اهمیت و موضوعیت قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول»

اقتصاد معاصر؛ یکی از مشکلات جدی در نظام ثبتی کشور ما، مسئله مربوط به اسناد غیررسمی است که به دلیل مقبولیت آن نزد دادگاه، موجب شده است که مشکلات زیادی برای نقل و انتقال اموال غیر منقول بین مردم ایجاد گردد. فروش یک ملک به چندین نفر، کلاهبرداری از طریق فروش غیر مالک و همچنین فروش اموال عمومی یا اراضی دولتی به مردم سه نمونه عمده از مشکلات اصلی مرتبط با اسناد غیرعادی است. از طرف دیگر به دلیل تعدد پرونده‌های شکایت مربوط به معامله با اسناد غیرعادی، شاهد حجم بسیار بالایی از تخصیص کارهای دادگاهی کشور به مسئله اسناد عادی و غیررسمی هستیم.

در کنار این موضوع نیز یکی از اصلی‌ترین نیازهای حکمرانی ریال، مسئله شفافیت تمامی معاملات برای حاکمیت و امکان شناسایی جزئیات تمامی معاملات انجام شده در کشور است که به مسئله امنیت ملی و حکمرانی ریال نیز باز می‌گردد که با اسناد عادی و غیررسمی این امر نیز به طور کامل مخدوش شده است. مخفی‌ماندن دارایی‌های اشخاص یکی از معایب جدی این طرح است به نحوی که برخی با دارا بودن منزل در شهر تهران یا خودروی لوکس به دلیل معامله اموال مذکور با سند عادی، هیچ دارایی شناسایی شده‌ای نزد حاکمیت ندارد و همین امر سبب می‌شود که در تخصیص کمک یا اخذ مالیات از وی دچار انحراف و مشکل شویم. به طور مثال فردی با مالکیت صد خانه همچنان یارانه دریافت کرده و هیچ مالیاتی هم پرداخت نمی‌کند؛ بنابراین اسناد عادی علاوه بر مشکلات جدی‌ای که برای مردم و معاملات روزمره آن‌ها ایجاد می‌کنند؛ به طور مشخص در مسئله مربوط به حکمرانی کشور نیز مشکلات عدیده‌ای ایجاد کرده است.

از طرفی مسئله پولشویی نیز به کمک اسناد عادی و غیررسمی مطرح می‌شود که پاشنه آشیل جدی دیگر این نوع از اسناد است. پولشویی چه زمانی نیاز یک فرد خواهد بود؛ زمانی که آن فرد به کسب مال از یک فرآیند مجرمانه یا نامشروع اقدام کرده باشد و اگر این پول را نزد بانک بگذارد؛ با توجه به قانون پولشویی، باید فرد اعلام کند که این پول را از کجا و با چه منشایی آورده است و آن‌جا با ورود نهادهای نظارتی به مشکل جدی می‌خورد ولی در عوض این امکان با اسناد عادی و غیررسمی برای فرد به وجود آمده است تا بتواند بدون نیاز به مراجعه به بانک با خرید یک ملک یا زمین به سمت پولشویی با اسناد عادی و غیررسمی برود و عملا با این پول نامشروع مثلا زمینی را بر اساس سند عادی خریداری خواهد مرد و هر زمان هم از سوی مراجع نظارتی و قضائی مورد سؤال و جواب قرار گرفت، سند عادی را به دادگاه ارائه می‌دهد که از او می‌پذیرد و به این شکل استفاده از سند عادی یکی از راه‌های تمیز برای پولشویی در سطح کلان است

از همین رو برای حل این معضلات و مشکلات جدی در اسناد عادی و غیررسمی، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در مجلس شورای اسلامی پس از کش و قوس‌های فراوان بین مجمع تشخیص، شورای نگهبان و مجلس شورای اسلامی بالاخره به تصویب رسید تا بتوانیم مسیر جدید ثبتی در کشور مستقر کنیم و دیگر شاهد کلاهبرداری، پولشویی یا زمین‌خواری با اسناد عادی نباشیم و همه اسناد از تاریخ اجرای این قانون باید ثبت رسمی گردند و از این تاریخ به بعد دیگر سند غیررسمی مقبولیت نزد دادگاه ندارد. همچنین اسناد غیررسمی دیگر ثبت شده قبل از این تاریخ نیز باید توسط فرد آخر به سند رسمی تبدیل شود. در این مسیر نیز با تکیه بر تبدیل تمامی اسناد مالکیت غیر رسمی موجود به اسناد رسمی، سپس بی‌ اعتباری تمامی معاملات و اسناد غیر رسمی می‌توان مشکلات و معضلات اسناد غیر رسمی را به صورت ریشه‌ای حل نمود.

مزیت بسیار مهم و کلیدی ثبت رسمی اموال، در پیش‌بینی‌پذیر کردن معاملات برای مردم است. تا پیش از این اگر فردی سند رسمی ملکی را نیز در اختیار داشت؛ در صورت فروش با اسناد غیررسمی آن ملک قبل از تاریخ سند رسمی ملک مذکور، فرد دارای سند رسمی، سلب مالکیت می‌شد و این بزرگترین ضربه اسناد غیررسمی برای معاملات روزمره مردم با مردم بود که امکان کلاه‌برداری و فروش یک ملک به چندین نفر را فراهم می‌کند و حتی زمین‌خواری نیز در این بستر به وقوع می‌پیوندد. بنابراین قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» یک قانون بسیار مهم در حل این معضلات است. 

با توجه به اینکه پیش‌بینی‌پذیری مستقیمی در معاملات املاک بین مردم ایجاد خواهد شد، از همین رو ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و مالکیت یک ملک مسکونی به شدت کاهش خواهد یافت و همه مالکیت‌ها نیز شفاف خواهد شد که زمینه حکمرانی شفاف مالیاتی را نیز فراهم خواهد کرد.

همچنین قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول»، بستر شفافیت اطلاعات مهمی خواهد شد که زمینه اخذ عادلانه مالیات بر عایدی سرمایه، حذف بستر زمین‌خواری و جلوگیری از کلاهبرداری املاک را فراهم خواهد کرد.

با توجه به اینکه بیش از چندین دهه، نوع معاملات در کشور به شکل معامله با اسناد غیررسمی بوده است؛ از همین رو تغییر این قانون چه در نظام بروکراسی و چه در بین اجتماع سخت است و دعاوی حقوقی زیادی را برای ثبت رسمی اسناد غیرعادی د ر آینده شاهد خواهیم بود زیرا عمده اراضی خارج از کلانشهرها به شکل اسناد غیرعادی معامله شدند که باید تعیین تکلیف شوند ولی نیاز است که دوران گذار را طی کنیم و چاره‌ای جز ثبت رسمی اموال غیرمنقول نخواهیم داشت.

در همین رابطه پیرامون اهمیت و موضوعیت قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در حل معضل اسناد عادی و غیررسمی که خود موجب وقوع جرایم بزرگی نظیر کلاهبرداری، پولشویی یا زمین‌خواری شده است؛ با آقای کریم یزدی‌خواه کارشناس اقتصادی به گفتگو پرداختیم که در ادامه خواهید خواند.

بی‌اعتبار کردن اسناد عادی برای تحقق حکمرانی داده و حکمرانی ریال در کشور بسیار راهبردی و مهم است
کریم یزدی‌خواه کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه موضوع اسناد عادی و غیررسمی به مشکل بزرگی برای حکمرانی داده‌محور و حکمرانی ریال تبدیل شده است؛ اظهار کرد: موضوع اسناد عادی و غیررسمی در سامانه ثبتی کشور سال هاست که با مشکل اساسی در نقل و انتقال اموال بین افراد مواجه شده است. پذیرش این اسناد از سوی دادگاه منجر به کلاهبرداری از جمله فروش ملک به چند نفر، فروش غیر مالک و فروش اراضی عمومی یا دولتی به افراد شده است. برای رسیدگی به این موضوع، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در مجلس به تصویب رسید. این قانون با هدف جلوگیری از تقلب و اطمینان از ثبت رسمی کلیه اسناد، استفاده از اسناد غیررسمی برای انتقال اموال را برای افراد به طور کل ملغی می کند.

وی در ادامه با اشاره به تصویب این قانون مهم و راهبردی در بی‌اعتبار کردن اسناد عادی گفت: یکی از مزایای کلیدی ثبت رسمی اسناد این است که معاملات را برای مردم قابل پیش بینی می کند. در گذشته اگر شخصی دارای سند رسمی ملکی بود، در صورتی که قبل از تاریخ سند رسمی، ملک را با اسناد غیر رسمی فروخته می شد، می توانست از او سلب مالکیت شود. این امر منجر به مواردی از زمین خواری و کلاهبرداری شد که با قانون جدید از وقوع آن جلوگیری خواهد شد. این قانون همچنین بستری را برای حاکمیت مالیاتی شفاف فراهم می کند، زیرا تمام مالکیت شفاف و به راحتی قابل تأیید خواهد بود. این امر به حذف زمین خواری و جلوگیری از تقلب در فروش املاک نیز کمک می کند و همچنین زمینه وصول عادلانه مالیات‌های تنظیمی را فراهم می کند.

این کارشناس اقتصادی در ادامه افزود: اما اجرای این قانون بدون چالش نخواهد بود. از ابتدای شکل‌گیری معاملات بین مردم ما این مسئله از طریق اسناد عادی و غیررسمی انجام می‌شد و با استقرار قانون و دولت مرکزی و با مقبولیت اسناد غیررسمی این شیوه تداوم داشته است و تا همین امروز نیز به کار گرفته شده است و تغییر این سیستم هم در بوروکراسی و هم در بین جامعه بسیار دشوار خواهد بود. احتمالاً شکایت‌ها و دعواهای زیادی بر سر ثبت رسمی اسناد غیررسمی نیز وجود خواهد داشت، زیرا بسیاری از زمین های کشاورزی و همچنین مسکونی و تجاری با استفاده از اسناد غیررسمی معامله می شدند که اکنون باید به طور رسمی ثبت شوند. با وجود این چالش های جدی در دوران گذار، باید این دوره گذار را طی کرد و تمامی اموال غیرمنقول را به صورت رسمی ثبت کرد. این امر به اطمینان از ایمن و شفاف بودن معاملات اموال غیرمنقول کمک می کند و از کلاهبرداری نیز جلوگیری می کند. قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» گامی مثبت در جهت ایجاد بازار امن و شفاف در حوزه نقل و انتقال اموال غیرمنقول است و در بلندمدت به نفع جامعه خواهد بود.

وی در پایان گفت: با اینکه مشکل جدی در اجرا داریم و جامعه و حتی بروکراسی کشور بسیار مشکلات جدی را طی خواهد کرد ولی مسئله بی‌اعتبار کردن اسناد عادی و غیررسمی برای تحقق حکمرانی داده و حکمرانی ریال در کشور بسیار راهبردی و مهم است و باید انجام بپذیرد و هر چه قدر نیز این مسیر دیرتر طی شود؛ مشکلات و معایب آن برای مردم بیشتر خواهد شد و از همین رو قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» یکی از مهم‌ترین قوانین کشور برای تحقق یک اقتصاد پیش‌بینی‌بینی‌پذیر و با حکمرانی ریال خواهد بود.