روزهای سوزان برای اجاره‌نشین‌ها

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ با آغاز تابستان، بازار مسکن بار دیگر وارد پرتنش‌ترین فصل خود شده است؛ فصلی که همواره با افزایش جابه‌جایی مستاجران همراه است اما امسال در شرایطی آغاز شده که افزایش تورم، کاهش قدرت خرید خانوار‌ها و کمبود عرضه واحد‌های مسکن حمایتی، فشار مضاعفی بر مستاجران وارد کرده است.

طبق گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت مصرف‌کننده، تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها مسکن در خرداد ماه ۱۴۰۴ به عدد ۳۶.۷ درصد رسیده بود. این آمار در خرداد ۱۴۰۵ به ۳۱.۲ درصد رسید. هرچند آمار‌های رسمی نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره‌بها نسبت به سال‌های گذشته تا حدودی کاهش یافته اما سطح قیمت‌ها چنان بالاست که بسیاری از خانوار‌ها ناچار به تغییر محل سکونت، کوچک‌تر کردن متراژ واحد مسکونی یا مهاجرت به مناطق ارزان‌تر شده‌اند.

بر اساس آخرین گزارش‌های مرکز آمار ایران، تورم سالانه اجاره مسکن در خرداد ۱۴۰۵ حدود ۳۲.۸ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه این بخش ۳۱.۲ درصد بوده است. همچنین تورم سالانه بخش مسکن نیز همچنان بالای ۳۰ درصد قرار دارد. ارقامی که اگرچه نسبت به اوج تورم سال‌های گذشته کاهش یافته‌اند اما همچنان فاصله قابل توجهی با توان درآمدی خانوار‌ها دارند.

کاهش سرعت تورم برابر با کاهش هزینه زندگی نیست

یکی از اشتباهات رایج در تحلیل بازار اجاره، برابر دانستن کاهش نرخ تورم با کاهش قیمت‌هاست. واقعیت این است که کاهش تورم به معنای ارزان شدن اجاره نیست، بلکه تنها نشان می‌دهد سرعت افزایش قیمت‌ها کمتر شده است. در نتیجه مستاجری که سال گذشته با افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی اجاره‌بها مواجه بوده، امسال نیز باید با افزایش حدود ۳۰ درصدی قرارداد خود کنار بیاید؛ افزایشی که برای بسیاری از خانوار‌ها همچنان سنگین و خارج از توان پرداخت است. 

با توجه به بررسی‌های میدانی خبرنگار ما، فعالان بازار معتقدند بخش قابل توجهی از موجران، نرخ‌های پیشنهادی خود را نه صرفا بر اساس تورم رسمی اجاره، بلکه با توجه به تورم عمومی، رشد قیمت دارایی‌ها، هزینه نگهداری ملک و انتظارات تورمی تعیین می‌کنند. در شرایطی که هزینه تعمیرات، شارژ ساختمان، مالیات، قیمت مصالح ساختمانی و حتی نرخ ارز طی سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته، بسیاری از مالکان تلاش می‌کنند بخشی از این افزایش هزینه را از طریق رشد اجاره‌بها جبران کنند. همین موضوع باعث شده شکاف میان توان پرداخت مستأجران و انتظار مالکان هر سال عمیق‌تر شود. از سوی دیگر، کاهش بازدهی برخی بازار‌های سرمایه‌گذاری نیز موجب شده بخشی از مالکان نگاه درآمدی‌تری به بازار اجاره داشته باشند و برای حفظ ارزش دارایی خود، اجاره‌های بالاتری مطالبه کنند.

کوچ اجباری مستاجران؛ پیامد مستقیم اجاره‌های سنگین

بررسی میدانی بنگاه‌های معاملات ملکی نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار اجاره در تابستان امسال، افزایش جابه‌جایی مستاجران است، البته نه به دلیل انتخاب، بلکه از سر اجبار. بسیاری از خانوار‌ها به دلیل ناتوانی در تمدید قرارداد با شرایط جدید، ناچار شده‌اند به محله‌های ارزان‌تر نقل مکان کنند. برخی نیز متراژ واحد خود را کاهش داده‌اند یا از مناطق مرکزی شهر به حاشیه مهاجرت کرده‌اند. در شهر‌های بزرگ، افزایش تقاضا برای واحد‌های کوچک و میان‌متراژ نیز مؤید همین تغییر رفتار است. 

این جابه‌جایی‌ها تنها یک تغییر آدرس نیست، بلکه پیامد‌های اجتماعی و اقتصادی متعددی از جمله افزایش هزینه رفت‌وآمد، تغییر محل تحصیل فرزندان، کاهش کیفیت زندگی و گسترش سکونت در مناطق کم‌برخوردار را به همراه دارد.

تکمیل مسکن‌ حمایتی؛ حلقه مفقوده بازار اجاره

یکی از مهم‌ترین عواملی که می‌تواند از فشار بازار اجاره بکاهد، افزایش عرضه از طریق تکمیل و تحویل پروژه‌های مسکن حمایتی است. با این حال، روند اجرای این پروژه‌ها در دولت چاردهم با کُندی همراه بوده و بسیاری از واحد‌هایی که قرار بود به بازار مسکن اضافه شوند، هنوز به متقاضیان تحویل داده نشده‌اند. تاخیر در اجرای طرح‌های حمایتی، از جمله پروژه‌های نهضت ملی مسکن، موجب شده بخشی از متقاضیانی که می‌توانستند صاحب خانه شوند، همچنان در بازار اجاره باقی بماند. در نتیجه، فشار تقاضا بر واحد‌های استیجاری افزایش یافته و زمینه برای رشد بیشتر اجاره‌بها فراهم شده است.

در شرایطی که هر واحد مسکونی جدید می‌تواند بخشی از تقاضای انباشته را جذب کند، کُندی در تکمیل پروژه‌های مسکن حمایتی عملا اثر سیاست‌های خود دولت برای کنترل بازار اجاره را کاهش داده است.

سیاست‌هایی که نتوانست بازار را آرام کند

دولت طی سال‌های اخیر ابزار‌هایی مانند تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و وعده افزایش عرضه را در دستور کار قرار داده اما شواهد بازار نشان می‌دهد این سیاست‌ها نتوانسته‌اند اثر تعیین‌کننده‌ای بر رفتار بازار اجاره داشته باشند. یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، ضعف نظارت بر اجرای سقف‌های تعیین‌شده است. در بسیاری از قراردادها، نرخ‌های توافقی عملا بالاتر از سقف‌های اعلامی تعیین می‌شود و مستاجر نیز به دلیل محدود بودن گزینه‌های جایگزین، ناچار به پذیرش شرایط مالک است. 

از سوی دیگر، تسهیلات ودیعه مسکن نیز به دلیل محدودیت منابع، شرایط دریافت و فاصله مبلغ وام با هزینه واقعی رهن واحد‌های مسکونی، نتوانسته بخش بزرگی از متقاضیان را پوشش دهد. با این وجود بازار اجاره بیش از آنکه به بخشنامه نیاز داشته باشد، به افزایش عرضه نیاز دارد.

آینده بازار اجاره به کدام سمت می‌رود؟

کارشناسان معتقدند تا زمانی که متغیر‌های کلان اقتصاد از جمله تورم عمومی، هزینه ساخت، نرخ ارز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به ثبات نرسد، انتظار کاهش محسوس اجاره‌بها چندان واقع‌بینانه نیست. بازار اجاره در کوتاه‌مدت همچنان تحت تاثیر کمبود عرضه و فشار تقاضا قرار خواهد داشت و احتمالا تا پایان فصل تابستان نیز بخش عمده قرارداد‌ها با افزایش نسبت به سال گذشته منعقد می‌شود. در چنین شرایطی، سیاست‌گذار اگرچه تلاش کرده با ابزار‌های مقطعی از شدت التهاب بازار بکاهد اما تجربه سال‌های اخیر نشان داده که بدون افزایش عرضه مسکن، توسعه بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، تسهیل سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و ایجاد ثبات در اقتصاد کلان، کنترل پایدار بازار اجاره امکان‌پذیر نخواهد بود. 

آنچه امروز در بازار اجاره دیده می‌شود، صرفا افزایش چند ده درصدی ارقام قرارداد‌ها نیست، بلکه کاهش توان انتخاب مستاجران، افزایش جابه‌جایی اجباری خانوار‌ها و عمیق‌تر شدن شکاف میان درآمد و هزینه تامین مسکن است؛ شکافی که اگر دولت به فعالیت خود سرعت نبخشد، هر تابستان با شدت بیشتری خود را نشان خواهد داد.