درمان اصلی فقر مسکن در ایران «عرضه زمین» است

به گزارش اقتصاد معاصر؛ وزارت کار اعلام کرده "فقر مسکن" طی 6 سال گذشته 48درصد افزایش یافته است! در حالی سیاست‌هایی مانند کمک‌های بلاعوض، بسته‌های حمایتی اقلام ضروری یا کنترل اجاره‌بها مطرح می‌شوند که کارشناسان مسکن تأکید دارند این اقدامات تنها مُسکّن‌هایی موقتی‌اند و بدون افزایش تولید مسکن و عرضه زمین، فقر مسکن در کشورمان رفع نخواهد شد.

اخیراً وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی گزارشی با عنوان «رفع فقر در کشور؛ لزوم اجرای ترکیبی از سیاست‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت» منتشر کرده است.

این گزارش نشان می‌دهد که از سال 1395 تا 1401، خانوارهای گرفتار در فقر مسکن 48درصد افزایش یافته‌اند؛ این فقر بر اساس دو شاخص تعریف شده است: «درآمد کمتر از خط فقر» که 82درصد خانوارهای فقیر را شامل می‌شود و «هزینه بالای تأمین مسکن استیجاری» که سهم عمده‌ای از سبد هزینه خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد.

در این گزارش طرح‌های پیشین مسکن حمایتی به دلیل هزینه‌های بالا و ناکارآمدی، رد شده‌اند و سه راهکار کوتاه‌مدت «پرداخت کمک‌های بلاعوض»، «کنترل اجاره‌بها» و «بسته‌های حمایتی» پیشنهاد شده است.

اما کارشناسان این سیاست‌ها را تنها مُسکّن‌هایی موقتی می‌دانند.

با تورم سالانه 32.5درصد، کمک‌های بلاعوض نه‌تنها گره‌ای باز نمی‌کند بلکه ارزش پول را کاهش می‌دهد. بسته‌های حمایتی نیز در شرایطی که 42درصد درآمد خانوارهای شهری و 56درصد درآمد خانوارهای تهرانی صرف مسکن می‌شود، تأثیری بر کاهش هزینه‌ها ندارند.

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن معتقد است: «کنترل اجاره‌بها تنها زمانی ممکن است که تولید مسکن افزایش یابد.» بررسی‌ها نیز نشان می‌دهند که افزایش عرضه زمین و تولید مسکن، سریع‌ترین و مؤثرترین راه‌حل برای عبور از بحران مسکن است و زمین مورد نیاز و حتی بیشتر از نیاز، تحت تملک دولت است.

براساس آمارهای رسمی، 1.8 میلیون هکتار زمین که 30 برابر مساحت تهران است، زمین در اختیار "سازمان ملی زمین و مسکن و وزارت راه و شهرسازی" است!

50درصد درآمد خانوارها، هزینۀ مسکن می‌شود

براساس گزارش وزارت کار، فقر مسکن در ایران از سال 1395 تا 1401 با رشد 48درصدی همراه بوده است. این گزارش، فقر مسکن را با دو شاخص اصلی «درآمد کمتر از خط فقر» و «هزینۀ بالای تأمین اجاره‌بها» تعریف شده است.

این پدیده عمدتاً در مناطق شهری دیده می‌شود، در حالیکه «محرومیت مسکن» که به کیفیت پایین کالبدی واحدهای مسکونی اشاره دارد، بیشتر در مناطق روستایی رایج است. در این گزارش تأکید شده که 100 درصد مستأجران استان‌های البرز و قم درگیر فقر مطلق هستند و برای تأمین هزینۀ مسکن با بحران مواجه‌اند.

بااین‌حال، این گزارش معیارهای بین‌المللی تعریف فقر مسکن را در نظر نگرفته است. برنامۀ اسکان بشر سازمان ملل متحد (هبیتات) دو معیار اصلی برای فقر مسکن ارائه می‌دهد. معیار اول، نبود امکانات حداقلی در واحدهای مسکونی که با محرومیت مسکن هم‌پوشانی دارد.

معیار دوم، صرف بیش از 30درصد درآمد خانوار برای مسکن است. براساس این معیار، خانوارهای تهرانی که 56درصد درآمدشان را صرف مسکن می‌کنند، به‌وضوح درگیر فقر مسکن هستند.

میانگین کشوری نیز که 50درصد درآمد خانوار را به مسکن اختصاص می‌دهد، از بحران گسترده در مناطق شهری خبر می‌دهد حتی براساس معیارهای داخلی گزارش وزارت کار، حدود یک میلیون و 333هزار خانوار شهری در کشورمان گرفتار فقر مسکن هستند!

این وضعیت، همراه با تورم سالانۀ 41.5درصدی در بخش مسکن و اجاره‌بها و میانگین 90میلیون تومان قیمت هر مترمربع مسکن در تهران، فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است. در چنین شرایطی، اجرای سیاست‌های کوتاه‌مدت در کنار برنامه‌های بلندمدت ضروری به نظر می‌رسد.

سیاست‌های حمایت از مستأجران

اولین راهکاری که گزارش وزارت کار ارائه کرده، پرداخت «کمک‌های بلاعوض مسکن» است. این سیاست برای کاهش فشار اجاره‌بها طراحی شده و از طریق کمک‌های نقدی و مستمر، بخشی از هزینه‌های اجاره را پوشش می‌دهد.

تجربه 28 کشور عضو سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD) نشان می‌دهد که این سیاست می‌تواند یکی از راهکارهای مؤثر در حمایت از مستأجران باشد.

راهکار دوم، «کنترل اجاره‌بها» است که در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شده است. این سیاست به دنبال تعادل‌بخشی به بازار اجاره‌بها و کاهش فشار اقتصادی بر مستأجران است.

آخرین پیشنهاد، «بسته‌های حمایتی» است که به‌صورت نقدی یا کالایی برای تأمین اقلام ضروری خانوارها ارائه می‌شود. این راهکارها به‌عنوان مسکّن کوتاه‌مدتی طراحی شده‌اند تا بخشی از فشار اقتصادی را کاهش دهند.

درمان اصلی فقر مسکن، عرضۀ زمین است

برای دستیابی به نتایج سریع در رفع فقر مسکن، به نظر می‌رسد اجرای سیاست‌هایی مبتنی بر مطالعات کارشناسی ضروری باشد. به‌عنوان مثال، پرداخت کمک‌های بلاعوض در ایران، با تورم 31.4درصدی، تأثیر چندانی نخواهد داشت.

در حالیکه کشورهای OECD با میانگین تورم 4.5درصدی، از این روش استفاده می‌کنند. در اقتصاد ایران، این کمک‌ها به جای کاهش بار مستأجران، ارزش پول آن‌ها را کاهش داده و مسیر خانه‌دار شدن را دشوارتر می‌کند. کنترل اجاره‌بها هم اگرچه ضروری است اما باید از مسیر درست انجام شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که افزایش تولید مسکن تأثیر قابل‌توجهی بر کنترل اجاره‌بها خواهد داشت.

 بیضایی از کارشناسان حوزه مسکن در این باره می‌گوید: «شرایط کشور باید به گونه‌ای باشد که مردم به‌راحتی بتوانند خانه‌دار شوند. با ایجاد این شرایط می‌توان هزینۀ اجاره‌بها را در سبد هزینه خانوار کنترل کرد.»

در واقع، افزایش درصد مالکیت مسکن یکی از راهکارهای اساسی برای کاهش بحران فقر مسکن است که گریبان مستاجران را گرفته است.

باتوجه به اینکه سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری بیش از 42درصد است، اگر دولت قصد دارد بسته‌های حمایتی اقلام ضروری را به خانواده‌های گرفتار فقر مسکن ارائه دهد، بهتر است به جای این اقدامات، اصلی‌ترین کالای این سبد؛ یعنی هزینۀ مسکن را کاهش دهد.

یکی از مؤثرترین راه‌ها برای افزایش تولید مسکن، عرضه زمین به مردم است.

70درصد هزینۀ مسکن در ایران به قیمت زمین اختصاص دارد و همین عامل، مسکن را به کالایی گران‌قیمت و دور از دسترس خانوارها تبدیل کرده است.

بیضایی تأکید کرد: «امروز کنترل شدیدی بر عرضه زمین وجود دارد که این موضوع، مسکن را از استطاعت خانوار خارج کرده است. اجاره‌بها نیز تابعی از قیمت مسکن است و این امر بر آن اثر می‌گذارد. لازم است سیاست‌های زمین در کشور بازنگری شود تا بتوان قیمت‌ها را کنترل کرد.»

تجربۀ استان‌های خراسان جنوبی و یزد نشان می‌دهد که عرضۀ زمین و "ساخت افقی مسکن" سریع‌ترین و مناسب‌ترین راهکار برای افزایش تولید مسکن است و به‌جای تزریق مُسَکن، بحران مسکن را درمان می‌کند.

این روش، با زمان اجرایی 10 تا 12 ماه، حدود یک سال زودتر از ساخت آپارتمان‌های چندطبقه به نتیجه می‌رسد و می‌تواند هزینه‌های مسکن را در سبد هزینه خانوار کاهش دهد. در نتیجه، عرضه زمین نه‌تنها به افزایش مالکیت مسکن کمک می‌کند، بلکه تأثیر مستقیمی بر کنترل اجاره‌بها و کاهش بحران مسکن دارد./تسنیم