املاک و مستغلات بانک‌ها چطور در ترازنامه‌ به دارایی تبدیل می‌شود؟

اقتصاد معاصر- مجتبی شهرابی فراهانی، کارشناس پول و بانک: در نظام بانکی ایران، الگوی غالب بر اساس مدل بانکداری جامع شکل گرفته است؛ در این مدل، خدمات بانک تجاری و بانک سرمایه‌گذاری در قالب یک نهاد واحد ارائه می‌شود. این رویکرد، طیف گسترده‌ای از فعالیت‌های مالی را تحت پوشش قرار داده که در ترازنامه بانک‌ها منعکس خواهد شد. بدین جهت در سمت راست این ترازنامه، انواع مختلفی از دارایی‌ها قرار دارند که عمدتا در دو دسته کلی تسهیلات‌ و سرمایه‌گذاری طبقه‌بندی می‌شوند. 

جایگاه انواع املاک و مستغلات در ترازنامه بانک‌ها بر اساس نحوه تملک 

یکی از مهم‌ترین اقلام دارایی در شبکه بانکی، املاک و مستغلات هستند. این دارایی‌ها که تحت عنوان اموال غیرمنقول شناخته می‌شوند، از طرق مختلف به تملک بانک‌ها درمی‌آیند. بر اساس استانداردهای حسابداری بانکی، این دارایی‌ها در سرفصل‌های متفاوتی ثبت می‌شوند. 

املاکی که با هدف توسعه عملیات بانکداری یا سرمایه‌گذاری به صورت ارادی خریداری شده‌اند، جزئی از سرفصل «دارایی‌های ثابت مشهود» قرار می‌گیرند اما املاکی که از محل نکول تسهیلات به تصرف بانک درآمده‌اند، تحت عنوان «وثایق تملیکی غیرمنقول» ثبت خواهند شد. همچنین اگر بانک قصد فروش بخشی از املاک خود را در مدت یک سال داشته باشد، این دارایی‌ها به همراه وثایق تملیک شده، به سرفصل «دارایی‌های غیرجاری نگهداری‌شده برای فروش» منتقل می‌شوند. 

توسعه تامین مالی فعالیت‌های مولد با فروش اموال مازاد 

در سال‌های اخیر، سیاست‌گذاران پولی و بانکی کشور تلاش کرده‌اند تا با وضع قوانین و مقررات جدید، میزان نگهداری املاک و مستغلات توسط بانک‌ها را محدود کنند. این رویکرد با هدف هدایت منابع بانکی به سمت فعالیت‌های مولد و کاهش ریسک‌های ناشی از نگهداری دارایی‌های منجمد انجام گرفته است. 

یکی از مهم‌ترین تحولات در این زمینه، بازنگری دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارایی‌های ثابت موسسات اعتباری در فروردین ۱۴۰۲ توسط شورای پول و اعتبار بود. دستورالعمل جاری، تغییرات چشمگیری نسبت به نسخه قبلی مصوب سال ۱۳۹۴ دارد. مهم‌ترین تغییر، کاهش نسبت خالص مجاز نگهداری دارایی ثابت مشهود و نامشهود از ۷۵ درصد به ۳۰ درصد حقوق مالکانه پس از کسر سود قطعی‌نشده، بود. علاوه بر این، نگهداری هرگونه املاک و مستغلات خارج از عملیات بانکداری که به صورت ارادی یا قهری تحت تملک بانک‌ها درآمده، ممنوع اعلام شد. 

این تغییرات قانونی، بانک‌ها را با چالش‌هایی مواجه کرده است. آن‌ها باید رویکرد خود را برای مدیریت دارایی‌های ثابت بازنگری کنند و عزم جدی‌تری برای فروش اموال مازاد داشته باشند. محدودیت‌های این چنینی می‌تواند فرصتی برای بهبود عملکرد بانک‌ها در زمینه تسهیلات‌دهی و سرمایه‌گذاری مولد باشد، چراکه فروش املاک و مستغلات مازاد به صورت نقد، در صورت عدم وجود بدهی برای بانک به بانک مرکزی، منجر به بهبود ذخایر مازاد  آنها می‌شود. در این شرایط، فضای تامین مالی اصولی و کم‌هزینه برای بانک‌ها مهیا خواهد شد. البته فروش همه املاک مازاد بدون اتخاذ سیاست اعتباری هدفمند از سوی بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی قابل اجرا نیست.