بازار مسکن دهکده المپیک؛ رقابت بافت قدیمی و برج‌های نوساز در غرب تهران

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن منطقه ۲۲ تهران طی سال‌های اخیر تحت تاثیر توسعه ساخت‌وساز، شکل‌گیری پروژه‌های جدید مسکونی و گسترش زیرساخت‌های شهری تغییرات قابل توجهی را تجربه کرده است. در این میان، دهکده المپیک به دلیل سابقه متفاوت، نوع بافت مسکونی و موقعیت جغرافیایی خود، شرایط متفاوتی نسبت به بسیاری از محله‌های نوساز این منطقه دارد.

دهکده المپیک از محله‌های قدیمی غرب تهران است که هسته اولیه آن برای اسکان ورزشکاران بازی‌های آسیایی ۱۹۷۴ تهران شکل گرفت و ساختمان‌های قدیمی آن عمدتا تحت تاثیر معماری مدرن دهه‌های ۴۰ و ۵۰ شمسی ساخته شده‌اند. بخش قابل توجهی از این ساختمان‌ها چهار یا پنج طبقه هستند و در میان فضاهای سبز گسترده قرار گرفته‌اند.

با این حال، بازار مسکن این محله امروز دیگر تنها به واحدهای قدیمی محدود نیست. گسترش ساخت‌وساز در منطقه ۲۲ باعث شده در کنار ساختمان‌های قدیمی، واحدهای نوساز و برج‌های مرتفع نیز وارد بازار شوند؛ موضوعی که عملا دو بازار متفاوت را در یک محدوده جغرافیایی ایجاد کرده است. ساختمان‌های جدید از نظر طراحی، مصالح و امکانات با بافت قدیمی دهکده تفاوت دارند و همین موضوع دامنه انتخاب خریداران را گسترده‌تر کرده است.

یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر تقاضای مسکن در دهکده المپیک، دسترسی این محله به شبکه بزرگراهی تهران است. دهکده المپیک به بزرگراه‌های همت، حکیم و خرازی دسترسی دارد و بلوارهای جدی اردبیلی و برادران زینعلی نیز ارتباط آن با محدوده‌های اطراف را برقرار می‌کنند، ایستگاه مترو ورزشگاه آزادی و خطوط اتوبوس نیز از گزینه‌های حمل‌ونقل عمومی در اطراف این محدوده محسوب می‌شوند.

این ویژگی برای بازاری مانند منطقه ۲۲ اهمیت بیشتری دارد؛ چراکه فاصله برخی محله‌های غرب تهران از مناطق مرکزی شهر، دسترسی بزرگراهی و حمل‌ونقل عمومی را به یکی از متغیرهای موثر در انتخاب محل سکونت تبدیل کرده است.

در کنار دسترسی، وجود فضای سبز گسترده، نزدیکی به بوستان جوانمردان، مجموعه‌های ورزشی، مراکز آموزشی و دسترسی به مراکز خرید بزرگ اطراف منطقه از جمله عواملی است که می‌تواند تقاضای مصرفی برای سکونت در این محله را تقویت کند.

یکی از ویژگی‌های بازار مسکن دهکده المپیک، تنوع فایل‌ها از نظر سن بنا، متراژ و نوع ساختمان است. در یک سوی بازار، ساختمان‌های قدیمی با تراکم کمتر و فضای سبز بیشتر قرار دارند و در سوی دیگر، پروژه‌های جدید و واحدهای نوساز عرضه می‌شوند.

همین تفاوت سبب شده خریداران صرفا با یک الگوی مشخص از مسکن مواجه نباشند و بسته به بودجه و هدف خرید بتوانند میان واحدهای قدیمی، ساختمان‌های جدید و پروژه‌های نوساز انتخاب کنند. اطلاعات موجود همچنین از وجود پروژه‌های نوساز و پیش‌فروش در این محدوده حکایت دارد.

البته این مزیت به معنای ارزان بودن بازار نیست. براساس اطلاعات موجود، قیمت ملک در دهکده المپیک نسبت به برخی دیگر از محله‌های منطقه ۲۲ در سطح بالاتری قرار دارد. این موضوع می‌تواند برای متقاضیان مصرفی با بودجه محدود به مانعی برای ورود به بازار این محله تبدیل شود.

از سوی دیگر، افزایش جمعیت و ساخت‌وساز در منطقه ۲۲، ترافیک برخی معابر در ساعات پرتردد و کمبود بعضی خدمات عمومی و مراکز خرید در داخل محله از جمله نقاط ضعفی است که خریداران پیش از ورود به بازار مسکن دهکده المپیک باید در کنار مزایای آن در نظر بگیرند.

در مجموع، بازار مسکن دهکده المپیک را می‌توان بازاری متکی بر موقعیت مکانی، کیفیت محیط سکونت و تنوع میان بافت قدیمی و نوساز دانست. برخلاف برخی نقاط منطقه ۲۲ که بخش عمده عرضه آن‌ها از برج‌ها و پروژه‌های تازه‌ساز تشکیل شده، دهکده المپیک هم‌زمان دو گروه از متقاضیان را هدف قرار می‌دهد؛ خریدارانی که بافت کم‌تراکم و قدیمی‌تر را ترجیح می‌دهند و متقاضیانی که به دنبال واحدهای نوساز و امکانات جدیدتر هستند.

با این حال، سطح بالاتر قیمت نسبت به برخی محله‌های منطقه ۲۲ می‌تواند مهم‌ترین محدودیت این بازار برای خریداران مصرفی باشد.