نسخه جهانی برای تامین مالی مسکن در ایران

اقتصاد معاصر- حجت بین‌آبادی، پژوهشگر حوزه بودجه و مالی: مسکن به عنوان یک کالای اساسی و سرمایه‌ای ماندگار، همواره یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای ایرانی بوده است. با این‌ حال تامین مالی آن در اقتصاد ایران که با تورم مزمن، تحریم‌های مالی و توسعه‌نیافتگی نظام بانکی همراه است، به یکی از پیچیده‌ترین چالش‌های سیاست‌گذاری اقتصادی تبدیل شده است. روش‌های سنتی مبتنی بر سپرده‌های بانکی دیگر پاسخگوی نیازهای واقعی بازار نیست و بررسی تجارب موفق جهانی نشان می‌دهد که گذار به ترکیبی از ابزارهای نوین مالی، تنها راه برون‌رفت از این وضعیت است.

نظام فعلی؛ تمرکز نادرست بر شبکه بانکی

در حال حاضر، بیش از ۹۰ درصد تامین مالی بخش مسکن در ایران بر عهده شبکه بانکی است. این روش که عمدتا مبتنی بر سپرده‌های خرد و پس‌انداز خصوصی است، با مشکلات ساختاری متعددی روبه‌رو است. بررسی آمارهای سال‌های اخیر نشان می‌دهد که سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها به کمتر از ۵ درصد کاهش پیدا کرده‌ است. از سوی دیگر، بیشتر منابع بانکی صرف تامین سرمایه در گردش بنگاه‌ها و دیگر تسهیلات سرمایه ثابت (خرید ماشین آلات و...) می‌شود که عملا ظرفیت جدیدی برای ساخت یا خرید مسکن ایجاد نمی‌کند. ناهماهنگی میان ماهیت کوتاه‌مدت منابع بانکی و نیازهای بلندمدت بخش مسکن، ریسک نقدینگی و نرخ بهره را تشدید کرده‌ است. در شرایط تورمی مزمن، وام‌های مسکن با نرخ سود اسمی بالا و سقف ثابت، قدرت خرید واقعی متقاضیان را تامین نمی‌کند. به عنوان مثال، سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های اخیر گرچه افزایش پیدا کرده اما همچنان با قیمت‌های واقعی مسکن فاصله معناداری دارد. این ناکارآمدی، ضرورت بهره‌گیری از روش‌های مکمل و نوآورانه را دوچندان کرده است.

روش‌های متنوع تامین مالی مسکن در جهان

در نظام‌های مالی پیشرفته، دو الگوی اصلی برای تامین مالی مسکن وجود دارد که عبارت از الگوی مبتنی بر سپرده و الگوی مبتنی بر اوراق است. در الگوی نخست، موسساتی مانند انجمن‌های ساختمان در انگلستان یا موسسات پس‌انداز و وام در آمریکا، منابع خود را عمدتا از سپرده‌های خرد مردم تامین می‌کنند. این موسسات که اغلب به صورت تعاونی یا متقابل اداره می‌شوند، در کشورهای انگلیسی‌زبان سابقه‌ای بیش از یک قرن دارند اما از دهه ۱۹۸۰ به بعد، به دلیل آزادسازی مالی و شکست برخی از این نهادها در مدیریت ریسک نرخ بهره، سهم آنها به تدریج کاهش پیدا کرده‌ است.

الگوی دوم که بیشتر در کشورهای اروپای غربی و اسکاندیناوی رواج دارد، مبتنی بر انتشار اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن یا اوراق قرضه تضمین‌شده است. در این روش، بانک‌های رهنی تخصصی، وام‌های اعطایی را تجمیع و اوراق مربوطه را در بازار سرمایه عرضه می‌کنند. دانمارک، آلمان و سوئد از پیشگامان این رویکرد هستند. در این کشورها، نسبت وام رهنی به تولید ناخالص داخلی به بیش از ۸۰ درصد می‌رسد و بازار ثانویه رهنی عمیق و پویایی شکل گرفته‌ است. مزیت اصلی این الگو، استقلال نسبی از منابع کوتاه‌مدت بانکی و امکان تامین مالی پایدار و بلندمدت است.

در سال‌های اخیر، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نیز به عنوان ابزاری کارآمد ظاهر شده‌اند. این صندوق‌ها که اولین بار در سال ۱۹۶۰ در آمریکا قانونی شدند، امروزه در بیش از ۴۰ کشور جهان فعال هستند. ارزش بازار این صندوق‌ها از حدود ۱۰ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۰ به بیش از ۲۴۰۰ میلیارد دلار در سال ۲۰۲۴ رسیده است. بیش از نیمی از خانوارهای آمریکایی در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند. تجربه کشورهایی مانند استرالیا، ژاپن و سنگاپور نشان می‌دهد که صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند نقش مهمی در تامین مالی پروژه‌های بزرگ مسکن ایفا کنند و در عین حال نقدینگی مورد نیاز بازار را تامین‌ کنند.

تجارب موفق جهانی در سیاست‌گذاری مسکن

کشورهای توسعه‌یافته با برخورداری از چهارچوب حقوقی شفاف، سیستم ثبتی کارآمد و ثبات نسبی در نظام پولی، توانسته‌اند وام‌های رهنی را به ابزاری فراگیر تبدیل کنند. در سوئیس، نسبت وام رهنی به تولید ناخالص داخلی به ۱۱۹ درصد می‌رسد. در استرالیا و هلند این نسبت بالای ۸۰ درصد، و در دانمارک و کانادا بالغ بر ۷۰ درصد است. در مقابل، در اغلب کشورهای در حال توسعه این نسبت کمتر از ۱۰ درصد باقی مانده است. این شکاف عمدتا ناشی از ضعف زیرساخت‌های قانونی و ثبتی، قیمت بالای مسکن نسبت به درآمد و فقدان ابزارهای مالی بلندمدت است.

آمریکا با دارا بودن نهادهای حمایتی قدرتمندی مانند فنی‌می، فردی‌مک و جینی‌می، توانسته است بازار ثانویه رهنی عظیمی ایجاد کند. این نهادها با خرید وام‌های رهنی از بانک‌ها، انتشار اوراق بهادار و تضمین ریسک اعتباری، نقدینگی لازم برای اعطای وام‌های جدید را فراهم می‌کنند. در آلمان و اتریش نیز مدل «توازن مالکیت» با سهم مالکیتی حدود ۵۰ درصد، ترکیبی از بازار اجاره قوی و نظام مالی تخصصی، ثبات را به ارمغان آورده است. تجربه این کشورها نشان می‌دهد که هیچ مدل واحد و جهانی برای تامین مالی مسکن وجود ندارد، بلکه هر کشور باید متناسب با شرایط اقتصادی، نهادی و فرهنگی خود، ترکیب مناسبی از ابزارها را طراحی کند.

براساس بررسی‌های به عمل آمده؛ پنج پیشنهاد سیاستی برای ایران به شرح ذیل است.

مورد اول: ایجاد بازار ثانویه رهنی با محوریت یک نهاد دولتی یا شبه‌دولتی ضروری است. این نهاد می‌تواند با خرید وام‌های مسکن از بانک‌ها، اوراق بهادار با پشتوانه رهنی منتشر کند و از این طریق، منابع بلندمدت و پایدار برای بانک‌ها فراهم آورد. تجربه کشورهایی مانند کره جنوبی با شرکت تامین مالی مسکن کره و مالزی با شرکت کاگاماس، نشان‌دهنده موفقیت این مدل در اقتصادهای نوظهور است.

مورد دوم: توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات باید در اولویت قرار داشته باشد. این صندوق‌ها می‌توانند با جذب نقدینگی سرگردان بخش خصوصی، منابع مالی عظیمی را به سمت پروژه‌های بزرگ مسکن هدایت کنند. همچنین، امکان سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار املاک را برای اقشار متوسط فراهم می‌آورند. در ایران فقط ۵ صندوق از این نوع فعال است که با توجه به تجربه جهانی و نیاز مبرم بازار، کافی به ‌نظر نمی‌رسد.

مورد سوم: اصلاح نظام ثبتی و حقوقی به عنوان زیرساخت کلیدی هر گونه تحول مالی ضرورت دارد. شفافیت مالکیت، ثبت رسمی وثایق و مکانیسم‌های سریع تملک و مزایده، از پیش‌نیازهای اساسی توسعه بازار رهن هستند. بدون این زیرساخت‌ها، هیچ ابزار مالی مدرنی نمی‌تواند به درستی عمل کند.

مورد چهارم: بهره‌گیری از مدل‌های مالی مکمل مانند تامین مالی خرد، مشارکت عمومی-خصوصی و سرمایه‌گذاری تاثیرگذار، به ویژه برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، می‌تواند مفید واقع شود. تجربه بانک گرامین در بنگلادش که با وام‌های خرد به خانوارهای روستایی امکان ساخت مسکن داد یا پروژه‌های مشارکتی در کنیا و هند، نشان می‌دهد که نوآوری مالی محدود به کشورهای ثروتمند نیست.

مورد پنجم: اتکای صرف به بانک‌های تجاری باید کاهش پیدا کند. ایجاد بانک‌های رهنی‌تخصصی یا تقویت ظرفیت بانک مسکن به عنوان نهاد متولی، با روش‌های تامین مالی مبتنی بر اوراق و نه صرفا سپرده‌ها، می‌تواند گام موثری واقع شود. در این مسیر، استفاده از اوراق قرضه تضمین شده مشابه مدل دانمارک و آلمان که در آن وام‌های مسکن با انتشار اوراق خاصی تامین مالی می‌شوند و ریسک نرخ بهره به طور طبیعی پوشش داده می‌شود، توصیه می‌شود.

در پایان باید اظهار داشت که حل بحران مسکن در ایران نیازمند رویکردی یکپارچه و هماهنگ است که باید اصلاحات نهادی، توسعه مالی و سیاست‌های اجتماعی را دنبال کند. هیچ ابزار یا روش واحدی، جادوگر نخواهد بود. آنچه کشورهای موفق را از ناموفق جدا می‌کند؛ نه یک سیاست معجزه‌آسا، بلکه ترکیب هوشمندانه و متناسب مجموعه‌ای از ابزارها با درک عمیق از شرایط بومی است. نظام بانکی ایران به تنهایی قادر به پاسخگویی به نیازهای عظیم و متنوع بخش مسکن نیست و زمان آن فرا رسیده که با بهره‌گیری از تجارب جهانی، افق‌های جدیدی در تامین مالی مسکن ایجاد شود.