فرار خارجی‌ها از بازار مسکن ترکیه؛ خریدِ مِلک ایرانیان از تُرک‌ها ۸۴ درصد ریزش کرد

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ اواخر دهه ۸۰ شمسی خرید ملک توسط ایرانی ها ابتدا در دبی و سپس در ترکیه و قبرس حسابی سروصدا کرد. این خریدها در ابتدا چندان پرسروصدا نبود اما با ورود حجم عظیم تبلیغات در شبکه‌های ماهواره‌ای، یک فضای رویایی برای سرمایه‌گذاری در این کشورها برای ایرانیان ترسیم شد که بسیاری از افراد بدون توجه به مخاطرات آن، وارد گزینه‌های سرمایه‌گذاری می‌شدند. 

نگاهی به گزارش‌های مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد از سال ۲۰۱۳ داده‌های خرید ملک ایرانی‌ها در دسترس است. این داده‌ها نشان می‌دهد خرید ملک ایرانی‌ها در این کشور در چند مقطع نوسانات قابل‌ توجهی داشته که دو نقطه مهم آن، جهش پس از سال ۲۰۱۸ و افت محسوس از سال ۲۰۲۴ به بعد است. 

بررسی‌ها نشان می‌دهد خرید ملک ایرانی‌ها در ترکیه در ابتدا ناشی از سیاست‌‌های تشویقی این کشور بوده است. ترکیه از سال ۲۰۱۸ برنامه جذب سرمایه خارجی از مسیر بازار مسکن، اقامت و تابعیت را تقویت کرد؛ سیاست‌هایی که انگیزه خرید را به ‌طور محسوسی افزایش داد. همزمان با آن، اقتصاد ایران نیز با تشدید تحریم‌‌ها، کاهش ارزش پول ملی، تورم، نااطمینانی و محدودیت دسترسی به بازارهای بین‌‌المللی مواجه شد. 

در چنین شرایطی، خرید ملک در ترکیه برای بخشی از صاحبان سرمایه به ابزار حفظ ارزش دارایی و خروج سرمایه تبدیل شد. علاوه بر این، نباید تحولات بخش تجارت را نادیده گرفت. فعالیت تراستی‌‌ها، وجود حجم بالای کم‌اظهاری و بیش‌اظهاری‌ها و دشواری انتقال رسمی منابع، بخشی از منابع ارزی کشور را از مسیر تجارت به بازار املاک ترکیه روانه کرد.

البته بخشی از سرمایه‌‌گذاری‌‌ها نیز با هدف دور زدن محدودیت‌‌های ناشی از تحریم انجام شد. اما این روند در سال‌های اخیر معکوس شده؛ به طوری که در یک‌سال اخیر با وجود اینکه ایران دو جنگ خارجی و اغتشاشات دی‌ماه ۱۴۰۴ را تجربه کرده اما تعداد خرید ملک ایرانی‌ها در ۷ ماهه نخست امسال سقوط ۷۰ تا ۸۰ درصدی نسبت به سال‌های قبل داشته است. کاهش خرید ملک ایرانی‌ها آن هم در دو سالی که ایران درگیر جنگ بوده، بسیار قابل تامل است. این درحالی است که در جنگ روسیه-اوکراین و جنگ سوریه، بازار ملک ترکیه شاهد افزایش شدید خرید ملک از سوی شهروندان روسی و سوری‌ بوده است.   

توری که برای همسایگان پهن شده بود 

بازار مسکن ترکیه طی یک دهه گذشته یکی از نمونه‌‌های قابل ‌توجه استفاده از سیاست‌‌های مهاجرت سرمایه برای جذب منابع مالی خارجی بوده است. دولت ترکیه از سال ۲۰۱۷ چارچوب اعطای تابعیت از مسیر سرمایه‌‌گذاری را به‌ طور رسمی فعال کرد اما نقطه عطف این سیاست در سپتامبر ۲۰۱۸ رقم خورد. در آن زمان، حداقل ارزش ملک مورد نیاز برای دریافت تابعیت از یک میلیون دلار به ۲۵۰ هزار دلار کاهش یافت. همزمان حداقل سرمایه‌‌گذاری مستقیم و ثابت از دو میلیون دلار به ۵۰۰ هزار دلار، حداقل سپرده بانکی و خرید اوراق دولتی از سه میلیون دلار به ۵۰۰ هزار دلار کاهش پیدا کرد و شرط ایجاد اشتغال نیز از ۱۰۰ نفر به ۵۰ نفر رسید.

به این ترتیب ترکیه عملا هزینه ورود سرمایه‌‌گذار خارجی به برنامه تابعیت را به ‌شدت کاهش داد و از این طریق توانست تقاضای جدیدی را از بازار بین‌‌المللی سرمایه به سمت بازار دارایی و به ‌ویژه مسکن خود هدایت کند. این سیاست را باید فراتر از یک برنامه مهاجرتی یا فروش اقامت و تابعیت تحلیل کرد. ترکیه در واقع تلاش کرد از طریق پیوند دادن یک منفعت حاکمیتی، یعنی تابعیت با ورود سرمایه، بخشی از منابع مالی خارجی را به اقتصاد داخلی جذب کند.

تعداد خرید سالانه ملک ایرانی‌ها در ترکیه از ۵۰۰ تا ۷۰۰ فقره در قبل از این قانون، به ۴ تا ۷ هزار فقره بین سال‌های ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۰ رسیده و در سال ۲۰۲۱ این عدد به حدود ۱۱ هزار فقره رسید. گرچه این سال‌ها همزمان با شروع تحریم‌های ایران از سوی دولت اول دونالد ترامپ بود اما رصد داده‌های مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد در این دوره خرید ملک سایر کشورها نیز روند افزایشی قابل تاملی داشته است. برای نمونه، خرید ملک روس‌ها از ۱۵۰۰ تا ۲ هزار فقره در قبل از تغییر قوانین مهاجرتی ترکیه به ۳ تا ۶ هزار فقهر در سال‌هال ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۰ رسید و این تعداد در سال‌های ۲۰۱ و ۲۰۲۲ به ۱۱ تا ۱۷ هزار فقره رسید. 

سقوط ۷۰ تا ۸۰ درصدی خرید ایرانی‌ها در ترکیه 

با تغییر قوانین مهاجرتی ترکیه در سال ۲۰۱۷ و همزمان با شروع تحریم‌های ظالمانه دولت اول دونالد ترامپ علیه ایران، ایرانی‌ها یکی از مهم‌‌ترین گروه‌‌هایی بودند که اقدام به خرید گسترده ملک در ترکیه کردند. داده‌‌های مرکز آمار ترکیه از تعداد خرید ملک ایرانی‌ها در هفت ماهه نخست سال‌های ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۶ نشان می‌‌دهد خرید ملک توسط ایرانی‌ها از حدود ۴۰۰ فقره در سال‌‌های پیش از اجرای سیاست جدید به ‌سرعت افزایش یافت و به ۲۸۱۸ فقره  در سال ۲۰۱۹، تعداد ۳۳۵۶ فقره در سال ۲۰۲۰ و   ۳۹۷۷ فقره  در سال ۲۰۲۱ رسیده است. 

این روند در سال ۲۰۲۲ به اوج خود رسید و تعداد خرید ایرانی‌‌ها در هفت ماهه نخست آن سال به ۵۸۵۸ فقره رسید؛ یعنی در فاصله پنج سال، تقاضای ایرانی‌‌ها بیش از ۱۴ برابر برابر شد. چنین رشدی را نمی‌‌توان صرفا با افزایش تقاضای مصرفی یا علاقه ایرانی‌‌ها به بازار مسکن ترکیه توضیح داد، بلکه این اتفاق ترکیبی از سیاست تشویقی ترکیه برای اعطای تابعیت، حفظ ارزش دارایی، تمایل به خروج بخشی از سرمایه از اقتصاد داخلی، دسترسی به اقامت و مهمتر از همه، امکان استفاده از مسیر خرید ملک برای دریافت تابعیت بوده است. 

پس از سال ۲۰۲۲، مسیر قبلی کاملا تغییر کرد. تعداد خرید ایرانی‌‌ها در هفت ماهه نخست سال ۲۰۲۳ به ۳۲۱۱ فقره، در سال ۲۰۲۴ به ۱۳۵۲ فقره، در سال ۲۰۲۵ به ۱۰۸۰ فقره و در ۷ ماهه نخست سال ۲۰۲۶ نیز به ۹۶۳ فقره رسید. بنابراین نسبت به نقطه اوج سال ۲۰۲۲، خرید ملک ایرانی‌‌ها در ترکیه حدود ۸۴ درصد کاهش یافته است. حتی اگر سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳ را مبنای مقایسه قرار دهیم، میزان کاهش به حدود ۷۰ درصد می‌‌رسد. براساس این داده‌ها، تعداد خرید ۹۶۳ فقره‌ای ایرانی‌ها در ۷ ماهه نخست امسال، پایین‌ترین خرید از سال ۲۰۱۷ تاکنون بوده است. 

فرار بزرگ خارجی‌ها از بازار املاک ترکیه

کاهش خرید ملک در ترکیه گرچه برای ایرانی‌ها شدیدتر از سایر کشورها بوده اما در همین مدت روس‌ها نیز خرید ملک در ترکیه را کاهش داده‌اند. براساس داده‌های مرکز آمار ترکیه، تعداد خرید ملک از سوی روس‌ها که پس از شروع جنگ با اوکراین حتی به ۷۳۰۰ تا ۷۵۰۰ فقره در ۷ ماهه نخست سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ رسیده بود، این تعداد در ۷ ماهه نخست سال‌های ۲۰۲۴، ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ به ترتیب ۳۰۶۳ فقره، ۲۰۴۹ فقره و ۱۹۴۵ فقره رسیده است. این تعداد گرچه تا دو برابر خرید ایرانی‌هاست، با این حال داده‌ها نشان می‌دهد خرید روس‌ها هم از سال ۲۰۲۴ روند نزولی خود را آغاز کرده است. 

همچنین داده‌های خرید کل خارجی‌ها نیز نشان می‌دهد خرید ملک در ترکیه دو روند متفاوت داشته است؛ اولی رشد چشمگیر پس از سال ۲۰۱۸ و با شروع مشوق‌های دولت ترکیه برای خارجی‌هاست و دومی نیز پس از سال ۲۰۲۳ رخ داده که جذابیت خرید ملک از سوی خارجی‌ها کاهش یافته است. براساس این آمارها، درحالی که تعداد خرید ملک در ۷ ماهه نخست سال ۲۰۲۲ حتی به حدود ۴۳ هزار فقره نیز رسیده بود، این تعداد در ۷ ماهه نخست سال ۲۰۲۶ به ۱۱ هزار و ۲۴۷ فقره رسیده است؛ عددی که نسبت به اوج خود در سال ۲۰۲۲ کاهش ۷۴ درصدی را نشان می‌دهد. 

علاوه بر این، اگر میانگین خرید ۷ ماهه سال‌های ۲۰۱۹، ۲۰۲۱ و ۲۰۲۳ را نیز در نظر بگیریم که خرید خارجی‌ها حدود ۲۵ هزار و ۹۰۰ فقره بوده، خرید سال جاری کاهش نزدیک به ۶۰ درصدی را نشان می‌دهد. 

به اعتقاد کارشناسان، اولین دلیل مهم این کاهش، تغییر اقتصاد برنامه تابعیت ترکیه است. این کشور در سال ۲۰۲۲ حداقل ارزش ملک برای استفاده از این مسیر را از ۲۵۰ هزار دلار به ۴۰۰ هزار دلار افزایش داد. به بیان دیگر، حداقل سرمایه لازم برای ورود به برنامه تابعیت از مسیر خرید ملک ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. این تغییر از منظر اقتصاد سرمایه‌‌گذاری بسیار مهم است، زیرا بخش قابل ‌توجهی از تقاضای ایجاد شده در سال‌‌های قبل، تقاضایی بود که به مشوق تابعیت حساسیت بالایی داشت. وقتی سرمایه‌‌گذار می‌‌توانست با ۲۵۰ هزار دلار هم صاحب ملک شود و هم واجد شرایط تابعیت قرار گیرد، بازده اقتصادی این تصمیم با حالتی که باید حداقل ۴۰۰ هزار دلار سرمایه‌‌گذاری کند، کاملا متفاوت بود. بنابراین افزایش سقف سرمایه‌‌گذاری، بخشی از تقاضای حاشیه‌‌ای و سرمایه‌‌گذاران با توان مالی متوسط را از بازار خارج کرد. در واقع ترکیه با افزایش آستانه سرمایه‌‌گذاری، عملا بخشی از متقاضیان ضعیف‌تر را از برنامه تابعیت حذف کرد.

عامل دوم، تورم بسیار بالای اقتصاد ترکیه و افزایش قابل ‌توجه قیمت دارایی‌‌هاست. ترکیه طی سال‌‌های اخیر با یکی از بالاترین نرخ‌‌های تورم در میان اقتصادهای بزرگ و متوسط جهان مواجه بوده است. برای سرمایه‌‌گذار خارجی، مساله صرفا قیمت اسمی ملک نیست، بلکه بازده واقعی سرمایه ‌گذاری پس از در نظر گرفتن تورم، نرخ ارز، هزینه‌‌های معامله، مالیات، هزینه نگهداری و فرصت‌‌های جایگزین سرمایه اهمیت دارد. در سال‌‌های ابتدایی برنامه، کاهش ارزش لیر در برابر ارزهای خارجی به نوعی مزیت برای سرمایه‌‌گذاران دلاری ایجاد می‌‌کرد، چراکه آنها می‌‌توانستند با ارز خارجی دارایی‌‌های ترکیه را با قیمت نسبی پایین‌‌تری خریداری کنند. اما استمرار تورم و رشد قیمت اسمی مسکن موجب شد این مزیت به ‌تدریج کاهش پیدا کند و نسبت قیمت ملک به قدرت خرید سرمایه‌‌گذار خارجی افزایش یابد. در نتیجه، بخشی از جذابیت اولیه بازار که ناشی از قیمت نسبی پایین دارایی‌‌های ترکیه بود، از بین رفت.

سرمایه‌گذارانی که در دام کلاهبرداری افتادند  

عامل سوم کاهش خرید خانه از سوی خارجی‌ها در ترکیه، رشد چشمگیر موانع حقوقی و کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها در بازار املاک خارجی است. طی سال‌‌های اخیر، در حالی که دولت ترکیه نیز قوانین پیچیده‌ای برای اعطای تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری خارجی اعمال کرده اما در همین مدت نیز پرونده‌های سوءاستفاده و کلاهبرداری از خارجی‌ها در بازار املاک خارجی به شدت رشد کرده است. در حالی که خریدار خارجی به امید دریافت تابعیت، اقدام به خرید ملک می‌کرد، در زمان احراز مدارک هویتی یا انجام امور اداری ملک، متوجه چالش‌های حقوقی ملک یا دیگر موانع اداری می‌شد. 

نمونه جالب توجه آن، پرونده‌ای است که در سپتامبر ۲۰۲۵ کشف شد. براساس اعلام وزارت کشور ترکیه، پلیس این کشور در سال گذشته از انهدام یک شبکه سازمان‌‌یافته در ۱۹ استان و بازداشت ۱۰۶ نفر خبر داد. بر اساس اعلام رسمی، این شبکه برای ۴۵۱ تبعه خارجی و خانواده‌‌های آنان معاملات صوری ملکی انجام داده بود تا متقاضیان بتوانند شرط سرمایه‌‌گذاری لازم برای دریافت تابعیت را احراز کنند. سازوکار تخلف عمدتا بر معاملات صوری، دستکاری ارزش ملک و جعل اسناد استوار بود. در جریان عملیات، ۱۲۴۰ آپارتمان، ۶۵ قطعه زمین، ۴۷ خودرو و پنج شرکت توقیف شد. 

نمونه جالب توجه دیگر، پرونده‌ای است که یک طرف آنها، برخی شهروندان ایرانی هستند. براساس گزارش ایندیپندنت ترکی، بسیاری از خارجی ‌هایی که برای شهروندی یا سرمایه‌ گذاری به ترکیه آمده بودند، قربانی کلاهبرداری مسکن شدند. در این گزارش آمده است: «برخی از خارجی‌‌هایی که در ترکیه خانه خریده‌اند، به دلیل عدم تحویل به موقع پروژه‌ هایشان، نه خانه‌هایشان را دریافت کرده‌‌اند و نه حق شهروندی دریافت کرده‌اند.»

طبق گزارش ایندیپندنت ترکی، «معصومه مختاری، شهروند ایرانی یکی از کسانی است که در سال ۲۰۱۵، یک آپارتمان ۲+۱ در پروژهInnova۴ ، به قیمت ۲۲۵۰۰۰ لیر ترکیه خریداری کرده اما تا ۱۰ سال نتوانسته به آن دسترسی داشته باشد. وی می‌گوید با اعتماد به وعده تحویل خانه‌‌اش در سال ۲۰۱۷، در سال ۲۰۱۸ به استانبول نقل مکان کرد. اما به دلیل توقف ساخت و ساز، نتوانست خانه یا پولش را دریافت کند.»
 
مختاری به ایندیپندنت می‌گوید: «من خیلی خسته‌‌ام. از خرید خانه پشیمانم. تنها چیزی که می‌خواهم این است که پولی را که حق من است، بگیرم و بروم.» وی به این رسانه گفته است: «دوستان ایرانی و عرب دیگری نیز داشته که آنها نیز قربانی بوده‌‌اند.» 

این پرونده‌ها تنها گوشه‌ای از تخلفات و سوءاستفاده‌هایی است که در بازار املاک خارجی ترکیه رخ داده و باعث شده سرمایه‌گذاران خارجی که در رویای دریافت تابعیت ترکیه بودند، حالا درگیر پرونده‌های کلاهبرداری باشند.