از گرانی تا رکود؛ بازار مسکن ۱۴۰۳ چگونه گذشت؟

به گزارش اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن در حالی سال ۱۴۰۳ را به پایان برد که مشخصه اصلی آن در این سال، «رکود تورمی» بود. رکودی که حتی در ماه‌های دی و بهمن (که در حقیقت شلوغ‌ترین ایام کاری بنگاه‌های مسکن و مشاوران املاک است) نیز شکسته نشد و با وجود افزایش مراجعات مردمی به بنگاه‌ها، اما در عمل هیچ رونقی در معاملات شاهد نبودیم.

سال ۱۴۰۳ با سطح پایینی از تعداد قرارداد‌ها و مراودات ملکی مردم آغاز شد. این روند تا ایام پایانی سال هم تداوم یافت و به ویژه در پایتخت، رکود عمیقی در بخش مسکن شاهدیم؛ به طوری که تعداد قرارداد‌های منعقد شده در بخش خرید و فروش در ماه‌های گذشته، متناسب با نیاز این جامعه نبوده و نیست.

در سالی که گذشت، سیاست‌های مربوطه و اقداماتی که در حوزه مسکن در حال انجام بود بر اساس قانون «جهش تولید مسکن» پیش می‌رفت. تصویب دو قانون در اردیبهشت و خرداد ماه ۱۴۰۳، ساختار قراردادنویسی و فعالیت‌های فعالان ملکی را تغییر داد. این در حالی که پس از گذشت ۹ ماه از آن زمان و به پایان رسیدن سال ۱۴۰۳، از تصویب آن قوانین هنوز آیین نامه‌های آنها اجرایی نشده است.

اسفند ماه ۱۴۰۳ نیز در حالی به پایان رسید که وضعیت نامناسب بازار مسکن مشهود بود و هرچند در ماه‌های پیش از آن تکان قیمتی خاصی در بازار مسکن نداشتیم، اما بنا به طبیعت ایام پایانی سال، تردد در بنگاه‌های املاک افزایش یافت؛ با این حال خبری از رونق معاملاتی نبود.

شب عید امسال (دی و بهمن‌ماه) برای فعالان بازار مسکن از تحرک لازم برخوردار نبود و آن جامعه‌ای که می‌توانست مسکن بخرد یا به افزایش متراژ اقدام کند، نتوانست تحرک خوبی داشته باشد.

در سالی که گذشت هرچند افراد زیادی بودند که قصد فروش واحد‌های مسکونی خود را داشتند، اما افزایش قیمتی که در گذشته شاهد بودیم سبب شده تا دیگر توانی برای خرید وجود نداشته باشد و شاهد رکود باشیم.

در حالی که فعالان حوزه مسکن از سازندگان، مشاوران املاک و همه کسانی که در این عرصه به خدمات می‌پردازند، خود را تابعی از قوانین و مقررات می‌بینند، اما حقیقت آن است که تعداد قرارداد‌های منعقده متناسب با نیاز‌های مالی سازندگان و تولیدکنندگان مسکن نبوده است؛ لذا این دسته از فعالان اقتصادی از درآمد‌های لازم در سال ۱۴۰۳ برخوردار نشدند و به این ترتیب شاهد بودیم بسیاری از شرکت‌های سازنده حتی برای کار‌های دفتری‌شان دچار کمبود سرمایه شدند.

این در حالیست که کارشناسان معتقدند اگر روند و رویه درستی پیش پای فعالان مسکن قرار داده شود از بار هزینه‌ای و تعهدات دولت نیز کاسته خواهد شد.

فراموش نکنیم هر چقدر تولید مسکن کاهش یابد فایل‌های اجاره‌ای نیز کمتر وارد بازار می‌شود و این مساله، بازار اجاره را دچار مشکل خواهد کرد و فشار آن به دولت وارد خواهد شد؛ به طور نمونه دولت به‌ناچار باید برای وام‌های ودیعه مسکن چاره‌اندیشی کند.

پیش بینی بسته حمایت از مستاجران در اسفندماه

در اسفند ماه ۱۴۰۳ شاهد پیش بینی بسته‌ای از سوی وزارت راه و شهرسازی برای مستاجران بودیم که قابل تقدیر است، زیرا در سال‌های گذشته این اتفاق در ماه‌های اردیبهشت و خرداد می‌افتاد، اما این بار پیش از آنکه در مشکلات احاطه شویم به پیشواز حل مشکلات رفتند.

در این زمینه، موارد و پیشنهادات ارائه شده و قرار است در شورای عالی مسکن مطرح شود. امید می‌رود با برگزاری شورای عالی مسکن تا پیش از پایان سال، مصوبات خوبی به نفع گروه‌های هدف داشته باشیم.

پیش از این وام ودیعه اجاره مسکن به افراد داده می‌شد، اما از نظر توان خانوار طبقه بندی نمی‌شد، همچنین ارقام تسهیلات و نرخ سود آن نیز تفاوتی نداشت. بر این اساس، تسهیلات یاد شده نمی‌توانست به اهداف مد نظر و حمایت از گروه‌های هدف مدنظر برسد؛ اما در بسته جدید این موارد مد نظر قرار گرفته است.

سمت و سوی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

به گفته کارشناسان، سال ۱۴۰۴ تقاضای انباشته شده‌ای در بخش مسکن نداریم، اما باید رصد کنیم بازار‌های موازی مسکن (همچون طلا و ارز) در چه مسیری و در کجا توقف می‌کنند تا مسکن نیز نقطه تثبیت خود را برپایه عرضه و تقاضا آغاز کند.

در سالی که گذشت شاهد کاهش ورود سرمایه به بخش مسکن بودیم که البته با توجه به التهابات بازار‌های موازی طلا و ارز طبیعی بود؛ به‌عبارتی افراد ابتدا سرمایه‌های خود را در آن بازار‌ها می‌بردند و پس از ایجاد سکون نسبی، به سمت تهیه مسکن سوق می‌یافت.

در مجموع سال ۱۴۰۳ سالی بد، کم قرارداد و پُر تنش بود. وقتی فعالان حوزه مسکن بخواهند خدمات بدهند نیازمند بستری سالم و مطمئن هستند، اما شاهد بودیم قوانینی وضع شد، اما آیین نامه‌هایش آماده نشد و این بخش همچنان در یک بی‌ثباتی به سر می‌برد و نمی‌داند که چگونه باید به ارائه خدمات بپردازد.

تا مرداد ماه که آمار‌های رسمی اعلام شد، شاهد افزایش تدریجی قیمت‌ها در بازار مسکن بودیم و حتی متوسط قیمت متری ۸۸ میلیون تومان در پایتخت به ثبت رسید. بررسی‌های اتحادیه مشاوران املاک پایتخت نشان داد در ایام پایانی سال میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در محور آزادی (از شرق تا غرب) حتی با مرداد ماه متفاوت بود و بیش از ۹۰ میلیون تومان در هر متر مربع به ثبت رسید. با این حال شاخص اصلی «تعداد قراردادها» ست که اصلا هیچ تطابقی با سال‌های قبل ندارد.

هرچند افراد زیادی هستند که قصد فروش واحد‌های مسکونی خود را دارند، اما افزایش قیمتی که در گذشته شاهد بودیم سبب شده تا دیگر توانی برای خرید وجود نداشته باشد و شاهد رکود باشیم.

تدوین سند چشم‌انداز بلندمدت صنعت ساختمان

با وجود مسائل و مشکلات یاد شده که چندین سال است مبتلابه بخش مسکن کشور است، کارشناسان معتقدند یکی از نیاز‌های اساسی کشور، تهیه و تدوین سند چشم‌انداز بلندمدت صنعت ساختمان است تا سیاست‌های کلی بخش مسکن مطابق آن پیگیری و دنبال شود. سند یاد شده باید بین‌نسلی بوده و با توجه به نظرات کارشناسان مختلف به‌ویژه جامعه‌شناسان، به اقتضای نسل‌ها تهیه شود و بر اساس آن اقدام به ساخت و تولید مسکن کنیم.

به عبارتی مجموعه اتفاقاتی که در صنعت ساختمان کشور حادث می‌شود، باید تولید بیشتر و متعادل کردن بازار مسکن را به دنبال داشته باشد.

طولانی بودن نتیجه بخشی تولید مسکن در کشور سبب می‌شود تا بازار دچار تلاطم شود و در سال‌های گذشته نیز شاهدیم با وجود نیاز جامعه به مسکن، اما تولید مسکن همچنان دچار مشکلاتی است.

وقتی سند چشم‌انداز ساختمان را داشته باشیم و با نیاز‌های جامعه آشنا باشیم و بدانیم در کدام منطقه یا استان زاد و ولد بیشتر یا کمتر بوده، افراد به چه متراژ و ابعادی از ساختمان علاقه نشان می‌دهند، در کدام مناطق جمعیت جوان کشورمان بیشتر حضور دارند و ...، نگرشی عمیق در موضوع مسکن پیدا خواهیم کرد.

از آنجایی که در موضوع مسکن نمی‌توان در کوتاه‌مدت به نتیجه رسید، سند چشم‌انداز ما نیز باید بلندمدت طراحی شود و طوری باشد کسانی که می‌خواهند در این عرصه ورود کرده یا سرمایه‌گذاری کنند، از چشم‌انداز و سیاست‌ها به خوبی مطلع باشند و بر مبنای آن تصمیم‌گیری کنند.

لزوم حمایت از بخش خصوصی و رفع موانع تولید

حمایت از بخش خصوصی و رفع موانع تولید، می‌تواند صنعت ساختمان را به موتور محرکه اقتصاد تبدیل کند و اقتصاد را از وضعیت قرمز نجات دهد.

به گفته کارشناسان، اگر صنعت ساختمان در وضعیت مناسبی نباشد، به‌طور قطع اقتصاد کلان کشور تحت تأثیر قرار خواهد گرفت و در سال آینده شاهد افزایش قیمت مسکن و رکود بیشتر در این بازار خواهیم بود.

رکود تورمی، بدترین حالت ممکن برای بازار مسکن است و می‌تواند به تشدید نارضایتی‌ها، افسردگی و مهاجرت بیشتر منجر شود.

صنعت ساختمان به دلیل اثرات گسترده‌ای که بر اقتصاد دارد، باید در اولویت اصلاحات قرار گیرد. این صنعت برخلاف بسیاری از صنایع دیگر، وابستگی چندانی به تحریم‌ها ندارد و می‌تواند با استفاده از ظرفیت‌های داخلی، اقتصاد کشور را ارتقا دهد.

صنعت ساختمان نه تنها در ایجاد اشتغال مستقیم نقش دارد، بلکه به صورت پیشین و پسین بر بیش از ۱۵۰ رشته شغلی دیگر تأثیر می‌گذارد. این صنعت می‌تواند با جلوگیری از مهاجرت نیرو‌های کار و افزایش سرمایه‌گذاری، به بهبود اقتصاد کشور کمک کند.

صنعت ساختمان می‌تواند به عنوان موتور محرکه اقتصاد ایران عمل کند، اما این امر مستلزم حمایت دولت و حاکمیت از بخش خصوصی و ایجاد فضای رقابتی سالم است؛ اگر این اتفاق بیفتد، می‌توانیم شاهد رشد و توسعه پایدار در اقتصاد کشور باشیم./ایرنا