عرضه مسکن ۲۵ متری؛ مانع فرزند آوری یا امید خانه دار شدن؟

به گزارش اقتصاد معاصر؛ برنامه میز اقتصاد سه شنبه ۱۳ شهریور ۱۴۰۳ با حضور آقای حمیدرضا آرامی کارشناس مرکز تحقیقات اسلامی مجلس و  آقای سید محسن طباطبایی دبیرکل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران و آقای محمد صالح شکوهی استاد دانشگاه و آقای خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران (ارتباط تصویری)، موضوع ساخت مسکن کوچک مقیاس را بحث و بررسی کردند.

مجری: موضوع برنامه امروز ساخت مسکن کوچک مقیاس است یعنی خانه‌هایی که مساحتشان زیر ۵۰ متر مربع است چند روز قبل خبری منتشر شد مبنی بر کلنگ زنی ساخت خانه‌های ۲۵ متری در استان البرز موضوعی که موافقت‌ها و مخالفت‌هایی را در پی داشت موافقان می‌گویند که ساخت خانه‌های کوچک مقیاس راهکاری است برای کاهش هزینه تمام شده ساخت مسکن از طرف مقابل مخالف‌های ساخت خانه‌های با این مساحت مباحث فرهنگی را عنوان می‌کنند و می‌گویند آنطور که به نظر می‌رسد این خانه‌ها ارزان به دست مردم نمی‌رسد. در میز اقتصاد امروز استدلال موافقان و مخالفان را درباره ساخت خانه‌های کوچک مقیاس می‌شنویم. 

سوال: نظرتان درباره ساخت خانه‌های کوچک مقیاس چیست حالا مخصوصاً که این خانه‌های ۲۵ متری بحثش مطرح شده و علتش؟

حمیدرضا آرامی کارشناس مرکز تحقیقات اسلامی مجلس: اجمالاً اینکه به نظر بنده یک پدیده غلط اجتماعی است و هرگونه تئوریزه کردن و استدلال برای یک کار غلط اجتماعی ، منجر خواهد شد با آسیب‌های اجتماعی پیامد‌ها و معضلاتی که بعداً جبران ناپذیر نخواهد بود. فهم ما از مسکن چیست؟ تجربه نگاری ما از این مسیری که کشور‌های آمریکایی و اروپایی چیست ما چقدر آینده پژوهی کرده‌ایم نسبت این خانه‌های کوچک با توسعه نسل با کمیت نسل و با کیفیت نسل و مسائل این چنینی چیست ما بار‌ها شنیده‌ایم از دوستان که استدلال اقتصادی دارد و بنده به تفصیل اینجا حاضرم بحث کنم که این بازده اقتصادی که ندارد هیچ به عکس عمل خواهد کرد منجر به گرانتر شدن مسکن خواهد شد و باعث خواهد شد که هزینه‌های سرگردان آن نقدینگی که باید خرج موارد مولد و تولید‌های مفید بشود، مسکن‌های کوچک مقیاس به خودش جذب می‌کند و بار دیگر انجماد سرمایه و و بار دیگر احتکار سرمایه و مسائلی از این دست.

سوال: آقای سید محسن طباطبایی نظر شما چیست در این باره و اینکه آیا ساخت این خانه‌های کوچک مقیاس را به نفع می‌بینید یا مضراتی دارد؟ 

سید محسن طباطبایی دبیرکل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران: آنچه که خیلی مهم است این است که الان وضعیت مسکن به نوعی اورژانسی شده یعنی بیش از ۱۱ میلیون از مردم عزیز ما یا بد مسکن هستند یا مسکن ندارند و یا شاید آمار‌ها بیش از اینها باشد حالا این آمار‌ها به نوعی آمار تقریبی و حدودی است . به نظر می‌رسد که هر راهکاری که منجر به خانه‌دار شدن مردم در اسرع زمانی ممکن باشد هم روی بازار تاثیر خوبی می‌گذارد و هم روی بعد اجتماعی و فرهنگی مردم اینکه ما بحث استاندارد‌های مسکن را در مقیاس گسترده و جهانی بخواهیم ببینیم که مسکن باید فرض بفرمایید که چند ۱۰ متر باشد یا چند صد متر باشد و چطور مردم می‌توانند صاحبخانه شوند و از حداکثر رفاه اجتماعی برخوردار باشند.

یک بحث آرمانی از آنچه که برای ما مهم است این است که مردم هرچه سریع‌تر از اجاره‌نشینی رها شوند و از طرف دیگر، چون تمرکز جمعیت کشور روی کلان شهر‌ها و بزرگ شهر‌ها است و عمده اشتغال و فعالیت‌های اقتصادی در کلان شهر‌ها و بزرگ شهر‌ها و مراکز استان‌ها تبلور پیدا می‌کند طبیعی است که ساخت و بهره‌برداری از مسکن استاندارد با مقیاس گسترده در شهر‌های بزرگ به واقع در حال حاضر امکان‌پذیر نیست. 

سوال: شما الان همین ۲۵ متر را هم می‌گویید که اشکالی ندارد؟ 

طباطبایی: اصلاً بحث ما ۲۵ متر نیست، چون بعضاً در برنامه‌های قبلی هم مطرح کرده‌اند و یک شائبه‌ای ایجاد کرد موضوع ۲۵ متر نیست موضوع مسکن کوچک مقیاس است مسکن کوچک مقیاس متناسب با آورده متقاضی و تسهیلات بانکی و سایر بسته‌های حمایتی که دولت و شهرداری‌ها وضع می‌کنند می‌تواند فرض می‌کنیم ۵۰ متر باشد ۶۰ متر باشد ۷۰ متر باشد ما باید ببینیم وضعیت زمین تامین مالی و از همه مهمتر تراکم جمعیتی در چه بخش‌هایی مد نظرمان است بر اساس آن مسکن بسازیم حالا این مسکن می‌تواند فرض بفرمایید ۳۰ تا ۴۰ متر باشد می‌تواند ۶۰ تا ۷۰ متر باشد.

سوال: آقای آرامی آیا راه اینکه آقای طباطبایی می‌فرمایند که حالا مردم از اجاره نشینی بیایند بیرون این ساخت مسکن‌های کوچک مقیاس است؟ 

آرامی: نخیر مسئله را ما با کارشناس محترم موافق هستیم اینکه شاخص دسترسی موثر به مسکن بالاست بله اینکه به لحاظ کیفی ما مشکل داریم در شهر‌های بزرگ بله ولی راهکار به هیچ وجه این نیست که ما بخواهیم در مقیاس کوچک مردم و خانواده را مستقر کنیم این مسیر است که کشور‌های دیگر هم رفتند و پاسخ نگرفتند پاسخ نگرفتن به چه معنی من دو مثال را تقدیم می‌کنم در ژاپن آمار و ارقام نشان می‌دهد که بحران تشکیل خانواده وجود دارد در ژاپن آمار و ارقام نشان می‌دهد که بحران تولید نسل وجود دارد اساساً ارزش‌های اصیل و با سابقه ژاپن مخدوش شده این از یک طرف داستان طرف دیگر خیلی از کارشناسان مثال می‌زنند که این فرایندی است که ژاپن هم همین مسیر را رفته خانه‌های کوچک می‌سازند.

سوال: چند متری بوده آنجا؟ 

آرامی: ۲۵ متری ۳۰ متری معمولاً است ولی تعریف خانه در ژاپن معمولاً محلی است برای خواب و آرامش.

سوال: آن مشکلاتی که آنجا بوده ارتباط مستقیم داشته با مسائلی که مطرح فرمودید؟

آرامی: بله عرضم همین بود مسکن شاید خیلی اضطراری یک مسائلی را حل کرده ولی در بلند مدت دچار چالش‌هایی شدند که به این زودی نمی‌توانند جبران کنند یک مثال دیگر هم در آلمان بزنم خدمت شما سال ۲۰۱۱ در فرانکفورت اولین استارت خانه‌های ۲۵ تا ۳۰ متری خورد و امروز مسئله اصلی متخصصان علوم اجتماعی بحث جمعیت است بحث این است که به افراد بفهمانند که ازدواج خوب است ببینید ازدواج خوب است یک امر فطری است اساساً یاد دادنی نیست ولی چه شده که کشور صنعتی آلمان امروز دغدغه‌اش این است که به جوان بفهماند که فرزند آوردن خوب است ازدواج خوب است تشکیل خانواده خوب است اساساً بستر زندگی رابطه مستقیم با رفتار‌ها و سبک زندگی دارد ما چه بستری می‌خواهیم فراهم کنیم که توقع چه سبک زندگی را داشته باشیم اینکه شرایط را ما در مقام اضطرار تصور کنیم بگوییم در کشور ما نمی‌شود نمی‌توانیم و نداریم و از این دست موارد و پاسخ را ببریم روی شرایط اضطراری و بخواهیم این گونه پاسخ‌های سطحی و زودگذر و جبران ناپذیر بدهیم این خیلی غلط است دهه ۷۰ همین مبانی مطرح شد و پاسخ چه بود فرزند کمتر و زندگی کمتر الان به این راحتی می‌شود جبران کرد همین استدلال‌ها و همین طرح تلقی در شهرسازی هم الان موجود است زمین نداریم هزینه‌های زیرساخت گران است و موارد اینطوری پاسخ چیست خانه‌های ۲۵ متری خانه‌های ۳۰ متری یک آینده پژوهی سردستی نشان می‌دهد که ما می‌خواهیم با فرهنگمان چه کار کنیم.

سوال: ارتباط تصویری ما با آقای محمد صالح شکوهی استاد دانشگاه برقرار است آقای شکوهی به نظرتان ریشه مسئله مسکن مشکلات مسکن در کشور ما چیست و آیا این ساخت خانه‌های کوچک مقیاس می‌تواند راه حلی باشد برای حل آن مشکلات؟ 

محمد صالح شکوهی استاد دانشگاه: آقایان انبوه ساز هرچند وقت یکبار از ساخت واحد‌های واحد‌های مقیاس کوچک حرف می‌زنند سال قبل می‌گفتند در تهران یا مثلاً در کرج در حقیقت مسئله بساز بفروش‌ها است مسئله زندگی مردم نیست بساز بفروش‌ها به دنبال یک حاشیه سودی برای خودشان هستند قانون اساسی می‌گوید داشتن مسکن مناسب با نیاز هر فرد و خانواده ایرانی است و ما می‌بینیم که این اندازه‌هایی که ازش صحبت می‌شود واقعا متناسب با نیاز خانواده نیست بین داشتن مسکن و داشتن مسکن ۲۵ متری باید یکی را انتخاب کنید، چرا مردم باید از بین این دو تا گزینه انتخاب کنند شما به مردم زمین دولتی را بدهید خودشان بلدند که متناسب با نیاز خودشان درست کنند اینها یک محدودیت‌هایی را ایجاد کردند مثل محدوده‌های شهری و روستایی حالا به خاطر همان محدوده‌ها می‌گویند خانه‌ها باید کوچک شوند در حالی که این محدودیت‌ها واقعی نیستند آقای طباطبایی به عنوان یک اقتصاددان من خواستم خواهش کنم بفرمایید که شما با مداخله دولت‌ها به اسم خط محدوده در جهت منافع سرمایه‌داران و مالکان زمین موافق هستید شما به عنوان اقتصاددان چرا به جای حمایت از کوچک سازی به فکر مالیات گرفتن از کسانی که چند تا خانه دارند نیستید یا کسانی که احتکار مسکن می‌کنند نیستید و بهش فکر نمی‌کنید می‌گویند که وضعیت اورژانسی است این وضعیت اورژانسی نتیجه همین بوده دیگر سیاست کوچک سازی مسکن دست کم حدود ۳۰ سال است که از سوی وزارت راه و شهرسازی از زمان آقای آخوندی مطرح شد این هم تدریجا عددش را کوچکتر کرده‌اند لان می‌بینند که ۲۵ متر پذیرش ندارد حالا می‌گویند اشکالی ندارد ۵۰ متر ۶۰ متر ولی این روند ما را می‌رساند به همان مسکن ۲۵ متری و همان مسکن ۱۰ متری ولی ما داریم از طرف دیگر شعار فرزندآوری می‌دهیم شعار تربیت نسل می‌دهیم شعار صله رحم می‌دهیم و می‌گوییم که ما می‌خواهیم یک فرهنگی را زنده کنیم احیا کنیم، اما عمل ما شده همان خانه‌های ۲۵ متری این بارگذاری از نظر شهرسازی هم کاملاً محدود است برای اینکه شما چطوری می‌خواهید برای این جمعیت بارگذاری شده سرانه خدماتی تامین کنید آب از کجا می‌خواهید برای اینها بیاورید پارکینگ چطوری می‌خواهید تامین کنید یعنی الان در بافت‌های ما مسئله اینها را نداریم یک آقایی به اسم آقای خشایار باقرپور که اول برنامه در ویدیو شما بود هر چند وقت یه بار این بخش را برای اینکه در رسانه‌های داخلی و خارجی مطرح شود می‌گویند ولی پیامدش برای ما چی است آیا حاضرند خودشان و یا فرزندانشان در همچین خانه‌هایی زندگی کنند آیا اثر این نوع زندگی را بر کاهش بعد خانوار و افزایش طلاق نمی‌دانند آیا مساحت‌ها برای خانه مجردی حتی کافی است واقعاً شما می‌خواهید خانم‌های خانه‌دار را در این قوطی کبریت‌ها حبس کنید چه کسی از حق زنان خانه‌دار می‌تواند حمایت کند هزینه ساخت این واحد‌ها هم کم نیست یعنی اگر شما قیمت زمین را حذف کنید، چون در نهضت ملی مسکن حذف قیمت زمین بود عملاً این خانه‌ها پرهزینه‌تر در می‌آید به نسبت متراژشان، چون شما می‌خواهید بروید در ارتفاع و بعد بخش‌های زیادی از تاسیسات هم چه برای ۲۵ متر و چه برای ۵۰ متر و چه برای ۱۰۰ متر مشترک است مثلاً شما یک آشپزخانه نیاز دارید و اینطوری نیست که این موضوع خیلی کم هزینه در بیاید اتفاقاً باعث می‌شود که سرمایه‌های خرد هم جذب مسکن شود و آن سرمایه‌ای شدن مسکن که نگرانی همه ما است باعث می‌شود که قیمت خانه بالا برود و فردی که واقعاً نیاز به مسکن دارد واقعاً نمی‌تواند خانه بخرد یعنی خانه آنقدر گران می‌شود که نمی‌تواند خانه بخرد در دنیا هم آقای دکتر آرامی اشاره کردند ما تجربه‌های زیادی داشتیم که به شکست قطعی منجر شده نمونه‌اش شما ببینید در آمریکا یک جایی است به اسم آیگو وقتی دیدند که چه پیامد‌هایی دارد اصلاً تخریبش کردند به خاطر اینکه مشاعات این ساختمان‌ها پر از آسیب‌های اجتماعی جمعیت زیادی را می‌آوریم بدون اینکه بتوانیم مدیریتش کنیم اگر می‌فرمایند که هزینه ساخت و ساز بالاست ما این را قبول داریم شما همین ۲۵ متر خانه را به یک زوج جوان می‌خواهید بدهید توی زمین ۳۰۰ متری بهشون بدهید یعنی ما که کمبود زمین در کشورمان نداریم حالا این قابل بحث است ولی مطالعات آماری زمین نشان می‌دهد که ما اصلاً کمبود زمین نداریم شما می‌خواهید فرض کنید به بنده و همسرم یک خانه ۲۵ متری بدهید این را در یک زمین ۳۰۰ متری بدهید آن وقت من بلدم زندگی کنم من بلدم تربیت کنم بلدم فرزندآوری کنم، اما این وضعی که ساختیم واقعاً متناسب به این شعاری که در قانون اساسی می‌دهد نیست میگن مسکن متناسب با آورده متقاضی متقاضی ما ۴ سال پیش پولش را داده ما چهار سال تعلل کردیم الان دیگر پولش بی‌ارزش شده حالا می‌گوییم که آورده‌ات کم است بیا یک خانه ۲۵ متری بساز یا وام بانکی بر اساس تورم رشد نکرده می‌گوییم که آورده‌اند کم است خانه ۲۵ متری بساز در حالی که مسکن متناسب با آورده متقاضی ۴ سال پیش یک خانه خوب می‌توانست باشد این بحث مفصل است.

سوال:آقای طباطبایی استدلال‌ها را شنیدید در واقع گفته می‌شود که این راه حل نیست این ساختن مسکن کوچک مقیاس برای مشکلاتی که در بخش مسکن است و حال آن چیزی که مطرح شد در بعد اجتماعی و فرهنگی مخصوصاً اقتصادی هم می‌گویند که اصلاً صحبت‌هایشان را شنیدیم می‌گویند که اصلاً باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود تا چه حد با این صحبت‌ها موافق هستید؟ 

طباطبایی: آقای دکتر آرامی اشاره فرمودند به ژاپن من ژاپن را مستقیم در جریان هستم یک تشکیلاتی بود به عنوان مجمع شهرداران آسیایی قبلاً حالا الان هم فعال است ولی آن موقع خیلی برجسته تجارب شهرداری‌های کلان شهر‌های دنیا را مطالعه می‌کرد و تبادل می‌کردند با هم به شکل دوره‌ای در کشور‌های عضو پایتخت کشور‌ها عمدتاً برگزار می‌شد شهردار توکیو یادم هست که گفت به خاطر اینکه مشکل مسکن جوانانم را حل کنم آمدم از واحد‌های ۱۸ متری استفاده کردم یعنی همان که الان هم طرح تفصیلی شهر تهران است یعنی حدود سرانه هر فرد حدود ۱۷ و نیم متر برای طرح تفصیلی است تازه ژاپن آمده بود برای دو نفر حدود ۱۸ متر به بالا را در نظر گرفته بود و بحث ازدواج آسان را در قالب یک طرحی دنبال کرده بود که خیلی هم طرح موفقی بود. بنابراین این کار شدنی از تجربه‌هایش هم خیلی موفق بود شاید یکی از کشور‌هایی که حداقل در یکی دو دهه اخیر خیلی از بعد صنعتی و اقتصادی در دنیا توانسته پیشرفت بکند ژاپن است . بنابراین نمی‌شود گفت که فرض بفرمایید مسکن کوچک مقیاس در دنیا خوب جواب نداده اتفاقاً خیلی هم خوب جواب داده ژاپن یکی از کشور‌ها است بقیه کشور‌ها را هم باید یکی یکی بحث کنیم که در خیلی کشور‌ها خوب جواب داده همین فرانسه آلمان و حتی سوئد و بسیاری از کشور‌ها.

سوال: از کدام لحاظ خوب جواب داده از بعد اقتصادی خوب جواب داده و یا از رفاهی؟ 

طباطبایی: هم از بعد اقتصادی خوب جواب داده هم از بعد رفاه حداقلی مردم آن کشور.

سوال: رفاه هم که باز موضوع اقتصادی است بحث فرهنگی چطور؟ 

طباطبایی: ما الان همین توسعه مال‌ها یا همین مجتمع‌های فرهنگی و تجاری یا می‌شود گفت مجتمع‌های فرهنگی و اجتماعی تجاری این بخش اعظمی از رفاه مورد نیاز شهروندان کلان شهر‌ها را مرتفع می‌کند یعنی طرف می‌رود در آن هم خرید می‌کند هم حتی اگر نخواهد خرید کند بازدید می‌کند از وسایل بازی سینما و تفریحات مختلف و تغذیه سالم و شرایط کافی که در آن کلانشهر دارد بهره‌مند می‌شود و این نشان میدهد که به هر ترتیب ما باید واقعیت را بپردازیم همانطور که رئیس جمهور تاکید کرد که نباید به مردم دروغ گفت در بحث ساخت مسکن هم مردم باید واقعیات را بدانند ما اگر بخواهیم آرمانی صحبت بکنیم حالا حالا‌ها مردم صاحبخانه نمی‌شوند مدام بیایم بگوییم که زمین ۲۰۰ متری در نظر بگیریم بیشتر در نظر بگیریم و عمده تمرکز دولت را بخواهیم بگذاریم روی ساخت مسکن اگر دولت موفق بود در ساخت مسکن که تا الان که ما اینقدر کمبود مسکن نداشتیم پس نشان می‌دهد که یک مقدار باید دست دولت باز باشد در بحث ساخت مسکن در ابعاد مختلف .

سوال: الان بحث این است ساخت مسکن ۲۵ متری و یا حالا کوچک مقیاس که شما می‌فرمایید تا چه حدی بازار را می‌تواند از این التهاب در بیاورد راهکار پایین آوردن قیمت مسکن این است یعنی واقعاً چه مشکلی را این وسط می‌آید حل می‌کند؟ 

طباطبایی: الان یک امر طبیعی است قیمت مسکن در شرایطی پایین می‌آید که عرضه زیاد باشد وقتی عرضه بیش از تقاضا باشد قیمت مسکن پایین می‌آید این را که کسی نمی‌تواند انکار کند یک قاعده اقتصادی خیلی ساده و مبتدی گونه‌است.

سوال: آیا عرضه مسکن ۲۵ متری راحت‌تر است نسبت به عرضه مسکن با استاندارد بهتر؟ 

طباطبایی: اول اینکه بسیاری از ما حداقل ۱۰ درصد از جمعیت ما جمعیت‌های تک نفره هستند مثل سالخوردگان عنایت فرمودید یا مثل خیلی از جوانانی که به هر دلیلی صرفاً نه از بعد اقتصادی شاید از بعد اجتماعی خانوادگی و مسائلی از این قبیل نتوانستند ازدواج کنند اینطور نیست که صرفاً ساخت مسکن کوچک مقیاس فساد را در جامعه ترویج بدهد چنین چیزی نیست فساد را خیلی از شاخص‌های دیگر هم می‌تواند ترویج بدهد ما نباید روی مسکن‌های کوچک مقیاس بیاییم صرفاً روی بعد اجتماعی یا روی توسعه فسادش تمرکز کنیم و غافل شویم از خانواده‌های کوچک و محدود و به نوعی می‌شود گفت تک نفره دو نفره و سه نفره‌ای که راضی هستند با صاحبخانه شدن از شر اجاره‌داری و از شر فاصله بسیار زیاد منزل تا محل کارش نجات پیدا بکنند ما الان در شهر‌های جدید بیاییم مطالعه کنیم و ببینیم که بسیاری از جمعیت‌های ساکن در شهر‌های جدید اشتغالشان در شهر‌های بزرگ است اشتغالشان در مراکز استان‌ها است و از همه مهمتر اینکه به واقع باید بپذیریم که شهر‌های اقماری اعم از شهر‌های جدید و سایر شهر‌های اقماری می‌شود گفت که اینها زیربنا‌های کافی چه خدمات زیربنایی و چه خدمات روبنایی کافی ندارند برای رفاه مردم ولی همین در کلانشهر‌ها و شهر‌های بزرگتر به راحتی قابل فراهم است .

سوال: می‌خواهید صحبت‌های آقای آرامی را بشنویم و بعد آن ظرفیت را بهش اشاره کنید؟ 

آرامی: چند تا نکته را من تیتروار اشاره کنم ژاپن را فرمودند که مشکلی نیست پس بفرمایید که انسان رباتگونه امروز ژاپن را که دغدغه اصلی متخصصین فرهنگ در ژاپن است پس این چیست یعنی اینکه انسان فارغ از ارزش‌های انسانی دغدغه امروز ژاپن است باید ما ریشه‌هایش را در همین پیشنهاد ۱۸ متر که شما فرمودید پیدا کنیم در مورد سرانه‌ها اشاره فرمودند من چند تا سرانه را در قالب مقیاس تطبیقی با جا‌های مختلف عرض کنم معدل سرانه زیربنای مسکونی در کشور ما را ۲۷ و نیم متر کرده‌اند همین ۲۷ متر و نیم در آمریکا ۷۷ متر است در کانادا ۷۲ متر است دانمارک ۵۴ متر نیویورک ۴۲ متر ایتالیا ۴۲ متر برسیم به جا‌هایی مثل سئول ۳۰ متر یعنی از ما بالاتر هستند باز من یک مقایسه دیگر بخواهم عرض کنم مثلاً کشور بریتانیا سرانه مسکونی به ازای هر نفر ۴۴ متر است ما بودیم ۲۷ متر این در حالی است که کشور آنها کمتر از یک ششم مساحت ما است یعنی یک و هفت دهم برابر تراکمش بهتر از ما است یک ششم مساحت کشور ما است آلمان سرانه هر نفر ۴۰ متر است کمتر از یک چهارم مساحت ما است فرانسه حدود ۳۸ متر است کمتر از یک سوم مساحت ما است اینکه فرمودند سرانه تهران این عدد را من واقعاً نمی‌دانم آن چیزی که در شورای معماری و شهرسازی ثبت شده.

سوال: آقای آرامی الان راهکار چیست ؟

آرامی: چشم می‌گویم

طباطبایی: الان بحث ما سرانه نیست، ما متراژ هر نفر است

آرامی: همان می‌شود، به ازای هر نفر

طباطبایی: هر نفر اسکانش آقای دکتر، ببینید در طرح تفصیلی اسکان هر نفر، اسکان هر نفر، نه سرانه هر نفر

آرامی: ما که دنبال عنب و انگور نیستیم که، به ازای هر نفر سرانه مسکونی

طباطبایی: سرانه نه، اسکان

آرامی: عرض می‌شود که یک مواردی فرمودند که این‌ها سنخیت ندارد با اسناد بالادستی ما، مورد دوم این که، قیمت مسکن ما باید با جزئیات صحبت کنیم، قیمت مسکن متشکل از مصالح است و نیروی کار هست و مجوز‌ها هست و ضریب لوکیشن و زمین مسکن، یعنی ۵ قسم دارد، زمین به تنهایی هفتاد درصد هزینه مسکن است، یک جا‌هایی کمتر و یک جا‌هایی بیشتر، پس مسئله اساسی ما مصالح و مزد دست و ضریب لوکیشن و مجوز‌ها نیست، مسئله اصلی ما زمین است. ما تا الان در شهر‌ها و روستا‌ها و معابر و کارخانجات هر آنچه که بشرساز است در کشور ما، زیر یک درصد کشور را تا الان اشغال کرده، آمار می‌گوید که حدود ۱۵ درصد کشور ما قابلیت بارگذاری برای شهرسازی دارد بنابراین ما یک حجم عظیمی از اراضی مستعد قابل بارگذاری را رها کرده ایم و امروز شاخص دسترسی موثر به مسکن به بالای یک قرن رسیده است.

سوال: یعنی الان شما می‌گویید که راهکار این است که بیاییم از این استفاده کنیم که قیمت را پایین بیاوریم؟ 

آرامی: راهکار آن هفتاد درصدی است که عرض کردم، هفتاد درصد قیمت مسکنی که عرض کردم است، راهکار این بحث‌هایی نیست که ما بگوییم که سایز خانه‌ها را کم کنیم، ارتفاع را بیشتر کنیم فشردگی را بیشتر کنیم تراکم را بیشتر کنیم، آیا ما دنبال علت هستیم یا هنوز می‌خواهیم در معلول‌ها غرق بشویم و شرایط را پیچیده‌تر و بدتر کنیم.

سوال: این راهکار در کوتاه مدت جواب می‌دهد؟ 

آرامی: راهکار عرضه منضبط و منطقی زمین در پهنه سرزمینی مان بتوانیم درست استفاده کنیم.

سوال: این کوتاه مدت می‌شود این کار را انجام داد؟ 

آرامی: بله، کوتاه مدتش این است که ما تا حدی قوانین حریم و محدوده را بازنگری کنیم، به نظر من راهکار کوتاه مدت مان چیزی است که در لایحه توسعه هفتم آمد، ماده ۵۰ به خوبی اشاره کرد که باید دو دهم درصد یا ۳۰۰ هزار هکتار به اراضی سکونتگاهی کشور اضافه شود، آن دو دهم درصد اضافه شدند به اراضی سکونتگاهی راهکار کوتاه مدت هست و تا حد زیادی می‌تواند این التهاب و این فشردگی و انباشتگی که ما باعث کم کاری قبل ما هست را جبران کند و قطعا راهکار این نیست که ما یک مسیری را برویم که هم گذشتگان احساس کردند غلط است، هم الان آن دوستانی که دغدغه سبک زندگی دارند دارند اظهار می‌کنند غلط است.

سوال: شما حتی می‌گویید این مسکن های کوچک مقیاس قیمت را بالا می‌برد؟

آرامی: بله شما حساب کنید که سرمایه‌های سرگردان که گاهی چراغ سبز سکه می‌بیند به سمت مسکوکات می‌رود گاهی چراغ سبز دلار می‌بیند مثل سیل به سمت دلار هجوم می‌برد شکی نکنید که اگر ما بحث‌هایی مثل این که مسکن را ببریم متراژی در بورس یا مسکن را ببریم یک کالای ۲۵ متری اش کنیم آن حجم عظیم سرمایه‌های سرگردان گسیل می‌شود به این سمت و در میان مدت و بلند مدت باعث گران‌تر شدن مسکن خواهد شد.

سوال: آقای طباطبایی بفرمایید: 

طباطبایی: من فکر می‌کنم باز آقای دکتر آرامی رفتند در فضای آرمانی قصه، خیلی ساده خدمت شما عرض کنم، ما الان بافت فرسوده مان بین ۴ تا ۷ میلیون واحد در جهت ساخت و ساز داریم یعنی همین بافت فرسوده که درون شهر‌ها هست، یا حتی درون روستا‌ها هست، بین ۴ تا ۷ میلیون واحد را می‌شود روی آن بارگذاری کرد بنابراین اصلا نیازی نیست ما الزاما برویم سراغ شهر‌های جدید یا فرض بفرمایید زمین ایجاد بکنیم یا تغییر کاربری بدهیم، بعد کلی هزینه بکنیم بخواهیم تاسیسات جابجا کنیم آب و برق و گاز ببریم اصلا نیازی به این‌ها نیست یعنی درون بافت‌های فرسوده با نوسازی بافت‌های فرسوده، این ظرفیت به راحتی قابل تحقق است که بتوانند مسکن بسازند این بخش اول. دوم اگر ما می‌بینیم در بحث ساخت و ساز بعضا ممکن است سوداگری بوجود بیاید، پول‌ها روانه بازار سکه و ارز و خودرو و مصادیقی از این قبیل بشود یک بخشی از این برمی گردد به شیوه نامه‌های اجرایی ساخت مسکن توسط سازندگان و انبوه سازان و مسائلی از این قبیل که این‌ها موقعی که می‌خواهند پیش پرداخت بگیرند این پیش پرداخت بعد از پروانه باشد و انتها اصلاحات دیگری که باعث بشود به هیچ عنوان سرمایه حتی یک لحظه هم دست انبوه ساز نماند و به سرعت موقعی که منابع مالی به دست انبوه ساز یا سازنده می‌رسد به سرعت تبدیل بشود به ساخت و ساز مسکن، این بخش دوم. سوم در بحث ماده ۸۰ برنامه ششم بند ج اصلا تاکید شده روی ساخت مسکن و تامین مسکن نیازمندان، یعنی اشاره به این بخش شده که اسناد بالادستی را من دقیق مطالعه کردم در حوزه اجرایی عمران مسکن هم یک مدتی بودم و دقیقا این را می‌دانم که براحتی بحث ساخت مسکن چه مسکن کوچک مقیاس، چه متوسط چه بزرگ به شکل مخصوصا ترکیبی قابل اجرا و عملیاتی شدن است، یک موضوع دیگر بحث ورود دولت‌ها است دولت‌ها بخاطر این که بتوانند مشکل مسکن کوچک مقیاس را حل کنند و در کل مشکل مسکن را حل کنند بهتر است به جای ورود به این عرصه به شکل مستقیم بحث تسهیل گری و نظارت را دنبال بکنند و دستگاه‌های نظارتی هم در این فعالیت ورود کنند، بخش بعدی وظایف شهرداری‌ها است اگر شهرداری‌ها هم که در این فضا اخیرا در بعضی از شهر‌ها شنیده می‌شود ورود کردند دارند کمک می‌کنند شهرداری‌ها بیش از هر نهاد دیگری به لحاظ اطلاع مستقیم از وضعیت رفاه مردم و امکانات مردم و الزامات مردم، می‌توانند تامین مسکن بکنند و از طریق تعاونی‌ها و ان جی او‌هایی که مستقیم و غیر مستقیم با آنها دارند کار می‌کنند مشکل مسکن را حل بکنند بنابراین عرض من این است، که هر چه سریعتر مسکن کوچک مقیاس را در کلانشهر‌ها و مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ یعنی بزرگشهر‌ها هر چه سریعتر بیایند شروع کنند و منتظر تامین استاندارد‌های آنچنانی جهانی نمانند، همین ژاپن که اشاره فرمودند مردم را به شکل ربات می‌بینند اصلا چنین چیزی نیست، ژاپن از همین الان در حوزه توسعه منابع انسانی اتفاقا خیلی وضعیت خوبی پیدا کرده خیلی کشور‌های دیگر هم به مراتب در این حوزه وضعیت خوبی پیدا کردند، چون سبک زندگی آنها به سمت و سویی رفته که مردم رفاه را در بیرون از خانه تجربه بکنند و خانه محل آرامش و استراحت آنها باشد.

سوال: شما می‌گویید قیمت را بالا نمی برد؟ 

طباطبایی: اصلا به هیچ عنوان به شرطی که عرض کردم دولت نقش تسهیلگری و نظارت را بر عهده بگیرد، دستگاه‌های نظارتی مخصوصا دیوان محاسبات، سازمان بازرسی کل کشور و سایر بخش‌های متولی نظارت در این بحث خوب ورود پیدا بکنند به هیچ عنوان این اتفاق نخواهد افتاد و از همه مهم‌تر این که منابعی که از طریق دستگاه‌های متولی ساخت مسکن در اختیار انبوه سازان و سازنده‌ها قرار می‌گیرد، به نوعی مدیریت بشود و به نوعی شیوه نامه داشته باشد که به سرعت این منابع تبدیل به ساخت بشود و لحظه‌ای مکث نداشته باشد ما یک تفاهمنامه داشتیم در همین دولت قبل که بین وزارت کشور و وزارت راه و شهرسازی بود، بنا بود که شهرداری‌ها به سرعت جواز ساخت و ساز را بدهند یعنی حداکثر ظرف ده روز پانزده روز شده جواز موقت بدهند ساخت و ساز صورت بگیرد، اما بعضا شنیده می‌شد که بعضی از انبوه سازان می‌روند با شهرداری‌ها مستقیم و غیرمستقیم وارد مذاکره می‌شوند که نه به شکل مستقیم ولی به نوعی می‌شود گفت جواز به دست شان برسد بتوانند از این منابع یک جا‌هایی استفاده بکنند بعضا از این‌ها شنیده می‌شد که امیدواریم درست نباشد، حالا ما چه می‌گوییم می‌گوییم شیوه نامه ساخت مسکن را بیایند اصلاح بکنند، اگر هم اصلاحات آن کافی نیست دو چندان روی آن وقت بگذارند سریع‌تر پول مردم تبدیل به ساخت بشود.

سوال: آقای آرامی، آقای طباطبایی می‌گویند که اگر مدیریت بشود قیمت افزایش پیدا نمی‌کند که هیچ، خیلی از مشکلات هم حل می‌شود. 

آرامی: باید مواظب باشیم که مغالطه نشود، بافت فرسوده را ما موافقیم توسعه درون زا و این که ما پیشنهاد صرفا توسعه منفصل و خارج از شهر را که ندادیم، هر جایی به اقتضای شرایطش باید نسخه‌ای برایش پیچیده شود، وظایف دولت تصدی گری نیست، تجربه نشان داده که دولت هر موقع که واگذار کرد به مردم، موفق بوده، شهرداری‌ها هم باید مواظب باشیم که فروش تراکم و وابستگی هزینه‌های شهرداری و فروش تراکم الان تعارض منافع است ما این را باید کنترل کنیم، معمولا جا‌های دیگر دنیا این کار را نمی‌کنند با فروش ارتفاع خرج و دخل شهر را گره بزنند، فرمودند که ژاپن این طور نیست، من گزارش متخصصین علوم اجتماعی ژاپن را عرض کردم که با انسان ربات گونه شان امروز درگیرند که باید چه کار کنند که حرف ما تحلیل ما نیست گزارش این‌ها است، یک حرفی را کارشناس محترم فرمودند این حرف یک ظاهری دارد یک باطنی دارد، این باطنش خیلی خطرناک است، فرمودند که خانه خوابگاه است برای رفاه و محل آرامش است و می‌شود بیرون از خانه بعضی از مناسبات خانواده را برگزار کرد، این حرف بسیار غلط است، با شرع ما سازگار نیست، با عقل سازگار نیست، با عرف سازگار نیست، خانه محل تربیت است، خانه محل رفاه است، خانه محل تولید و مولد است، چه کسی گفته که ما باید در خانه فقط استراحت کنیم و میهمان داری و بقیه مناسبات ارزشمندمان را ببریم بیرون از خانه؟ این باید ما مواظب باشیم که یک منکرات اجتماعی را نیایند تئوریزه کنیم و به عنوان راهکار آنقدر بگوییم که گفتمان بشود، این عرایض بنده آرمان نیست، ایده ال نیست، این‌ها اگر که ما فضا را مه آلود کنیم بگوییم که شرایطی است که دست نایافتنی است، شدنی نیست، خیلی ایده ال است، پاسخ چیست؟ برویم ۲۵ متری ۳۰ متری ۴۰ متری، اصلا این طور نیست ما که در یک فضای ناشدنی حرف نمی‌زنیم، بنده کارشناس این رشته هستم دارم درس می‌دهم در این رشته، با اقتضائات موجود، با شرایط موجود ما یک معادله گزار از موجود به مطلوب داریم گام به گام، ما هیچ وقت از آرمان‌ها حرف نزدیم، این مواردی که عرض شد واقعا سخت و پیچیده نیست این که ما یک بازخوانی در قوانین حریم و محدوده انجام بدهیم، این که ما یک بازخوانی در درآمد شهرداری‌ها و فروش تراکم انجام بدهیم، در آمد پایدار فکر کنیم برای شهر‌ها، این که شهر‌های مهاجر فرست یا مبدا آن جا‌هایی که دارند در کلانشهر‌ها مهاجر اعزام می‌کنند ،برویم تقویت کنیم این که ما بتوانیم معادله معکوس جمعیتی این که ما بتوانیم در پهنه سرزمینی مان درست و منطقی استقرار بدهیم جمعیت را این‌ها هیچکدام ایده آل نیست این‌ها اسناد بالادستی ما است این‌ها سیاست‌های کلی نظام است این‌ها سند آمایش سرزمین است این‌ها برنامه‌هایی است که تنظیم شده، من یک تعجب خیلی زیادی برای من هست، چه شده که این قدر عجولانه در این مدت کم در صورتی که این امر برای همه به اثبات رسیده بود که خانه‌های کوچک نه به لحاظ اقتصادی جواب می‌دهد و نه به لحاظ فرهنگی – اجتماعی، چه شده این قدر عجولانه دوباره برگشته این قدر سریع نسخه آمده، این قدر سریع برویم اجرا کنیم و این قدر سریع برویم وارد گود بشویم باید مواظب باشیم که به سمتی نرویم که بعدا نشود جبران کرد.

سوال: در خبر‌ها آمده بود که شما در ماهدشت کرج کلا یک ساخت مسکن کوچک مقیاس زدید آن هم ۲۵ متری این صحت دارد؟ و به چه ترتیب است، این اقدام صورت گرفته، مجوز گرفته شده برای این کار یا خیر؟ 

خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران: بله این طرح در حدفاصل مهرشهر و ماهدشت کرج استارت خورده و، اما نه به آنگونه‌ای که بزرگواران مطرح کردند، چون این طرح کار کارشناسی بیش از سه سال روی آن انجام شده و مسکن کوچک متراژ در کنار مسکن متوسط و بزرگ متراژ یعنی واحد‌های ۲۵، ۴۰، ۶۵، ۸۰، ۱۲۰، ۱۴۰، این‌ها در واقع در یک مجتمع تمام هوشمند نه یک مجتمع سنتی، بحث هوشمندسازی در بحث مدیریت مصرف انرژی، در بحث هوشمندسازی امنیت مجتمع و مباحث کاربردی از این دست هم رسوخ پیدا کرده است.

سوال: مجوز‌های لازم برای این گرفته شده؟ 

باقرپور: بله، من دروهله اول تعجب می‌کنم چطور کار شناسان محترم سیاست‌های جمعیتی نظام را نادیده می‌گیرند و این که یک بار هم که شده حداقل قبل از این که پای یک تریبونی دعوت بشوند به آمار‌ها یک دقت و توجهی ندارند، الان سن ازدواج و فرزند آوری در کشور ما ۳۰ سال را رد کرده این آماری است که من دیشب مطالعه کردم که متاسفانه این اتفاق افتاده و بحث تامین مسکن برای جوانان یکی از اصلی‌ترین معضلاتی هست که در این خصوص الان پیش رویشان هست و ما باید فراموش نکنیم که رکن ازدواج مقدم بر فرزند آوری هست یعنی ما باید اول برای جوانان شرایط ازدواج را تسهیل بکنیم یکی هم بحث مسکن است، تعجب بعدی من مقایسه این طرح با آنچه که در ژاپن و آلمان رخ داده هست، کدام شاخص اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و فرهنگی ما با ژاپن تطبیق دارد که حالا ما بیاییم این را با ژاپن مقایسه کنیم یا این که بر اساس کدام پژوهش مشکلات اجتماعی و جمعیتی ژاپن و آلمان به مسکن کوچک متراژ ارتباط پیدا کرده؟ کدام پژوهش مستندی این موضوع را الان دارد برای ما مسجل می‌کند؟ بحث واحد‌های مسکونی را مطرح می‌کنندکه ما باید ببینیم که الان شرایط کشور ما چگونه است ما الان به ازای ۲۷ میلیون خانوار، یک کم بالا و یک کم پایین، در کل کشور بیش از ۳۰ میلیون واحد مسکونی موجود داریم یعنی به ازای هر خانوار یک و یک دهم، اما هفت میلیون خانوار مستاجر داریم، از این هفت میلیون حداقل ۵ میلیون خانوار اساسا مسکن ندارند، یعنی کاملا فاقد مسکن هستند، این به خاطر چه بوجود آمده؟ ما نظام توزیع غلطی داشتیم در فرآیند تولید مسکن مان، مسکن به جای این که یک کالای مصرفی باشد یک کالای سرمایه‌ای است، اجازه بفرمایید من این را توضیح بدهم ما می‌خواهیم به مبانی این طرح بپردازیم وقتی مخالفت می‌شود، ما باید ببینیم این از کجا آمده؟ ما الان باید نیاز مصرف کننده را تامین کنیم، مسکن اقتصادی هم همه راه حل نیست، در کشوری که هفدهمین کشور پهناور دنیاست و یک گستره سرزمینی کاملا متنوع دارد، شما نمی‌توانید بگویید من فقط با کوچک متراژ می‌خواهم مسئله مسکن را حل کنم مسلما فقط بخشی از آن را می‌شود برطرف کرد، باز جای تعجب دارد که می‌گویند تولید مسکن کوچک متراژ باعث گرانی مسکن می‌شود، شما کجای دنیا کدام محصول ارزانی را تولید بکنید باعث گرانی می‌شود؟ این که اقا ما بیاییم آن نیاز مصرفی جامعه را برآورده بکنیم خود به خود این کالا از فرمت سرمایه‌ای خودش خارج می‌شود و به آن جایگاه مصرفی خودش می‌رسد.

سوال:  مدیر کل راه و شهرسازی استان البرز (صابری) در مصاحبه ای گفتند که هیچگونه مجوزی از سوی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن با متراژ ۲۵ متر در هیچ برهه زمانی صادر نشده و اصلا این موضوع زیرساخت قانونی هم ندارد. ولی الان شما می‌گویید که مجوز گرفتید ۲۵ متری هم هست. البته ما از آقای صابری هم دعوت کردیم که قرار بود در برنامه به صورت تلفنی حضور پیدا کنند که حاضر نشدند. 

باقرپور: رئیس جمهور (پزشکیان) فرمودند، کار کارشناسی حلقه مفقوده مدیران ما است یعنی اگر ایشان یک بار سوابق این طرح را می‌خواندند می‌دیدند که اساسا این یک مجتمع اقامتی است نه یک مجتمع مسکونی، چون فعلا آیین نامه‌های ساختمان اجازه پروانه مسکونی صادر نمی‌کند، اما اقامتی را چرا، صادر می‌کنند ضمن این که مجوز ساختمان‌ها را این اداره کل صادر نمی‌کند و همچنین اگر ایشان حتی فرصت مطالعه یک سال گذشته را هم نداشتند کافی بود به کارتابل خودشان رجوع کنند که سازمان ملی زمین و مسکن شش ماه پیش بابت همین طرح به ایشان نامه داده و ایشان جواب ندادند.

سوال: صحبت‌های پایانی شما: 

آرامی: باید مواظب باشیم که بی احترامی به فرهنگ گذشته خودمان، بی احترامی به ارزش‌های خودمان، بی احترامی به اسناد بالادستی خودمان انجام ندهیم، این مواردی که فرمودند مواردی است که من باید به ایشان گوشزد کنم، دقیقا به همین دلایل ما نباید خانه‌های ۲۵ متری بسازیم یک مواردی را اشاره کردند فرزند آوری، خانواده، این که ما تطبیق با زندگی ژاپن نداریم بله، چون نداریم نباید مثل او بسازیم، این موارد باید مواظب باشیم که مغالطه‌ای نشود ما هم در یک فضایی یک چیزی را نگوییم یک پاسخ دیگری بگیریم که بی احترامی بشود به فرهنگ ما، خانه‌های کوچک یک منکر اجتماعی است و هر گونه گام برداشتن در این مسیر خسارت زا است./صدا و سیما