وزارت راه عامل افزایش نامتعارف بهای مسکن؛ قفل بازار با عرضه زمین باز میشود

حسام عقبایی، رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور در گفت‌و‌گو با خبرنگار اقتصاد معاصر با اشاره به آخرین وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: بازار مسکن را باید در دو بخش خرید و فروش و اجاره مورد بررسی قرار داد. اکنون در دهه سوم مرداد ۱۴۰۵ قرار داریم و با توجه به اینکه بسیاری از مستاجران به دلیل داشتن فرزند دانش آموز یا دانشجو، جابه‌جایی خود را به فصل تابستان موکول می‌کنند، بخش عمده جابه‌جایی مستاجران در فصل تابستان انجام می‌شود، بازار اجاره در ماه‌های تیر تا شهریور بیشترین میزان نقل‌وانتقال را تجربه می‌کند.از سوی دیگر با توجه به تورم قابل توجه در کشور و رشد قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز افزایش چشمگیری داشته است. 

وی افزود: با این حال، با توجه به سیاست اعلام‌شده درباره سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها و همچنین محدودیت توان مالی مستاجران، مالکان نیز ناچارند قدرت پرداخت خانوار‌ها را در تعیین اجاره‌بها در نظر بگیرند. بخش عمده مستاجران کشور کارمند، حقوق‌بگیر یا از کسبه خرد هستند و طبیعی است که میزان افزایش اجاره‌بها باید متناسب با توان درآمدی آن‌ها باشد. 

رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: در ابتدای فصل جابه‌جایی که از اواخر خرداد آغاز شد، بازار اجاره تا حدودی با التهاب و نابسامانی همراه بود اما در حال حاضر شرایط تا حد زیادی به روال طبیعی بازگشته است. درصد قابل توجهی از قرارداد‌های اجاره تمدید شده و قرارداد‌هایی که در حال تمدید هستند نیز عمدتا با ارقامی نزدیک به ۲۵ درصد، کمی بالاتر یا پایین‌تر از این میزان، منعقد می‌شوند. در مجموع بازار اجاره در حال طی کردن روند طبیعی خود مشابه سال‌های گذشته است. 

عقبایی با اشاره به ضرورت حمایت از مستاجران گفت: در این بخش دو اقدام جدی از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی ضروری است. نخست اینکه تولید مسکن استیجاری باید تقویت شود تا عرضه در بازار اجاره افزایش پیدا کند و دوم اینکه تسهیلاتی ویژه، کارآمد، بدون تشریفات وقت‌گیر و با نرخ سود پایین در اختیار مستاجران قرار گیرد تا خانوار‌ها بتوانند خود را با افزایش هزینه‌های اجاره تطبیق دهند.

افزایش مراجعات خریداران مصرفی به بازار مسکن

وی در ادامه درباره وضعیت خرید و فروش مسکن اظهار کرد: با وجود آنکه کشور در سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ شرایط جنگی را تجربه کرد، تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت موجب شد بازار مسکن به‌ ویژه پس از عید در سال ۱۴۰۵ با رشد قیمتی مواجه شود. قیمت مسکن در مقطعی جهش را تجربه کرد اما پس از جنگ دوم، قیمت‌ها در بازار تا حدی فروکش کرد و حجم معاملات کاهش یافت، همچنین قیمت‌ها در یک ثبات نسبی قرار گرفت. 

عقبایی افزود: در آن مقطع بسیاری از مردم خرید خود را متوقف کردند تا مشخص شود شرایط جنگ به چه سمتی خواهد رفت اما اکنون با کاهش تنش‌ها، هرچند هنوز صلح قطعی اعلام نشده اما میزان مراجعه به دفاتر مشاوران املاک افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد خریداران مصرفی به دنبال تغییر محل سکونت، خرید واحد بزرگ‌تر یا جابه‌جایی هستند. 

وی با بیان اینکه معاملات مسکن برخلاف بازار‌هایی مانند طلا و ارز فرآیندی زمان‌بری دارد، گفت: نمی‌توان بلافاصله افزایش مراجعات را در آمار معاملات مسکن مشاهده کرد، زیرا فرآیند انتخاب، توافق و انعقاد قرارداد مسکن زمان می‌برد. با این حال پیش‌بینی من این است که از نیمه مرداد تا اواسط شهریور و در ادامه تا پایان شهریور، حجم معاملات مسکن نسبت به تیرماه روندی صعودی داشته باشد.

رکود تورمی مسکن همچنان ادامه دارد

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور در پاسخ به این پرسش که آیا رکود تورمی همچنان بر بازار مسکن حاکم است؟ اظهار کرد: متاسفانه رکود تورمی همچنان ادامه دارد. در دهه‌های گذشته بازار مسکن معمولا پس از پنج یا شش سال از دوره رکود تورمی خارج می‌شد اما اکنون نزدیک به یک دهه است که این وضعیت در بازار ادامه دارد و می‌توان گفت از حدود سال ۱۳۹۶، بازار مسکن وارد یک دوره رکود تورمی مستمر شده است. 

عقبایی ادامه داد: منظور از رکود این است که حجم معاملات در سطحی که باید باشد، قرار ندارد. هرچند بازار در سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ افت‌وخیز‌هایی داشته اما میزان معاملات هنوز به اندازه‌ای نرسیده که بتوان گفت بازار مسکن از رکود خارج شده است. بازار در مقاطعی جهش داشته و سپس دوباره به یک سطح نسبتا ثابت بازگشته اما همزمان افزایش قیمت مسکن نیز ادامه پیدا کرده است.

ضعف وزارت راه در اصلاح طرح‌های تفصیلی

وی عدم توازن میان عرضه و تقاضا را یکی از عوامل اصلی استمرار این وضعیت دانست و افزود: عدم تامین مسکن متناسب با نیاز کشور و همچنین اصلاح نشدن طرح‌های تفصیلی شهر‌ها و طرح‌های هادی روستا‌ها از مسائل بسیار مهمی است که بر بازار مسکن اثر گذاشته است. وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی در این بخش عملکرد مناسبی نداشته‌اند و فرآیند بازنگری طرح‌هایی که معمولا باید در دوره‌های مشخص انجام شود، در بسیاری از استان‌ها و شهرستان‌ها بسیار طولانی شده است. 

عقبایی تاکید کرد: طولانی شدن اصلاح طرح‌های تفصیلی و هادی، محدودیت عرضه زمین و کاهش ظرفیت ساخت‌وساز را به دنبال داشته و همین مساله به رشد نامتعارف قیمت مسکن و تشدید عدم توازن میان عرضه و تقاضا منجر شده است.

وی تصریح کرد: شخص رئیس‌جمهور باید نسبت به اصلاح طرح‌های تفصیلی شهر‌ها و طرح‌های هادی روستا‌ها و همچنین تصمیمات شورای عالی شهرسازی ورود جدی داشته باشند و وزارت راه و شهرسازی و استانداران را مکلف کنند شرایط افزایش عرضه زمین و توسعه ظرفیت ساخت‌وساز را فراهم کنند. 

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور بیان کرد: افزایش عرضه زمین و تسهیل سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان می‌تواند به رشد تولید مسکن، کاهش قیمت تمام‌شده ساخت و متعارف‌تر شدن سود سازندگان منجر شود. در نهایت نیز با افزایش عرضه و بهبود قدرت خرید خانوار‌ها می‌توان به سمت ایجاد تعادل در بازار و شکسته شدن رکود تورمی مسکن حرکت کرد.