غفلت از توسعه اوراق اجاره در بازار سرمایه ایران

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بازار سرمایه در ایران برخلاف اغلب کشورهای توسعه‌یافته در جهان، سهم کمتری از کیک تامین‌ مالی اقتصاد کشور را برعهده دارد. براساس اطلاعات منتشره، بازار سرمایه در بهترین حالت فقط ۱۲ درصد از تامین‌ مالی موجود را به‌ خود اختصاص می‌دهد. در این راستا عدم توسعه کمی و فنی ابزارهای مالی موجود در بازارسرمایه را می‌توان از عوامل تاثیرگذار در این زمینه درنظر گرفت. 

اوراق اجاره  یکی از این ابزارهای مهم برشمرده می‌شود. این اوراق به‌ دلیل سادگی در انتشار و توانایی انطباق با ساختارهای پیچیده، جزو ۶ ابزارمالی پرکاربرد در سطح بورس‌های جهانی است. بازارهای سرمایه‌ اسلامی هم استفاده گسترده از اوراق اجاره یا همان صکوک اجاره را جزو اولویت‌های اصلی خود قرار داده‌اند. در سال ۲۰۰۰ میلادی برای اولین بار اوراق اجاره با هدف ارائه یک ابزار مالی قابل معامله که بتواند جایگزینی برای اوراق قرضه باشد، بر روی هواپیما طراحی، اجرا و منتشر شد. 

سازوکار اوراق اجاره 

مطابق دستورالعمل اوراق اجاره این ابزارمالی، اوراق بهادار با نام و دارای قابلیت نقل‌وانتقال هستند که نشان‌دهنده مالکیت دارنده آن (به‌ صورت مشاع) در دارایی مذکور به‌ عنوان مبنای انتشار اوراق اجاره است. با انتشار اوراق اجاره، رابطه وکیل و موکل میان ناشر و خریداران اوراق برقرار می‌گردد. ناشر به وکالت از طرف خریداران ملزم به مصرف وجوه حاصل از فروش اوراق اجاره جهت خرید دارایی موضوع انتشار و اجاره‌ آن به بانی است. بر این اساس نهاد واسط می‌تواند که دارایی را از خود بانی تهیه کرده یا از اشخاص ثالث خریداری و به بانی تحویل دهد. همچنین تملیک دارایی به بانی در انتهای سررسید ذکر شده در اوراق اجاره‌بر، طبق دستورالعمل‌های موجود می‌تواند به صورت اجاره‌ به‌ شرط‌ تملیک یا اجاره با اختیار فروش دارایی باشد. 

برای درک‌ ساده‌تر سازوکار و مفهوم اوراق اجاره، شرکتی را درنظر بگیریم که برای راه‌اندازی خط تولید جدید خود، به ماشین‌آلات و تجهیزات گران قیمتی نیاز دارد و از طرف دیگر برای استفاده از این تجهیزات، مجبور به خرید مستقیم آنها نباشد و می‌تواند آنها را اجاره کند. در اینجا بهترین گزینه برای تامین‌ مالی شرکت فوق‌الذکر، اوراق اجاره خواهد بود. بدین صورت که یک نهاد مالی با نقش واسطه‌گری تحت عنوان «نهاد واسط» از طریق بازارسرمایه اقدام به انتشار اوراق اجاره می‌کند. درادامه این نهاد با استفاده از منابع مالی جمع‌آوری شده، اقدام به خرید و تحویل تجهیزات و ماشین‌آلات به شرکت (بانی) کرده و  شرکت مذکور در ازای دریافت تجهیزات در زمان‌های مشخص، سود یا اجاره پرداخت خواهد کرد.

کاربرد اختصاصی اوراق اجاره در ایران 

خرید دارایی از بانی و اجاره‌ به‌ شرط‌ تملیک همان دارایی به بانی (اوراق اجاره نوع‌ اول): در اینجا ناشر اوراق که نهاد واسط است، ابتدا اوراق را منتشر کرده و وجوه را از سرمایه‌گذاران جمع‌آوری می‌کند. نهاد واسط با این وجوه جمع‌آوری شده نسبت به خرید دارایی موضوع اوراق اجاره از بانی اقدام می‌کند و سپس یک عقد اجاره به شرط تملیک با بانی منعقد می‌شود. در این عقد، بانی موظف است در مقاطع زمانی مشخص شده، اجاره‌بها را پرداخت کند و در صورتی‌ که در پرداخت اجاره‌بها نکول نکند؛ در انتهای قرارداد نهاد واسط، مالکیت دارایی موضوع اجاره را به وی واگذار می‌کند. 

خرید دارایی از شخص ثالث و اجاره دارایی به بانی (اوراق اجاره نوع دوم): در این مدل ناشر با انتشار اوراق و جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران، دارایی مورد نیاز بانی را از شخص ثالث خریداری می‌کند و سپس دارایی را به بانی اجاره می‌دهد. 

اوراق منفعت: اوراق منفعت، اوراق بهادار با نامی است که نشان‌دهنده مالکیت دارنده‌ آن (به‌ صورت مشاع) بر مقدار معینی از منافع آتی حاصل از به‌ کارگیری دارایی‌ها یا ارائه خدمات معین برای یک دوره زمانی مشخص است. این اوراق قابل‌ معامله در بورس‌ها یا بازارهای خارج از بورس هستند. در اینجا نهاد واسط با انتشار اوراق مذکور، منافع مشخصی را از بانی خریداری می‌کند و به وی وکالت در بهره‌برداری از منافع می‌دهد. لازم به ذکر است، اوراق منفعت در کشور ما بر خلاف سایر کشورهای اسلامی، سود متغیری دارد، چراکه بازدهی منافع ممکن است متغیر باشد. 

نمونه موفق استفاده از اوراق اجاره در بازارهای سرمایه اسلامی 

صکوک (ابزار مالی‌ اسلامی) انتفاع برج زمزم در کشور عربستان را می‌توان یکی از نمونه‌های موفق استفاده از اوراق اجاره در کشورهای اسلامی برشمرد. اوراق مذکور بر مبنای مالکیت بر روی منافع منتشر شدند و جایگزین اجاره عادی شدند (چون مطابق قانون عربستان، سرمایه‌گذاران خارجی نمی‌توانند تا املاک مذهبی را به تملک درآورند). مشخصات کلی پروژه به شرح جدول ذیل است: 

دراین پروژه ابتدا زمین وقفی متصل به کعبه توسط بنیاد وقف پادشاه عبدالعزیز، برای ساخت یک ساختمان مجلل و با شکوه منظور می‌شود و این بنیاد سپس قراردادی جهت ساخت برج با گروه تجاری بن‌لادن منعقد می‌کند. گروه بن‌لادن بلافاصله پروژه را به صورت ۲۴ ساله به‌ منظور شروع فعالیت عمرانی، به گروه مستغالت منشئات اجاره می‌دهد تا بتواند پروژه ساخت برج زمزم را تامین مالی کند.

گروه بن‌لادن و منشئات هر دو قرارداد اجاره آتی بین خودشان امضا می‌کنند. در گام بعدی گروه منشئات، پروژه در حال ساخت را به دارندگان اوراق برای مدت ۲۲ سال اجاره می‌دهد و تمام وجه اجاره‌بها را یک‌جا در ابتدای امر دریافت می‌کند. گروه منشئات از این وجوه برای اجاره به مدت ۲۲ سال و استفاده از آن جهت ساخت برج زمزم استفاده خواهد کرد. در نهایت زمانی که این پروژه به اتمام برسد، دارندگان اوراق می‌توانند از اتاق‌ها استفاده کنند یا اینکه به گروه منشئات اجازه دهند تا اتاق‌ها را دو مرتبه به مسافران دیگری اجاره دهد. 

پیشنهاد عملیاتی برای بهبود کارایی اوراق اجاره در ایران 

با ادغام اوراق منفعت و اوراق اجاره، یکی از چالش‌های اصلی اوراق منفعت که عدم وجود بازده‌ ثابت برای سرمایه‌گذار و بانی است، برطرف می‌شود. قبل‌تر از آن در اوراق منفعت سرمایه‌گذار، مالک منافع بود و بانی در بهره‌برداری از منافع وکالت خواهد داد اما در این حالت پیشنهادی، از آنجایی که بازدهی منافع نامشخص است، اوراق نرخ متغیری خواهند داشت و در نتیجه منجر به اعتماد بیشتر سرمایه‌گذاران و سهولت استفاده از اوراق اجاره در بازارسرمایه می‌شود.