تکلیف حقوقی و مالی مستأجران در زمان جنگ چیست؟
به گزارش اقتصادمعاصر؛ سمانه محرمی‌نمین، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت اجاره در ایام جنگ اظهار کرد: در ابتدا باید روشن شود که آیا در این ایام فورس‌ماژور محقق شده است یا خیر، فورس‌ماژور زمانی در قراردادها قابل اعمال است که مانعی واقعی برای انجام تعهدات وجود داشته باشد، اما در شرایط فعلی چنین مانعی وجود ندارد.
وی افزود: چرا که نظام بانکی فعال است و امکان جابه‌جایی و انجام تراکنش‌های مالی فراهم است، بنابراین مستأجران مکلف به پرداخت اجاره‌بها به موجر هستند. اینکه مستأجر اعلام کند به دلیل ترک محل یا عدم حضور در ملک، از پرداخت اجاره معاف است، مبنای حقوقی ندارد؛ زیرا منافع ملک همچنان در اختیار مستأجر قرار دارد و او موظف به پرداخت اجاره‌بهاست.
ودیعه امانت است؛ موجر حق شرط‌گذاری برای بازپرداخت ندارد
محرمی نمین بیان کرد: بانک‌ها تعطیل نیستند و فعالیت دارند، بنابراین هیچ مانعی برای انجام تعهدات مالی وجود ندارد. از سوی دیگر، موجر نیز نمی‌تواند از انجام تعهدات خود تخطی کند. به عنوان مثال، در پایان قرارداد اجاره، موجر موظف است ودیعه یا قرض‌الحسنه را به مستأجر بازگرداند و نمی‌تواند بازپرداخت را منوط به پیدا شدن مستأجر جدید کند.
وی ادامه داد: در برخی موارد مشاهده می‌شود که موجر بازپرداخت ودیعه را به یافتن مستأجر جدید مشروط می‌کند، در حالی که این موضوع در قراردادهای اجاره زنجیروار یا عرف بازار اجاره جایگاهی ندارد. ودیعه، امانت نزد موجر است و باید در پایان قرارداد بدون قید و شرط بازگردانده شود، چرا که این مبلغ نباید در هزینه‌های دیگر مصرف شده باشد که امکان استرداد آن از بین برود.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: در شرایط کنونی هیچ‌یک از طرفین، اعم از موجر و مستأجر، امکان تخطی از تعهدات قراردادی خود را ندارند، زیرا فورس‌ماژوری که مانع انجام تعهدات شود، وجود ندارد.
وی یادآور شد: البته در برخی شرایط جنگی ممکن است ملک دچار آسیب شود؛ در این حالت باید توجه داشت که عقد اجاره، عقدی است که در آن «حق انتفاع» یا استفاده از ملک منتقل می‌شود. بنابراین اگر امکان استفاده از ملک وجود داشته باشد و موجر بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن آن را به وضعیت قابل استفاده بازگرداند، مسئولیت انجام تعمیرات بر عهده موجر است و وی باید امکان سکونت مجدد را برای مستأجر فراهم کند و در عین حال اجاره‌بها نیز دریافت می‌شود.
محرمی نمین اظهار کرد: اما اگر تخریب به‌گونه‌ای باشد که امکان استفاده از ملک به طور کامل از بین برود، اصطلاحاً مال ضایع شده تلقی می‌شود؛ یعنی موضوع قرارداد دیگر وجود خارجی ندارد. در چنین شرایطی، وقتی عین مورد اجاره از بین برود، ادامه وضعیت حقوقی قرارداد دچار تغییر می‌شود.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت حقوقی قراردادهای اجاره در شرایط آسیب‌دیدگی املاک، گفت: در شرایطی که «مال ضایع» می‌شود، یعنی عین مورد اجاره دیگر وجود خارجی ندارد، عملاً موضوع قرارداد از بین می‌رود، در چنین حالتی قرارداد اجاره به‌طور کامل منحل می‌شود و اصطلاحاً فسخ قرارداد میان طرفین اتفاق می‌افتد؛ چرا که دیگر امکان استفاده از مالی که موضوع قرارداد بوده وجود ندارد.
وی ادامه داد: اگر تخریب ملک به‌گونه‌ای باشد که هیچ امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد و در کوتاه‌مدت نیز امکان تعمیر و بازسازی آن فراهم نباشد، قرارداد اجاره دیگر قابلیت ادامه ندارد و باید میان طرفین خاتمه یابد. در این وضعیت، موجر موظف است ودیعه یا قرض‌الحسنه مستأجر را در اولین زمان ممکن بازگرداند تا مستأجر بتواند محل دیگری برای سکونت خود تهیه کند.
محرمی‌نمین تصریح کرد: از زمان از بین رفتن عین مستأجره و انحلال قرارداد، دیگر هیچ اجاره‌ای به مستأجر تعلق نمی‌گیرد؛ زیرا اساساً قراردادی وجود ندارد که مبنای پرداخت اجاره‌بها باشد. بنابراین در شرایطی که ملک به‌طور کامل از بین رفته و امکان انتفاع از آن وجود ندارد، رابطه حقوقی اجاره پایان یافته تلقی می‌شود و تعهدات طرفین نیز صرفاً در حد تسویه نهایی، به‌ویژه بازپرداخت ودیعه، ادامه خواهد داشت.
افت معاملات فروردین طبیعی است
وی درباره وضعیت فایل‌های بازار مسکن در فروردین‌ماه اظهار کرد: کاهش حجم فایل‌های اجاره در بازه زمانی اواخر اسفند تا حدود بیستم فروردین یک روند طبیعی و تکرارشونده در بازار است. معمولاً از حدود ۲۰ تا ۲۵ اسفند تا حدود ۲۰ فروردین، به دلیل اینکه جابه‌جایی‌های اصلی مستأجران پیش از سال نو انجام می‌شود، تعداد فایل‌های اجاره کاهش پیدا می‌کند و این موضوع نباید موجب نگرانی مستأجران شود.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: از اواخر فروردین و حدود ۲۰ تا ۲۵ این ماه، بازار اجاره دوباره فعال می‌شود و به‌تدریج حجم معاملات افزایش می‌یابد. نیمه نخست سال به‌طور سنتی دوره اوج معاملات اجاره محسوب می‌شود و بیشترین حجم تقاضا نیز در همین بازه زمانی شکل می‌گیرد.
محرمی‌نمین درباره وضعیت معاملات خرید و فروش در شرایط جنگی گفت: معاملات ملکی در شرایط خاص نیز تابع قواعد مشخص حقوقی است و باید بر اساس مراحل قراردادی شامل پیش‌فروش، تحویل و تنظیم سند بررسی شود.
اگر ملک قبل از تحویل تخریب شود؛ تکلیف پول خریدار چیست؟
وی تاکید کرد: در شرایطی که خریدار ملک را خریداری کرده و وجه را پرداخت کرده اما هنوز ملک به وی تحویل نشده است، اگر در اثر حادثه‌ای مانند اصابت و تخریب، ملک از بین برود، قرارداد به‌طور خودکار منفسخ می‌شود و فروشنده موظف به بازگرداندن وجه دریافتی است.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران یادآور شد: این موضوع مبتنی بر ماده ۳۸۷ قانون مدنی است که بر اساس آن، اگر مبیع (مال مورد معامله) پیش از تسلیم و بدون تقصیر فروشنده تلف شود، عقد منفسخ شده و ثمن باید به خریدار بازگردانده شود.
وی افزود: البته در صورتی که ملک به خریدار تحویل داده شده باشد، وضعیت حقوقی متفاوت خواهد بود؛ در این حالت ملک در تصرف خریدار قرار گرفته و مسئولیت آن نیز بر عهده اوست و قرارداد همچنان معتبر باقی می‌ماند و صرفاً مراحل نهایی مانند تنظیم سند باید انجام شود.
محرمی‌نمین در پایان خاطرنشان کرد: در مجموع، چه در حوزه اجاره و چه در حوزه خرید و فروش، وضعیت حقوقی قراردادها در شرایط خاص نیز روشن است و تابع قواعد مشخص قانون مدنی است و طرفین باید بر اساس آن عمل کنند./مهر
