رکود تورمی در مسکن تهران؛ فاصله عمیق قیمت‌ها با توان خریداران

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر در شرایطی پیچیده و ناپایدار قرار گرفته است؛ شرایطی که در آن از یک سو قیمت‌های پیشنهادی در بسیاری از مناطق با رشد و انتظارات تورمی همراه شده و از سوی دیگر رکود سنگینی در حجم معاملات به چشم می‌خورد. نتیجه این وضعیت، شکل‌گیری بازاری است که در ظاهر با قیمت‌های بالا مواجه است اما در عمل از نظر خرید و فروش واقعی با کمبود شدید تقاضای موثر روبه‌رو شده است.

بررسی فایل‌های موجود از واحدهای مسکونی زیر ۳ میلیارد تومان در تهران نشان می‌دهد که عمده این واحدها مربوط به مناطق متوسط رو به پایین، ساختمان‌های قدیمی، متراژهای کوچک و محله‌هایی هستند که همچنان در محدوده قدرت خرید نسبی برخی خانوارها قرار دارند. با این حال حتی در این بخش نیز فاصله میان قیمت‌های اعلامی و توان واقعی خریداران افزایش یافته و عملا دسترسی به خرید برای بسیاری از متقاضیان مصرفی دشوارتر شده است. نمونه‌هایی از این واحدها شامل شهرزیبا با ۵۸ متر و سال ساخت ۱۴۰۰ با قیمت حدود ۲.۹ میلیارد تومان، نعمت‌آباد با ۴۰ متر و سال ساخت ۱۳۹۲ با قیمت حدود ۲.۶ میلیارد تومان، یافت‌آباد با ۵۵ متر و سال ساخت ۱۴۰۳ با حدود ۲.۹ میلیارد تومان، مخبر با ۳۶ متر و سال ساخت ۱۳۸۳ با حدود ۲.۹ میلیارد تومان، فلاح با ۳۵ متر و سال ساخت ۱۴۰۴ با حدود ۲.۵ میلیارد تومان و تهرانسر با ۴۶ متر و سال ساخت ۱۳۹۸ با حدود ۲.۹ میلیارد تومان است.

این ارقام نشان می‌دهد حتی واحدهای کوچک و بعضا قدیمی در مناطق جنوبی و غربی تهران نیز به سطح قیمتی رسیده‌اند که برای بخش بزرگی از خریداران مصرفی قابل تامین نیست. در چنین شرایطی، بخش قابل توجهی از قیمت‌های فعلی ماهیت واقعی معاملاتی ندارند و بیشتر به عنوان قیمت‌های پیشنهادی در بازار ثبت شده‌اند، نه قیمت‌هایی که بر اساس آن معامله قطعی انجام شود. همین موضوع باعث ایجاد شکاف جدی میان انتظارات فروشندگان و توان خرید متقاضیان شده است.

در نتیجه این شکاف، بازار مسکن تهران وارد دوره‌ای از رکود معاملاتی شده که در آن تعداد معاملات به شکل محسوسی کاهش یافته و بسیاری از فروشندگان ناچار به نگه‌داشتن ملک یا ارائه تخفیف‌های قابل توجه برای جذب مشتری هستند. از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت، نوسانات اقتصادی و انتظارات تورمی باعث شده مالکان تمایل کمتری به کاهش قیمت داشته باشند و همین مساله قفل شدن بیشتر بازار را تشدید کرده است.

در مجموع، بازار مسکن تهران در وضعیت فعلی با سه چالش هم‌زمان شامل قیمت‌های پیشنهادی بالا و بعضا غیرواقعی، کاهش شدید توان خرید خانوارها و رکود محسوس در معاملات روبه‌رو است؛ وضعیتی که فشار مضاعفی را هم بر خریداران مصرفی و هم بر مستاجران وارد کرده و دسترسی به مسکن را برای طبقات متوسط و پایین بیش از پیش دشوار کرده است.