تعرفه جدید مشاوران املاک بازار مسکن را به سمت سوداگری سوق می‌دهد

به گزارش اقتصاد معاصر؛ خشایار باقرپور رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با انتقاد از تعیین تعرفه جدید دستمزد مشاوران املاک، این تصمیم را عاملی برای گسترش سوداگری در بازار مسکن دانست و اظهار کرد: بر اساس محاسبات، این تصمیم موجب کاهش ۶۰ تا ۷۰ درصدی درآمد مشاوران املاک می‌شود و در نهایت به افزایش رفتارهای سوداگرانه در بازار مسکن منجر خواهد شد.

وی افزود: تعرفه جدید دستمزد مشاوران املاک موجب می‌شود فعالان این صنف ناگزیر به سمت «بالافروشی» حرکت کنند؛ به این معنا که با فروشنده توافق کرده، ملک را خریداری می‌کنند و سپس با سود بالاتری می‌فروشند. این روند به معنای ترویج سوداگری و افزایش تورم در بازار مسکن است.

باقرپور بیان کرد: با تصمیم جدید مبنی بر تعیین پورسانت معاملات بر اساس قیمت منطقه‌ای و نه قیمت واقعی، شاهد پیامدهای سنگین‌تری در بازار مسکن خواهیم بود. مسئله نگران‌کننده‌تر این است که در حال حاضر، به‌ازای هر هفت یا هشت دفتر مشاور املاک، تنها یک معامله در ماه انجام می‌شود و این آمار نشان‌دهنده بحرانی عمیق و فاجعه‌بار در بازار است.

خطر افزایش سوداگری در بازار مسکن

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد: این تصمیم موجب افزایش سوداگری در بازار مسکن خواهد شد، زیرا مشاوران املاک برای تأمین معیشت خود ناگزیر به جست‌وجوی راه‌های جایگزین خواهند بود. صنف مشاوران املاک بالاترین حجم معاملات میان مردم را مدیریت می‌کند و اگر از تکاپو بیفتد و نقدشوندگی در بازار مسکن از بین برود، مستقیماً تولید را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.

وی تصریح کرد: در نتیجه این وضعیت، سرمایه‌ها به سمت بازارهای غیرمولد منحرف شده و صنایع وابسته به ساختمان با رکود و تعطیلی مواجه خواهند شد؛ موضوعی که نهایتاً منجر به افزایش بیکاری در بخش‌های مرتبط با ساخت‌وساز می‌شود.

خروج بازار مسکن از مسیر اصلی و آسیب به اقتصاد کلان

باقرپور گفت: بازار مسکن در صورت خروج از مسیر اصلی و حرکت به سمت سوداگری، هم به مصرف‌کننده آسیب می‌زند و هم به اقتصاد کلان کشور ضربه وارد می‌کند. اجرای این تصمیم سبب می‌شود منبع اصلی درآمد مشاوران از کمیسیون معاملات به خریدوفروش مستقیم و سوداگری تغییر کند که این مسئله تهدیدی جدی برای سلامت بازار و ثبات اقتصادی کشور به شمار می‌رود.

«مسکن استیجاری»؛ ایده‌ای بدون پشتوانه مالی

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در خصوص طرح «مسکن استیجاری» گفت: مسکن استیجاری در ذات خود طرحی بسیار مطلوب است؛ زیرا هدف آن، تأمین واحدهایی برای مصرف‌کنندگان با قیمت‌های کنترل‌شده و متناسب با تورم مهارشده است. اما پرسش اصلی این است که این واحدها قرار است با چه منبع مالی تولید شوند؟

وی افزود: اگر قرار باشد تولید این واحدها از محل بودجه دولتی تأمین شود، باتوجه‌به ناترازی فعلی بودجه، تحقق آن بسیار بعید است. دولت هم‌اکنون در شرایط محدودیت منابع قرار دارد و نمی‌تواند در چنین گستره‌ای، سرمایه‌گذاری گسترده انجام دهد.

بانک‌ها در اجرای تعهدات خود کوتاهی کرده‌اند

این مقام مسئول گفت: اگر دولت بخواهد از منابع بانکی استفاده کند، باید توجه داشت که بانک‌ها حتی در طرح نهضت ملی مسکن نیز به تعهدات قانونی خود عمل نکردند و تسهیلات بلندمدت وعده‌داده‌شده را در اختیار متقاضیان قرار ندادند؛ بنابراین انتظار تأمین منابع مالی پایدار از سوی شبکه بانکی برای اجرای طرح مسکن استیجاری نیز واقع‌بینانه نیست.

بخش خصوصی تمایلی به سرمایه‌گذاری در طرح ندارد

باقرپور ادامه داد: بخش خصوصی نیز با آگاهی از ریسک‌ها و بازده پایین این طرح، تمایلی به ورود ندارد. در این شرایط، سرمایه‌گذار باید سرمایه‌ای کلان را در پروژه‌ای حبس کند که هم سال‌به‌سال دچار استهلاک می‌شود و هم هزینه‌های نگهداری، بازسازی و ارتقای را بر دوش او می‌گذارد، درحالی‌که بازده اقتصادی آن بسیار پایین و غیرقابل‌توجیه است.

شکست محتمل طرح مسکن استیجاری در نبود منابع پایدار

وی تصریح کرد: ازاین‌رو، به نظر می‌رسد طرح مسکن استیجاری در همان فرض اولیه خود با شکست مواجه می‌شود، مگر آنکه منابع مالی مشخص و پایداری برای اجرای آن پیش‌بینی شود. تاکنون هیچ نشانه‌ای از تعیین منبع مالی روشن برای تولید این نوع واحدها مشاهده نشده است.

افزایش فشار مالی بر متقاضیان طرح‌های حمایتی

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: تجربه طرح نهضت ملی مسکن نیز نشان داد که نبود منابع مالی منجر به فشار مضاعف بر متقاضیان می‌شود. بسیاری از افرادی که با امید خانه‌دارشدن در این طرح ثبت‌نام کرده بودند، امروز با چندبرابر شدن هزینه‌ها مواجه‌اند.

وی افزود: حتی در برخی موارد، با لحنی تهدیدآمیز از متقاضیان می‌خواهند مبالغ چند صد میلیون‌تومانی را در بازه زمانی ۱۰ تا ۲۰ روز پرداخت کنند و در غیر این صورت، واحد آنان به متقاضیان دیگر واگذار خواهد شد.

تعدد سامانه‌های دولتی بلای جان بازار مسکن شد

باقرپور با اشاره به مشکلات ناشی از تعدد سامانه‌های دولتی در بخش مسکن اظهار کرد: متأسفانه هر یک از دستگاه‌های دولتی سامانه‌ای مجزا برای خود ایجاد کرده‌اند و این مسئله موجب ناهماهنگی، اتلاف وقت و نارضایتی گسترده مردم شده است.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران بیان کرد: در شرایط فعلی، دولت الکترونیک کشور به‌جای تمرکز بر یک سامانه واحد، در قالب چندین سامانه پراکنده عمل می‌کند که اغلب آن‌ها به یکدیگر متصل نیستند و از ضعف زیرساختی جدی رنج می‌برند.

وی ادامه داد: به‌عنوان‌مثال، برای ثبت یک قرارداد ساده اجاره در سامانه «کاتب» یا «خودنویس»، افراد باید ساعت‌ها درگیر فرایند ثبت و قطعی‌های مکرر این سامانه‌ها باشند. این در حالی است که می‌توانست تمام این خدمات در قالب یک سامانه واحد زیر نظر دولت جمهوری اسلامی ایران متمرکز شود.

سامانه‌های متعدد؛ مانع کارآمدی و رضایت مردم

این مقام مسئول تصریح کرد: تعدد سامانه‌ها نه‌تنها اشتباه است؛ بلکه در عمل باعث بروز مشکلات جدی برای مردم و فعالان اقتصادی شده است. بسیاری از متقاضیان، فعالان حوزه مسکن و حتی مشاوران املاک از این ساختار پیچیده و ناکارآمد به‌شدت آسیب‌دیده‌اند.

آینده مبهم بازار مسکن؛ جهش دوباره قیمت زمین و مصالح

باقرپور در خصوص آینده بازار مسکن گفت: اتفاقاتی که در حال حاضر برای مشاوران املاک رخ‌داده، تنها یکی از عامل‌های ریز تأثیرگذار در آینده بازار است، اما متأسفانه شاخص‌های کلان نیز چشم‌انداز روشنی نشان نمی‌دهند.

وی افزود: بازار مسکن ظرفیت و پتانسیل بالایی برای جهش قیمت دارد، زیرا نسبت به سایر بازارهای سرمایه‌ای دچار «جاماندگی قیمتی» شده است. همواره مشاهده شده که پس از افزایش نرخ ارز و طلا، بازار مسکن نیز بافاصله زمانی کوتاه تحت‌تأثیر قرار گرفته است.

تورم بالای مصالح ساختمانی و کمبود زمین آماده ساخت

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با اشاره به رشد هزینه ساخت‌وساز بیان کرد: تورم نهاده‌های ساختمانی در کشور به طور میانگین نزدیک به ۵۰ درصد بوده که از تورم عمومی کشور بیشتر است. این مسئله به طور مستقیم موجب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن خواهد شد.

وی ادامه داد: از سوی دیگر، زیرساخت‌های شهری در سال‌های اخیر هیچ توسعه‌ای نداشته و زمین‌های دارای قابلیت ساخت‌وساز به‌شدت محدود شده‌اند. از سوی دیگر رکود عمیق در بازار مسکن باعث شده بسیاری از سازندگان از این حوزه خارج شوند. کاهش انگیزه تولید، نبود زمین مناسب، و افزایش هزینه‌های مالی، همگی عواملی هستند که در مجموع می‌توانند زمینه‌ساز بحران جدیدی در بازار مسکن کشور شوند.

کاهش انگیزه تولیدکنندگان مسکن

باقرپور با اشاره به وضعیت تولید و عرضه مسکن در کشور اظهار کرد: در حال حاضر، بسیاری از سازندگان به دلیل کاهش نقدشوندگی در بازار، انگیزه خود را برای ادامه فعالیت ازدست‌داده‌اند و همین مسئله می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت به افزایش شدید قیمت‌ها منجر شود

برهم‌خوردن توازن عرضه و تقاضا؛ زمینه‌ساز گرانی

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران افزود: هنگامی که عرضه کمتر از تقاضا باشد، ارزش کالا یا خدمات به شکل طبیعی افزایش پیدا می‌کند. به همین دلیل، با درنظرگرفتن مجموعه شرایط فعلی، هیچ دلیل منطقی وجود ندارد که تصور کنیم بازار مسکن به سمت ثبات یا کاهش قیمت حرکت خواهد کرد.

وی تصریح کرد: پیش‌بینی من بر اساس عامل‌های موجود این است که بازار مسکن در آینده با جهش قیمتی مواجه خواهد شد؛ این در حالی است که سطح درآمد خانوارها افزایش محسوسی نداشته و استطاعت خرید مسکن همچنان پایین است.

افزایش هزینه ساخت و کاهش توان خرید خانوارها

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران تأکید کرد: از یک‌سو هزینه ساخت مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است و از سوی دیگر، درآمد خانوارها رشد قابل‌توجهی نداشته است. این ترکیب، شکاف میان قدرت خرید مردم و قیمت واقعی مسکن را بیشتر کرده و سبب شده دسترسی به مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه تقریباً ناممکن شود.

سهم ۷۰ درصدی مسکن در سبد هزینه خانوار

باقرپور در خصوص اینکه چه میزان از درآمد خانوارها صرف هزینه‌های مسکن می‌شود، گفت: این نسبت در نقاط مختلف کشور متفاوت است. در کلان‌شهرهایی مانند تهران، اصفهان، تبریز و شیراز سهم هزینه مسکن در سبد خانوار به حدود ۷۰ درصد رسیده است.

وی ادامه داد: در سایر شهرهای کشور این سهم در حدود ۶۰ درصد و در مناطق روستایی بین ۴۰ تا ۵۰ درصد گزارش می‌شود. این آمارها نشان‌دهنده اختلاف فاحش میان وضعیت فعلی ایران و استاندارد جهانی است.

فاصله زیاد ایران با استاندارد جهانی هزینه مسکن

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران خاطرنشان کرد: در معیارهای جهانی، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار نباید از ۲۵ درصد فراتر رود، اما در ایران این رقم در بسیاری از مناطق تقریباً سه برابر استاندارد جهانی است.

وی در پایان تأکید کرد: تا زمانی که سیاست‌های تولید، تأمین مالی و کنترل قیمت مسکن به‌صورت جامع اصلاح نشود، نه‌تنها امیدی به کاهش قیمت‌ها وجود ندارد؛ بلکه فشار معیشتی ناشی از هزینه مسکن همچنان بر دوش خانوارها باقی خواهد ماند./مهر