رکود سنگین اما غیر تورمی در بازار مسکن؛ دلال‌ها دنبال گران‌کردن هستند

حسام عقبایی رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفت‌و‌گو با خبرنگار اقتصاد معاصر با اشاره به وضعیت بازار در سه‌ماه تابستان سال جاری گفت: بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴ آرام و بدون تنش بود اما در عین حال متفاوت از تمام تابستان‌های دهه‌های گذشته چرا که بازار مسکن معمولاً در تابستان اوج معاملات را تجربه می‌کرد اما امسال شاهد عمیق‌ترین رکود چند دهه اخیر بودیم؛ رکودی که کمتر کسی انتظار آن را داشت.

وی افزود: مسکن بازاری آنی نیست بلکه فرآیند خرید و فروش در این بخش گاهی چند ماه زمان می‌برد به همین علت بخشی از مراجعات تابستان ممکن است در آمار پاییز ثبت شود.

رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک در خصوص رکود در بازار مسکن، گفت: از سال ۱۳۹۷ بخش مسکن با رکود مواجه شده و تا سال ۱۴۰۳ عمدتاً رکود تورمی حاکم بوده یعنی با وجود رکود، افزایش قیمت نیز وجود داشته است. در تابستان سال جاری این رکود عمیق‌تر شد اما افزایشی چشم‌گیری صورت نگرفت.

عقبایی تصریح کرد: یکی از خطا‌های تحلیلی در بازار مسکن تکیه بر قیمت‌های اعلامی فروشندگان است. واقعیت بازار در قیمت انجام‌شده مشخص می‌شود، امروز در تهران صد‌ها هزار فایل فروش وجود دارد اما متقاضی واقعی کم است و همین باعث می‌شود که قیمت نهایی توسط خریدار تعیین شود.

نقش سوداگری‌ها در رشد نامتعارف قیمت مسکن

وی با تأکید بر اینکه قیمت مسکن در دهه‌های اخیر همواره صعودی بوده اظهار داشت: نمی‌توان گفت قیمت مسکن در چندین سال گذشته کاهش پیدا کرده اما بخشی از این رشد ناشی از هزینه‌های واقعی ساخت و بخشی دیگر نتیجه سوداگری و نگاه سرمایه‌ای در بازار است.

وی افزود: متأسفانه معاملات مصرفی کاهش جدی پیدا کرده و امروز نزدیک به ۹۰ درصد معاملات در بازار مسکن ماهیت سرمایه‌ای دارند و این در حالی است که وام‌های بانکی هم تناسبی با قیمت مسکن ندارند.

تعیین سقف اجاره‌بها ناکارآمد است

عقبایی در خصوص بازار اجاره‌بها، گفت: سقف‌گذاری دستوری مانند تعیین افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها ضمانت اجرایی ندارد. واقعیت این است که تا زمانی که تولید مسکن استیجاری به‌طور جدی دنبال نشود نمی‌توان انتظار کنترل پایدار اجاره‌بها را داشت.

وی افزود: در خصوص مسکن استیجاری زمین دولتی باید در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد تا سازه پایدار ساخته شود و درهمین راستا دولت می‌تواند ۱۰ سال نخست نرخ اجاره را تعیین کند و سپس مالکیت و منفعت پروژه را به سازنده بازگرداند. این مدل هم برای سازنده توجیه اقتصادی دارد و هم برای مستأجر امنیت ایجاد می‌کند.

اثر ماشه و تحریم بر بازار مسکن

عقبایی درباره تأثیر تحریم‌ها بر بازار مسکن تصریح کرد: بخش مسکن مربوط به اقتصاد داخلی کشور می‌شود. زمین، مصالح و نیروی انسانی همگی مولفه‌هایی هستند در داخلی کشور و حتی در برخی مصالح صادرکننده هستیم، بنابراین تحریم نمی‌تواند بهانه اصلی باشد. آنچه بازار را دچار مشکل کرده، ضعف مدیریت و سیاست‌گذاری در حوزه زمین و تولید است.

توسعه افقی؛ راه حل کاهش قیمت مسکن

عقبایی در خصوص شیوه ساخت مسکن گفت: طبق برنامه هفتم و آمایش سرزمین، باید توسعه افقی شهر‌ها جدی گرفته شود تا سهم زمین در قیمت تمام‌شده کاهش یابد. ایران با کمبود زمین مواجه نیست بلکه مشکل در اجرا و اراده مدیریتی است.

وی افزود: توسعه افقی مسکن یکی از راه حل‌هایی است که می‌تواند در بلند مدت بازار مسکن را به ثبت برساند.

تاثیر خروج اتباع افغانستانی بر بازار مسکن

وی درباره خروج بخشی از اتباع افغانستانی از کشور، گفت: در مقیاس ملی خروج اتباع تأثیر چندانی بر بازار مسکن نداشت اما در برخی مناطق جنوبی کلان‌شهر‌ها که تمرکز بیشتری داشتند، ممکن است اثر محدود بر عرضه و تقاضا گذاشته باشد.

عملکرد ضعیف دولت چهاردهم در بخش مسکن

عقبایی با اشاره به عملکرد ضعیف دولت چهاردهم در خصوص ساخت مسکن‌های حمایتی، گفت: اگر روند پروژه‌های حمایتی مانند طرح نهضت ملی مسکن ادامه داشت امروز خانوار‌های بیشتری صاحب خانه می‌شدند هرچند ایرادات کیفی در این خصوص وجود دارد اما اثر حمایتی آن غیرقابل انکار نیست.

وی افزود: با توجه به بحران کاهش ازدواج و پیرشدن جمعیت، تسریع در تأمین مسکن متناسب برای دهک‌های ضعیف و متوسط یک ضرورت بسیار مهم است.

ریزش قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری

رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور درخصوص آینده بازار مسکن گفت: با توجه به رکود عمیق و کاهش تقاضای مؤثر، پاییز و زمستان آرامی در پیش داریم که با ریزش بیشتر قیمت‌های انجام‌شده همراه خواهد بود البته این ریزش به معنای ارزان‌شدن زیر قیمت تمام‌شده نیست بلکه تخلیه حباب سود‌های نامتعارف است.

عقبایی در پایان گفت: بازار مسکن بازاری نسبت به بسیاری از بازار‌های دیگر مقاوم است و حتی در شرایط تحریم یا فشار‌های خارجی نیز دچار التهاب ناگهانی نمی‌شود. در همین راستا لازم است که سرمایه گذاری بخش مسکن به سمت تولید مصرفی هدایت شود نه سوداگری همچنین بخش مسکن را نباید قربانی منافع بخشی یا گروهی کرد.