بحران مسکن در آلمان؛ از کمبود آپارتمان تا گرانی اجاره‌بها

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر به نقل از بلومبرگ؛ آلمان کشوری تعداد زیادی مستاجر است؛ بیش از نیمی از جمعیت ۸۴ میلیونی این کشور اجاره‌نشین هستند که بالاترین نرخ اجاره‌نشینی در اتحادیه اروپا محسوب می‌شود. در حال حاضر، آلمان با کمبود حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی مواجه است و طبق گزارش اتحادیه کارگری صنعت ساختمان (IG BAU)، تا سال ۲۰۳۰ نزدیک به یک میلیون واحد مسکن اجتماعی دیگر برای کنترل بحران مسکن مورد نیاز خواهد بود. 

در کلان‌شهرهایی مانند هامبورگ، مونیخ و فرانکفورت، هزینه اجاره‌های جدید تا پایان سال ۲۰۲۴ نسبت به دو سال قبل، بیش از ۱۰ درصد افزایش یافته است. این افزایش در برلین بیش از ۲۰ درصد گزارش شده است.

با این حال، در شرایطی که اقتصاد آلمان برای دومین سال متوالی در رکود قرار دارد و رشد ضعیفی برای سال ۲۰۲۵ پیش‌بینی می‌شود، دستمزدها در بسیاری از بخش‌ها همگام با افزایش اجاره‌بها رشد نکرده‌اند.

ریشه‌های بحران مسکن؛ کمبود سرمایه‌گذاری و افزایش نرخ بهره

یکی از دلایل اصلی این بحران، عدم سرمایه‌گذاری کافی در ساخت‌وساز مسکن در مناطقی است که بیشترین رشد جمعیتی را تجربه می‌کنند. افزایش نرخ بهره و تورم طی دو سال گذشته منجر به کاهش فعالیت‌های بازار مسکن شده و نشانه‌ای از بهبود در این حوزه مشاهده نمی‌شود. 

البته بحران مسکن فقط بر مستاجران تاثیر نمی‌گذارد، بلکه پیامدهای اقتصادی گسترده‌تری نیز دارد. بر اساس مطالعه موسسه تحقیقات اقتصادی آلمان (DIW)، صنعت ساخت‌وساز حدود ۱۴ درصد از ارزش افزوده ناخالص کشور را تشکیل می‌دهد و یک‌هفتم از کل مشاغل آلمان به این بخش وابسته است. این امر نشان می‌دهد که تحریک بازار مسکن می‌تواند تاثیرات چشمگیری بر اقتصاد کلان داشته باشد. 

کمبود مسکن همچنین برای شرکت‌هایی چالش ایجاد کرده که در تلاش برای جذب نیروی کار ماهر هستند. افزایش هزینه‌های اجاره، مهاجرت شغلی را دشوارتر کرده و برخی مستاجران با قراردادهای فعلی، ممکن است پس از پایان محدودیت‌های قانونی افزایش اجاره‌بها، با جهش ناگهانی هزینه‌ها روبه‌رو شوند.

عدم ارائه راهکارهای مشخص از سوی احزاب سیاسی

با وجود اهمیت بحران مسکن، این موضوع در کارزارهای انتخاباتی چندان برجسته نشده، چراکه راه‌حل‌های فوری و آسانی برای آن وجود ندارد. اگرچه تمامی احزاب بر لزوم تامین مسکن مقرون‌ به‌ صرفه تاکید دارند اما اغلب پیشنهادهای آن‌ها فاقد جزئیات مالی و اجرایی مشخص است. 

دولت اولاف شولتس، صدراعظم فعلی نیز در این زمینه عملکرد مطلوبی نداشته است. وعده ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال که در دسامبر ۲۰۲۱ مطرح شد، تحقق نیافت. تا نوامبر ۲۰۲۴، تعداد مجوزهای جدید ساخت مسکن ۱۹ درصد کاهش یافت و به حدود ۱۹۵ هزار واحد رسید.

افزایش فشار گروه‌های مدنی برای کنترل اجاره‌بها

در حالی‌ که احزاب سیاسی از ارائه راه‌حل‌های مشخص طفره می‌روند، گروه‌های مدنی در تلاش‌اند تا این بحران را در اولویت سیاست‌گذاری قرار دهند. روز شنبه، ائتلافی متشکل از ۶۰ گروه مدنی در شهرهایی مانند برلین، کلن و لایپزیگ اقدام به توزیع بروشور و نصب پوسترهایی کردند که خواستار کنترل سخت‌گیرانه‌تر افزایش اجاره‌بها بودند. 

کارمل فوگ، سخنگوی این ائتلاف اظهار داشت: «مسکن مقرون‌ به‌ صرفه یکی از مهم‌ترین مسائل اجتماعی زمانه ماست. فقط یک اقدام قاطع، مانند تعیین سقف اجاره‌بها، می‌تواند دوباره اجاره‌ها را در سراسر آلمان به سطحی قابل‌ تحمل برساند.» 

اگرچه چنین سیاست‌هایی می‌تواند برای مستاجران مفید باشد اما راهکار بلندمدت، افزایش ساخت‌وساز در مناطقی خواهد بود که مردم تمایل به زندگی و کار در آن‌ها دارند. این امر مستلزم تشویق سرمایه‌گذاری در این حوزه است.

سیاست‌های پیشنهادی و موانع موجود

کنترل اجاره‌بها یکی از مباحث بحث‌برانگیز در آلمان است اما احزاب اصلی تقریبا بر سر کاهش بوروکراسی و ارائه مشوق‌های مالیاتی برای توسعه‌دهندگان مسکن توافق دارند. با این حال، اجرای این اقدامات حداقل پنج تا شش سال زمان می‌برد تا تاثیر خود را نشان دهد. 

برای کاهش بحران در کوتاه‌مدت، دولت باید به سرمایه‌گذاری مستقیم روی بیاورد و از زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن اجتماعی استفاده کند.

گورنیگ، کارشناس موسسه DIW تاکید دارد: «تنها سیاستی که می‌تواند بحران مسکن را در شهرهای بزرگ کنترل کند، افزایش سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی است.»

وی هشدار داد که ادامه کمبود مسکن می‌تواند به یک بمب اجتماعی تبدیل شود.

پیوند بحران مسکن با تنش‌های مهاجرتی

کمبود مسکن با چالش‌های مرتبط با مهاجرت نیز گره خورده است. ایجاد پناهگاه‌های جدید برای مهاجران، می‌تواند در برخی از شهروندان احساس بی‌توجهی دولت به نیازهای آنها را ایجاد کند. 

این وضعیت، همراه با سایر عوامل، باعث افزایش تنش‌های اجتماعی شده است. در سال ۲۰۲۳، حملات علیه پناهجویان، ۷۵ درصد افزایش یافت و به‌ طور متوسط روزانه ۷ مورد گزارش شد. در همین سال، میزان جرم‌هایی که مظنونان آن‌ها اتباع خارجی بودند، ۱۳.۵ درصد رشد داشت. 

حزب راست افراطی آلترناتیو برای آلمان (AfD) که در نظرسنجی‌ها جایگاه دوم را کسب کرده، از این نارضایتی‌ها بهره‌برداری می‌کند و پیشنهادهایی همچون اخراج گسترده مهاجران را مطرح کرده است تا فضای مسکونی برای شهروندان آلمانی آزاد شود. این حزب همچنین خواستار اولویت‌بخشی به شهروندان آلمانی در تخصیص زمین‌های ساختمانی است. 

گورنیگ توضیح می‌دهد که در گذشته مخالفت با مهاجرت بیشتر به نگرانی‌های مربوط به اشتغال مرتبط بود اما امروز یکی از استدلال‌های اصلی این است که آلمان دیگر ظرفیت تامین مسکن برای جمعیت بیشتری را ندارد.