بانک سامان و معمای ارزش‌گذاری؛ قیمت ۵۱ درصد از املاک بررسی‌شده کاهش یافت

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ از اوایل دهه ۱۳۹۰، قانون‌گذار به ‌طور جدی پیگیر شناسایی دارایی‌‌های بانکی، اعلام فهرست اموال به بانک مرکزی و تعیین تکلیف دارایی‌های مازاد بوده است. این موضوع در قانون برنامه هفتم پیشرفت نیز مورد توجه جدی قرار گرفت. با این حال، بررسی ارزش روز دارایی‌های اعلامی برخی از بانک‌ها نشان می‌دهد این داده‌ها به طور عجیبی گمراه‌کننده است. 

در همین زمینه بررسی لیست اعلامی بانک سامان به بانک مرکزی در انتهای شهریور ۱۴۰۵ نکات قابل تاملی را نشان می‌دهد. براساس این داده‌ها، ارزش ۱۲۴ فقره اموال غیرمنقول این بانک شامل ساختمان شعب، ساختمان‌های ستادی و سایر ساختمان‌ها در پایان شهریور سال جاری در حالی حدود ۱۳.۶ همت از سوی بانک اعلام شده که بررسی ۶۵ فقره از این املاک نشان می‌دهد از خرداد ۱۴۰۲ تا تابستان ۱۴۰۵، قیمت اعلامی ۳۳ ملک معادل ۵۱ درصد از املاک بررسی‌ شده، کاهش یافته، قیمت ۶ ملک معادل ۹ درصد تغییری نکرده، قیمت ۱۷ ملک کمتر از ۳ درصد افزایش یافته و فقط قیمت ۹ ملک رشد بیش از ۳ درصد افزایش را ثبت کرده است. 

این ارقام ضرورت بررسی دقیق‌تر مبنای ارزش‌گذاری و نحوه انعکاس تغییرات ارزش املاک در فهرست دارایی‌های بانک را برجسته می‌کند. لازم به ذکر است ارائه اطلاعات دقیق دارایی‌ها از سوی بانک‌ها از این منظر حائز اهمیت بوده که بانک مرکزی باید بر ترکیب و نقدشوندگی دارایی بانک‌ها نظارت دقیق داشته و مانع تمرکز منابع در املاک و دارایی‌های غیرنقدشونده شود. 

سکونت مدیران بانک سامان در برج ۳ همتی 

بررسی ارزش روز اعلامی بانک سامان برای ۱۰ ملک گران این بانک در تابستان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد در صدر این فهرست، برج سامان به عنوان ساختمان ستادی بانک با ارزش ۳ هزار و ۱۵۰ میلیارد تومان قرار دارد. پس از آن، انبار مرکزی با ارزش ۲ هزار و ۶۴۷ میلیارد تومان و عرصه پروژه سامان فراز با ۷۹۴ میلیارد تومان در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. همچنین ارزش برآوردی مجتمع آذر ۷۳۰ میلیارد تومان و بیمارستان آتیه دو ۳۶۱ میلیارد تومان اعلام شده است. در ادامه، شعبه سجاد مشهد با ۲۹۲ میلیارد تومان، شعبه بلوار دریا با ۲۰۸ میلیارد تومان، شعبه لاله‌زار با ۱۵۷ میلیارد تومان، شعبه میرداماد با ۱۴۳ میلیارد تومان و شعبه ملک تجریش با ۱۳۹ میلیارد تومان قرار دارند. طبق این داده‌ها، مجموع ارزش این ۱۰ ملک به حدود ۸ هزار و ۶۲۱ میلیارد تومان می‌رسد.

کاهش قیمت املاک بانک سامان در ۴ سال اخیر

بررسی‌ها نشان می‌دهد از خرداد ۱۴۰۲ (داده‌های در دسترس) تا تابستان ۱۴۰۵، قیمت‌های اعلامی بانک سامان برای اموال غیرمنقول اعم از شعب، ساختمان‌های ستادی و سایر ساختمان‌ها، در بخش قابل ‌توجهی از موارد نه فقط افزایش نیافته، بلکه کاهش نیز داشته است، به طوری که از مجموع ۶۵ ملک بررسی ‌شده در گزارش حاضر، ارزش ۳۳ ملک کاهش یافته، قیمت ۶ ملک بدون تغییر مانده و تنها در ۲۶ ملک افزایش قیمت ثبت شده است. نکته قابل ‌تامل اینکه میزان افزایش قیمت در این ۲۶ ملک نیز بسیار متغییر است؛ به‌ طوری‌ که در ۱۷ ملک رشد قیمت کمتر از ۳ درصد بوده و تنها ۹ ملک افزایش بیش از ۳ درصد را تجربه کرده‌اند.

ثابت ماندن یا کاهش ارزش ده‌ها ملک بانک سامان در یک دوره ۴‌ساله تورمی، پرسش‌هایی جدی درباره مبنای ارزیابی و به‌روزرسانی ارزش دارایی‌های بانک سامان ایجاد می‌کند. توجه داشته باشیم این اتفاق درحالی رخ می‌دهد که قیمت مسکن در شهر تهران از خرداد ۱۴۰۲ تا شهریور ۱۴۰۵ حدود ۲۴۵ درصد افزایش داشته است. گرچه ممکن است ارزش املاک تجاری و اداری بانک دقیقا همپای مسکن رشد نکند اما ثبت تغییرات صفر، نزدیک به صفر و حتی منفی برای تعداد قابل‌ توجهی از املاک طی چهار سال آن هم در اقتصاد تورمی ایران، پرسش‌های جدی درخصوص نظارت بانک مرکزی بر اموال و دارایی بانک‌ها و مسوولیت هیات مدیره بانک‌ها ایجاد می‌کند.

مجازات قانون علیه کم‌اظهاری 

طبق یادداشت ۸ صورت‌های مالی بانک سامان، زمین‌ها و ساختمان‌های بانک در سال ۱۴۰۰ توسط کارشناسان مستقل ارزیابی و در دفاتر ثبت شده‌اند و ارزیابی بعدی برای سال ۱۴۰۵ در نظر گرفته شده است. این وعده در حالی است که تا انتهای شهریور ۱۴۰۵ نیز بخش عمده داده‌ها بروزرسانی نشده است. همچنین اعلام دوره ۵ ساله برای ارزیابی ارزش دارایی‌ها از سوی بانک سامان در حالی است که «استاندارد حسابداری شماره ۱۱ بهای تمام‌شده دارايي ثابت مشهود» مقرر کرده تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت مشهود باید در فواصل منظم انجام شود تا ارزش دفتری با ارزش منصفانه در تاریخ گزارشگری تفاوت بااهمیتی نداشته باشد. گرچه دوره‌های سه یا ۵ ‌ساله در این استاندارد به‌ عنوان بازه‌های معمول مطرح شده اما این دوره‌ها مجوزی برای نادیده گرفتن تغییرات بااهمیت ارزش دارایی‌ها در این فاصله با تورم سالانه ۴۰ تا ۵۰ درصدی نداده است. توجه داشته باشیم از اسفند سال ۱۴۰۰ تاکنون قیمت مسکن در تهران بیش از ۷ برابر شده است. 

از سوی دیگر، ماده ۴ دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار در سال ۱۳۹۹، تعیین قیمت پایه فروش اموال غیرمنقول را به ارزیابی کارشناسان رسمی خارج از موسسه اعتباری و اخذ نظر حداقل سه کارشناس رسمی مشروط کرده و ماده ۵ این دستوالعمل نیز مدت اعتبار ارزیابی را نیز حداکثر شش ماه تعیین کرده است. 

همچنین براساس بند «ب» ماده ۸ قانون برنامه هفتم پیشرفت نیز، مدیران بانک‌ها در قبال ثبت دقیق و به‌روزرسانی اطلاعات املاک، مستغلات، سهام و سایر دارایی‌های بانک و شرکت‌های زیرمجموعه آن مسوولیت قانونی دارند. طبق این قانون، مسوولیت درج اطلاعات صحیح بر عهده هیات عامل موسسه اعتباری است و هیات‌مدیره نیز در این زمینه مسوولیت تضامنی دارد.

همچنین براساس همین مقرره قانون برنامه هفتم، کتمان عمدی دارایی‌ها یا ثبت اطلاعات نادرست با هدف پنهان‌کردن ویژگی‌های آنها، تخلف محسوب می‌شود و مدیران یا کارکنان متخلف، علاوه بر مجازات‌های پیش‌بینی‌شده برای موسسه اعتباری، ممکن است به حکم هیات انتظامی بانک مرکزی تا سه سال از خدمت در دولت و شبکه بانکی منفصل شوند.

نمره منفی بانک مرکزی در آزمون نظارت  

شفافیت در ارزش‌گذاری املاک بانک‌ها موضوعی تشریفاتی یا صرفا حسابداری نیست، بلکه بخشی از نظارت بر سلامت شبکه بانکی و جلوگیری از انحراف منابع از وظیفه اصلی بانک مرکزی است. نهاد ناظر باید بداند دارایی‌های بانک ها چقدر ارزش دارد، چه سهمی از ترازنامه را تشکیل می‌دهند و چه میزان از منابع نظام بانکی را از چرخه تامین مالی تولید و سرمایه‌گذاری خارج کرده است. از این منظر، ارزش‌گذاری غیرشفاف یا بروزرسانی‌ نشده، تصویر نادرستی از ترکیب دارایی‌ها و هزینه فرصت نگهداری آنها به دست می‌دهد.

نگاهی به قوانین بانکی نشان می‌دهد بانک مرکزی علاوه بر انتشار اطلاعات املاک بانک‌ها، بر اساس بند «ب» ماده ۸ قانون برنامه هفتم پیشرفت، مکلف به راه‌اندازی سامانه‌های املاک و مستغلات و سهامداری شبکه بانکی شده است. این سامانه‌ها باید امکان ثبت اطلاعات دارایی‌های مستقیم و غیرمستقیم بانک‌ها و شرکت‌های زیرمجموعه آنها را فراهم کنند.

همچنین مسوولیت تشخیص املاک، مستغلات و سهام غیرمازاد بانک‌ها و تایید این وضعیت در سامانه‌های مربوط، بر عهده بانک مرکزی است و رئیس‌کل بانک مرکزی باید در این زمینه به هیات عالی بانک مرکزی گزارش دهد. 

با توجه به اینکه اطلاعات املاک را خود بانک‌ها تهیه و ثبت می‌کنند، نقش بانک مرکزی در بررسی صحت، دقت و به‌روزرسانی این اطلاعات اهمیت ویژه‌ای دارد. بررسی سازگاری ارزش‌های اعلام‌شده با گزارش‌های کارشناسی و شواهد بازار نیز می‌تواند به شفافیت بیشتر ارزش‌گذاری املاک و ارزیابی دقیق‌تر وضعیت دارایی‌های شبکه بانکی کمک کند.