ظرفیت را به چرخه ساخت بازگرداند و شهرکهای جدید را همراه با زیرساخت واقعی توسعه دهد. سیاستهای مربوط به توسعه حریم شهرها صرفا با مخالفت قابل مدیریت نیست، بلکه دولت باید در مقابل محدودیتی که ایجاد میکند مسیر دیگری برای افزایش عرضه پیش روی سازندگان قرار دهد.
بخشی از انتقادهایی که امروز متوجه سیاستهای مسکنی دولت چهاردهم است از شباهت این رویکرد با سیاستهای دوره عباس آخوندی در دولت تدبیر و امید ناشی میشود. در آن دوره نیز نگاه انتقادی جدی به ساخت گسترده مسکن با محوریت دولت وجود داشت و سیاستگذار بیش از آنکه دولت را سازنده و تامینکننده مستقیم زمین و مسکن بداند، بر نقش بازار و بخش خصوصی تاکید میکرد.
مشکل این رویکرد در ساختار اقتصادی ایران آن است که کنار رفتن دولت الزاما به افزایش فعالیت بخش خصوصی منتهی نمیشود. قیمت بالای زمین، تورم و کاهش قدرت خرید خانوار میتواند انگیزه و توان ساختوساز را محدود کند. در چنین بازاری عقبنشینی دولت از سیاست فعال عرضه، ممکن است به جای ایجاد تعادل، کمبود عرضه را تشدید کند. تجربه دوره آخوندی نیز با کاهش عرضه و در ادامه جهش شدید قیمت مسکن همراه شد.
بنابراین مساله اصلی مسوولیت مستقیم وزیر در تعیین قیمت یک مترمربع مسکن نیست. هیچ وزیر راهی نمیتواند به صورت دستوری بازار مسکن را از تورم اقتصاد ایران جدا کند اما وزارت راه و شهرسازی میتواند درباره میزان زمین قابل ساخت، سرعت پیشرفت پروژههای حمایتی، تسهیل ساختوساز و افزایش عرضه تصمیم بگیرد. اگر دولت چهاردهم اعتقاد جدیتری به سیاست افزایش تولید و عرضه مسکن داشته باشد، باید آثار آن در تعداد واحدهای تکمیلشده، زمینهای آماده ساخت و کاهش زمان اجرای پروژهها دیده شود.
از این منظر نسبت دادن همه گرانی مسکن به تورم عمومی نمیتواند پاسخ کاملی باشد. تورم جرقه افزایش قیمت را میزند اما بازاری که با کمبود عرضه مواجه است بسیار سریعتر از این جرقه تاثیر میگیرد. تجربه سالهای گذشته نیز یک پیام مشخص برای دولت چهاردهم دارد؛ قیمت مسکن شاید مستقیما در اختیار وزیر راه نباشد اما سیاست عرضه قطعا در حوزه مسوولیت آن قرار دارد.
از سوی دیگر مقرر بود از محل مولدسازی خانههای سازمانی وزارت راه که بخشی از آنها در مناطق گرانقیمت پایتخت است، یعنی پس گرفتن این خانهها از مدیران و فروش آنها، منابعی برای تکمیل پروژههای نهضت ملی مسکن اختصاص یابد؛ ضرورت دارد وزارت راه در این مساله نیز شفافسازی دقیقی داشته باشد.