وزارت راه مبتلا به احتکار زمین؛ ساخت مسکن استیجاری پشتوانه قانونی ندارد

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ برخلاف انتظارات کارشناسان از تداوم رکود، بازار مسکن در بهار ۱۴۰۵ با ورود زودتر از موعد متقاضیان و سرمایه‌گذاران مواجه شد و شاهد رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها بود. این اتفاق برخلاف سنت دهه‌های گذشته رخ داد و بازار مسکن را از خواب زمستانی خود بیدار کرد. از سوی دیگر، سیاست‌ها و رویکرد‌های دولت چهاردهم در قبال طرح‌های حمایتی و بازار اجاره، تحلیل‌های متفاوتی را در میان کارشناسان ایجاد کرده است. برای بررسی بیشتر وضعیت بازار مسکن، دلایل رشد قیمت‌ها، پشت‌پرده چالش‌های عرضه زمین و واکاوی طرح‌های جدیدی مانند مسکن استیجاری با ابوالفضل نوروزی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به گفت‌و‌گو پرداختیم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید.

مسکن تحریم‌پذیر نیست؛ ریشه گرانی‌ها جای دیگری است

اقتصاد معاصر: در چند ماه گذشته، قیمت مسکن پس از یک دوره رکود طولانی افزایش قابل‌ توجهی را تجربه کرد. عامل این افزایش قیمت را چه می‌دانید؟

نوروزی: بازار مسکن بخشی از اقتصاد کلان کشور است، بنابراین تغییرات قیمتی در این حوزه، هم به تحولات اقتصاد کلان و هم به تحولات درونی خودِ بخش مسکن بستگی دارد. در میان کارشناسان، دو دیدگاه وجود دارد؛ گروهی معتقدند تا زمانی که شاخص‌های اقتصاد کلان اصلاح نشود، وضعیت مسکن بهبود نمی‌یابد. در مقابل، گروهی دیگر نقش اقتصاد کلان را کم‌رنگ دانسته و تنظیم‌گری صحیح و اجرای قوانین در داخل بخش مسکن را راهکار اصلی می‌دانند. از نظر بنده این دوگانه درست نیست، زیرا این دو بخش ارتباطی تنگاتنگ با یکدیگر دارند و اقدامات اصلاحی در درون بخش مسکن، خود می‌تواند اثرات مثبتی بر اقتصاد کلان بگذارد. 

بخش مسکن ویژگی‌های منحصربه‌فردی دارد. این حوزه تحریم‌پذیر نیست؛ چرا که زمین، مصالح، طراحی و نیروی کار همگی در داخل کشور تامین می‌شوند و وابستگی چندانی به مسائل بین‌المللی ندارند. با این حال، در حوزه اقتصاد کلان، نوسانات نرخ ارز و افزایش نرخ تورم در دو سال اخیر باعث افزایش جذابیت بازار‌های موازی و هدایت سرمایه‌ها به آن سمت شد که موجب کاهش تولید مسکن در کشور شد. از سوی دیگر در بخش مسکن نیز با چالش‌های جدی مواجه بوده‌ایم. قوانین مربوط به افزایش تولید و ساماندهی بازار به درستی اجرایی نشدند و ترک‌فعل‌های جدی در مدیریت این بخش رخ داد. بهبود وضعیت مسکن نیازمند حرکت هم‌زمان دو بال افزایش تولید -یعنی عرضه- و مدیریت بازار -یعنی کنترل تقاضا- است. تک‌بعدی نگریستن به این حوزه و اکتفا به یکی از این دو مسیر، اشتباه است. 

تجربه دولت سیزدهم نشان داد که مدیریت صحیح بخش مسکن می‌تواند حتی در زمان تلاطم‌های اقتصاد کلان، قیمت‌ها را کنترل کرده یا به ثبات برساند. در استان‌هایی مانند خراسان جنوبی، یزد، کرمانشاه و هرمزگان که هم‌افزایی خوبی میان مدیران راه و شهرسازی و استانداران شکل گرفت، هم‌زمان با رونق تولید، مدیریت بازار نیز به درستی انجام شد که خروجی آن کاهش قیمت‌ها در این مناطق بود. برای مثال در شهر جدید پردیس به دلیل عرضه واحد‌های باقی‌مانده مسکن مهر و حضور میدانی و مستمر مسوولان ارشد اجرایی، شاهد کاهش ۳۰ درصدی قیمت‌ها بودیم. واقعیت اقتصاد سیاسی ما نشان می‌دهد که بدون حضور میدانی مدیران، اهداف پیش‌بینی‌شده محقق نخواهند شد. در نهایت ریشه افزایش قیمت‌های اخیر را باید در چالش‌های جدیِ حوزه تولید و مدیریت بازار جست‌و‌جو کرد. ما در این زمینه‌ها خلاء قانونی نداریم. قانون جهش تولید مسکن و احکام برنامه هفتم، کامل‌ترین ابزار‌های سیاست‌گذاری و رگولاتوری هستند که در صورت اجرا می‌توانند تحول جدی ایجاد کنند. با این حال، ارزیابی‌های مجلس شورای اسلامی از عملکرد دستگاه‌ها در اجرای برنامه هفتم نشان داد که وزارت راه و شهرسازی ضعیف‌ترین کارنامه را داشته و طبیعی است که بازتاب این عملکرد ضعیف، خود را در رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد.

اقتصاد معاصر: با توجه به مواردی که اشاره کردید، اگر سیاست‌ها و دست‌فرمان دولت در حوزه مسکن تغییر نکند، آیا باز هم با افزایش ناگهانی قیمت‌ها مواجه خواهیم شد؟

نوروزی: بازار مسکن چرخه‌های مشخصی از رکود و رونق تورمی دارد. در دوران رکود، برخلاف تصور عمومی، قیمت‌ها کاهش نمی‌یابند، بلکه بازار با یک افزایش نسبیِ منطبق بر تورم مواجه می‌شود. در تاریخ اقتصاد مسکن ایران، سابقه ندارد که میانگین قیمت مسکن ناگهان با کاهش‌های شدیدی مثل ۲۰ یا ۳۰ درصد رو‌به‌رو شود؛ دلیل این پدیده، ویژگی خاصی به نام چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن است. وقتی قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد، مالکان نیز حاضر به کاهش قیمت ملک خود نمی‌شوند و ترجیح می‌دهند آن را نزد خود نگه دارند تا دوره رونق بعدی فرا برسد. بنابراین، پاسخ من به احتمال افزایش ناگهانی قیمت منفی است اما اگر عملکرد ضعیف وزارت راه و شهرسازی ادامه یابد و قوانین به درستی اجرا نشود، افزایش قیمتِ نسبی و تدریجی را تا پایان سال خواهیم داشت. باید توجه داشت که مدیریت این بازار علاوه بر قوانین بخش عرضه، نیازمند اجرای دقیق سه قانون کلیدی در بخش بازار و کنترل تقاضا است که هم‌اکنون معطل مانده‌اند. اولین مورد، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» ابلاغی اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۳ است؛ یکی از جامع‌ترین قوانین این حوزه که با مشارکت فعال دولت سیزدهم تدوین شد. اجرای بند‌های این قانون می‌تواند تاثیر چشمگیری در کاهش التهاب بازار داشته باشد اما هنوز آیین‌نامه‌های اجرایی آن تدوین نشده است. متاسفانه مسوولان فعلی وزارت راه و شهرسازی به جای اجرای این قانون، موضوعاتی مانند «مسکن استیجاری» را مطرح می‌کنند؛ مدلی که در هیچ کجای دنیا تجربه نشده و پایه قانونی ندارد. 

ابزار کلیدی دیگری که برای ساماندهی بازار در دست داریم، «قانون مالیات بر خانه‌های خالی» یا همان ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است. این قانون بستر بسیار خوبی ایجاد می‌کند اما به دلیل عدم عزم جدی در سازمان امور مالیاتی و اولویت نبودن این موضوع در وزارت راه و شهرسازی، اجرای آن با انحراف و سستی مواجه شده است. در کنار این‌ موارد ما با «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» روبه‌رو هستیم که به عنوان چشم بینای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن عمل می‌کند. این قانون با ایجاد شفافیت و بستر رصد املاک و تراکنش‌ها، امکان کلاهبرداری در املاک قولنامه‌ای و پیش‌فروش‌ها را از بین می‌برد؛ اهمیت این قانون به قدری بالا است که رهبر شهید انقلاب در زمان اختلاف میان مجلس و شورای نگهبان، به صورت علنی ورود کردند و تصویب آن را به نفع و مصلحت قطعی نظام و مردم دانستند. 

در یک جمع‌بندی باید بگویم دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ این بود که از یک‌سو قوانین بخش عرضه مانند قانون برنامه هفتم و قانون جهش تولید مسکن و از سوی دیگر قوانین مربوط به ساماندهی بازار و کنترل تقاضا، توسط متولی اصلی آن یعنی وزارت راه و شهرسازی به درستی اجرا نشدند. علاوه‌بر این، مسوولان مربوطه نتوانستند اثرات متغیر‌های اقتصاد کلان را بر این بخش به شکل مطلوبی مدیریت کنند و مجموعه این عوامل منجر به وضعیت فعلی بازار شد.

تحریم داخلی زمین؛ چالش نگاه‌های غلط شهرسازی و تعارض منافع

اقتصاد معاصر: شما به نقش زمین در قیمت تمام‌شده مسکن اشاره کردید. با توجه به اینکه حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت نهایی مسکن مربوط به زمین است، چرا عرضه این دارایی با چنین مقاومت‌های جدی و سیستماتیکی مواجه است؟

نوروزی: وزارت راه و شهرسازی به عنوان ثروتمندترین وزارتخانه کشور که اراضی گسترده‌ای در اختیار دارد، دچار نوعی احتکار زمین شده است. این احتکار نه فقط بازار مسکن را نابود کرده و قیمت‌ها را به سطوح غیرمنطقی رسانده، بلکه فرصت‌های بزرگ ایجاد ثروت و کمک به اقتصاد کلان را نیز از بین برده است. در خیلی از موضوعات، به جای مذاکره با طرف خارجی، باید با مسوولان داخلی مذاکره کرد تا این تحریم‌های داخلیِ زمین برداشته شود. ریشه اصلی این معضل، حاکمیتِ نگاه‌های غلط شهرسازانه است که طی دهه‌های اخیر به جز یک دوره کوتاه در اوایل انقلاب بر بدنه کارشناسی و مدیریتی این وزارتخانه حاکم بوده است. 

در دولت سیزدهم، تلاش کردیم به یک الگو واحد و جامعی در این زمینه برسیم. برنامه‌ریزی کرده بودیم تا پایان سال ۱۴۰۳ حدود ۲ میلیون قطعه زمین ۲۰۰ متری به مردم واگذار کنیم و تا زمان توقف آن جریان، ۴۰۰ هزار قطعه تخصیص داده شده بود اما با مقاومت‌هایی که مانع این حرکت شد، مواجه شدیم.

اقتصاد معاصر: این مقاومت‌ها از کجا نشات می‌گیرد؟ آیا صرفا بحث‌های فنی و شهرسازی است؟

نوروزی: خیر، مقاومت‌ها دو ریشه اصلی دارد. اول همان نگاه‌های غلط شهرسازی که عرض کردم و دوم، تعارض منافع و مافیای قدرت و ثروتی که از گران شدن زمین منتفع می‌شود. من در تجربه مدیریتی‌ام در وزارت راه، با پرونده‌هایی مواجه بودم که یک نماینده مجلس یا یک جریان ذی‌نفوذ، با همه توان جلوی الحاق چند هزار هکتار زمین به شهر را با بهانه‌هایی مانند کمبود آب که کاملا غیرکارشناسی بود می‌گرفتند. وقتی در یکی از آن جلسات دلیل واقعیِ مخالفت را پرسیدم، صادقانه شنیدم که «اگر زمین به مردم بدهید، قیمتِ زمین و مسکنِ مالکانِ اصیلِ شهر ارزان می‌شود و آنها ناراحت می‌شوند!» این یعنی مافیای زمین دوست دارد تا مسکن گران بماند و سود‌های کلان خود را حفظ کند. 

حکمرانی در جمهوری اسلامی دشوار است، چرا که مافیا گاهی در لباس خیرخواهی و دلسوزی ظاهر می‌شود و مشکلات را بزرگ‌نمایی می‌کند. اما باید به یاد داشته باشیم که زمین موهبت الهی است. حضرت امام (ره) فرمودند همه مردم باید از این موهبت استفاده کنند. ایران کشوری بسیار وسیع است، با این حال ما نه به مردم اجازه ساخت‌وساز می‌دهیم و نه اجازه کشاورزی. دولت‌ها باید زندگی را برای مردم تسهیل کنند، نه اینکه با چسبیدن به نگاه‌های غلط شهرسازانه و منافع مافیایی، مانع خانه‌دار شدن آنها شوند.

ساخت مسکن استیجاری پشتوانه قانونی ندارد

اقتصاد معاصر: سال گذشته وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که دولت تمرکز خود را بر روی مسکن‌های استیجاری خواهد گذاشت. با وجود چنین رویکردی، اگر دولت توان و منابع مالی ساخت یا تامین مسکن را دارد، چرا آن را صرف تکمیل طرح‌های نهضت ملی مسکن و تحویل واحد‌ها به متقاضیان صف‌کشیده نمی‌کند؟

نوروزی: طرح مسکن استیجاری که فروردین‌ماه ۱۴۰۴ در شورای عالی مسکن مصوب شد، در ظاهر جذاب است. این طرح مقرر می‌کرد وزارت راه و شهرسازی تا پایان سال ۱۴۰۴، حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی را خریداری کرده و در اختیار زوج‌های جوانِ دهک‌های پایین قرار دهد. اما اکنون به دلیل موانع جدی اجرایی، حتی یک واحد هم واگذار نشده و هدف طرح نیز به ۱۰ هزار واحد کاهش یافته است. این طرح وقت و انرژی بسیاری از ساختار مدیریتی کشور می‌گیرد اما خروجی آن برای جامعه‌ای با ۷ میلیون مستاجر عملا نزدیک به صفر است. 

ایراد دوم این طرح، نبود چارچوب قانونی است. در هیچ‌ کجای قوانینِ بالادستی، وزارت راه و شهرسازی مکلف به خرید ملک و تبدیل شدن به یک «موجر بزرگ» نشده است. این ایده کارشناسی‌نشده و من‌درآوردی، هیچ نمونه موفقی در دنیا ندارد و به نظر می‌رسد بیشتر کارکرد رسانه‌ای دارد. 

ایراد سوم و اصلی، انحراف شدید منابع مالی است. اگر یک محاسبه ساده انجام دهیم، خرید ۱۰ هزار واحد مسکونی کوچک‌متراژ (مثلا ۵۰ متری) در مناطق جنوبی کلان‌شهر‌ها با میانگین متری ۱۰۰ میلیون تومان، برای هر واحد ۵ میلیارد تومان هزینه دارد. تامین ۱۰ هزار واحد با این قیمت، نیازمند ۵۰ هزار میلیارد تومان (۵۰ همت) منابع مالی است. سوال اساسی از وزارت راه و شهرسازی این است که اگر توانایی تامین و مدیریت ۵۰ همت منابع را دارید، چرا آن را صرف آماده‌سازی زیرساخت‌های پروژه‌های نهضت ملی مسکن و جوانی جمعیت نمی‌کنید؟ طبق ارزیابی‌های فنی، هزینه آماده‌سازی کامل زیربنایی و روبنایی برای یک قطعه زمین ۲۰۰ متری جهت ساخت خانه ویلاییِ یک‌طبقه، حداکثر ۵۰۰ میلیون تومان است؛ یعنی دولت با ۵ میلیارد تومان، به جای خرید یک آپارتمان استیجاری برای یک نفر، می‌تواند زیرساخت ۱۰ قطعه زمین را آماده کند و تحویل مردم دهد تا خودشان ظرف ۶ ماه خانه‌دار شوند. علاوه بر این، مدل اقتصادی مسکن استیجاری با واقعیت‌های تورمی ایران همخوانی ندارد. این مدل در کشور‌هایی پاسخگوست که تورم پایینی دارند و متقاضی طی ۵ سال سکونت، پولی پس‌انداز کرده و سپس خانه‌دار می‌شود اما در اقتصاد ایران، دهک‌های پایین نمی‌توانند صرفا با پس‌اندازِ جاری خانه‌دار شوند و باید از ابتدا با تملک زمین زیر بار اقساط بروند. از سوی دیگر، سازوکار دریافت اجاره‌بها از دهک‌های محروم توسط دولت، یک چالش بزرگ حقوقی و اجتماعی ایجاد خواهد کرد. 

در یک جمله، طرح مسکن استیجاری هم غیرقانونی است، هم وظایف وزارتخانه را به انحراف می‌کشاند و هم موجب اتلاف منابع کلان مالی می‌شود. حتی ورود وزارت راه و شهرسازی به عنوان یک خریدار بزرگ برای تهیه ۱۰ هزار واحد در بازار، خود عامل تحریک تقاضا و گرانی بیشتر مسکن خواهد شد. راهکار علمی، توقف این طرح و بازگرداندن منابع به ریل قانون برنامه هفتم، تهاتر زمین با پیمانکاران و تکمیل پروژه‌های ملکیِ نیمه‌تمام است.

آمار تحویل مسکن در دولت قبل دقیق نیست؛ وزیر فعلی راه در عملکرد گذشته سهیم بوده است

اقتصاد معاصر: در ابتدای دولت چهاردهم، خانم مالواجرد اعلام کرد که در دولت قبل فقط ۲۰ هزار واحد مسکونی ساخته و تحویل شده؛ در حالی که این رقم تفاوت فاحشی با آمار‌های چندصد هزاری دولت سیزدهم دارد. منشا این اختلاف آماری چیست؟

نوروزی: ادعای تحویل تنها ۲۰ هزار واحد مسکونی، یک مغالطه آماری است. اولا خانم مالواجرد در بیش از دو‌سوم از دوره دولت سیزدهم به عنوان معاون شهرسازی حضور داشت و مسوولیت عملکرد‌ها متوجه وی نیز است. ثانیا این آمار ۲۰ هزار تایی، صرفا مربوط به یکی از ۱۴ مدل ساخت، یعنی «پروژه‌های انبوه‌سازی پیمانکاری ۹۹ ساله» بود و سایر مدل‌ها عمدا یا سهوا نادیده گرفته شد. اتفاقا همین پروژه‌های انبوه‌سازی نیز به دلیل اصرار او در معاونت شهرسازی بر ساخت برج‌های ۱۰ تا ۲۰ طبقه معطل ماند. ساختمان‌های بلندمرتبه برای اقشار ضعیف در شرایط تورمی خطاست؛ زیرا فرآیند ساخت طولانی شده و آورده متقاضی مدام باید افزایش یابد. ما تاکید داشتیم پروژه‌ها کوتاه‌مرتبه و ویلایی تعریف شوند تا با واگذاری مدیریت به خود مردم، کار سریع‌تر جمع شود؛ نمونه موفق آن پروژه ویلایی «پردیس زندگی» در یزد است که امروز خود دولت چهاردهم آن را تبلیغ می‌کند.

در دولت سیزدهم در مجموع حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در قالب ۱۴ مدل مختلف کارسازی شد که تا پایان دولت، نزدیک به ۶۴۰ هزار واحد آن به طور کامل تکمیل و تحویل شد. آمار‌های واقعی و تفکیکی به این شرح است که در حوزه مسکن روستایی، تکمیل و تحویل ۳۲۷ هزار واحد از ۶۰۱ هزار واحد کلیدخورده، در حوزه مسکن مهر نیمه‌تمام، تکمیل و تحویل ۱۴۰ هزار واحد معطل‌مانده از ۱۶ سال پیش، در حوزه بافت فرسوده، تکمیل و تحویل ۱۰۱ هزار واحد از ۲۹۶ هزار واحد شروع‌شده، در حوزه خودمالکین شهری، تکمیل و تحویل ۳۱ هزار واحد (با پیشرفت بالای ۸۰ درصد مابقی واحدها)، در حوزه واگذاری زمین، تخصیص حدود ۴۰۰ هزار قطعه زمین ۹۹ ساله شهری و روستایی به مردم و در حوزه مسکن نیرو‌های مسلح، تحویل ۲۴ هزار واحد ملکی و سازمانی اتفاق افتاد. 

واقعیت این است که مسوولان در اظهارات رسانه‌ای فقط آمار مدل پیمانکاری را می‌گویند اما در زمان افتتاح پروژه‌ها، کل این ۱۴ مدل را به نام خود ثبت می‌کنند؛ کما اینکه در همان مدل انبوه‌سازی نیز علاوه بر ۲۰ هزار واحد تحویلی، ۱۸۰ هزار واحد دیگر در مرحله سفت‌کاری و نازک‌کاری به دولت جدید تحویل داده شد که در گزارش‌ها سانسور می‌شود.