سمت و سوی بازار مسکن در ۱۴۰۵؛ رکود به پایان می‌رسد؟

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ برخلاف انتظارات کارشناسان از تداوم رکود در شرایط ‌جنگی، بازار مسکن در بهار ۱۴۰۵ با ورود زودتراز موعد از سوی متقاضیان و سرمایه‌گذاران مواجه شد و شاهد رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها بود. این اتفاق برخلاف سنت دهه‌های گذشته رخ داد و بازار مسکن را از خواب زمستانی خود که گفته می‌شد از تورم عقب مانده، بیدار کرد. برای بررسی بیشتر وضعیت بازار مسکن و دلایل افزایش رغبت متقاضیان به این بخش مهم اقتصادی و رشد قیمت‌ها با حسام عقبایی، کارشناس ارشد بازار مسکن و رئیس اسبق مشاوران املاک کشور به گفت‌وگو پرداختیم که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید.

اقتصاد معاصر: با توجه به شرایط جنگی که تجربه کردیم و اکنون که در وضعیت آتش‌بس به سر می‌بریم، معمولا در بازارهای مالی و اقتصادی تمایل به سمت دارایی‌های نقدشونده افزایش می‌یابد. با این حال شاهد بودیم که بازار مسکن با شیبی افزایشی روبه‌رو شده است. این پدیده با توجه به ماهیت میزان نقد شوندگی پایین مسکن، نوعی تناقض ایجاد کرده است. تحلیل شما از شرایط فعلی بازار مسکن و قیمت‌های جاری چیست؟

عقبایی: امسال با توجه به حاکم بودن شرایط جنگی بر کشور، پیش‌بینی‌های قبل از عید بر این بود که خروج بازار مسکن از رکود با تاخیر مواجه شود یا دست‌کم شیب قیمت‌ها افزایشی نشود. اما برخلاف انتظارات از نیمه دوم فروردین‌ماه و به طور دقیق‌تر از هفته آخر فروردین تا اوایل اردیبهشت تعداد متقاضیان خرید و فروش نسبت به سه ماه پایانی سال ۱۴۰۴ افزایش یافت.

به طور معمول در یک دهه گذشته، فروردین و اردیبهشت کمترین میزان متقاضی را داشتند؛ چراکه حدود ۲۰ روز از این بازه تعطیل است و فروشندگان نیز معمولا تا خردادماه برای تعیین قیمت قطعی و همسان‌سازی آن با تورم سال جدید صبر می‌کردند. اما امسال به دلیل نوسانات قیمت جهانی طلا، افزایش قیمت نفت و مناقشات بین‌المللی و منطقه‌ای در خلیج فارس شاهد نوسان قیمت طلا در فروردین‌ماه بودیم. این موضوع باعث شد بخشی از سرمایه‌های طبقاتی که توان ورود به بازار مسکن را داشتند، برای تثبیت سرمایه خود به این بازار امن‌تر کوچ کنند. در نتیجه شاهد افزایش تقاضا و رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها در واحدهای آپارتمانی کوچک‌متراژ به‌ ویژه در شهرهای بزرگ نسبت به سال گذشته بودیم.

می‌توان گفت بخشی از این وضعیت ناشی از تورم حاکم بر کشور است که قطعا تاثیرگذاری بالایی بر بازار دارد. بخش دیگری از آن نیز به خروج سرمایه‌های مردمی مربوط می‌شود که پیش‌تر در حوزه‌هایی نظیر ارز و طلا سرمایه‌گذاری شده بود و اکنون در حال ورود به بازار مسکن است. همچنین، بخشی از این پدیده ناشی از توقف خرید متقاضیان مصرفیِ واحدهای کوچک‌متراژ در سال گذشته است؛ افرادی که در سه ماهه پایانی سال با توقف فروش از سوی مالکان مواجه شده و از بازار جا ماندند، اکنون به ناچار خرید خود را به سال جاری موکول کرده‌اند و با شتاب بیشتری در حال انجام آن هستند.

تمامی این عوامل دست به دست هم دادند تا برخلاف انتظار کارشناسان از بازار مسکن در نیمه اول سال به‌ ویژه در فصل بهار، شاهد یک رشد زودهنگام و شیبی محسوس به‌ خصوص در قیمت واحدهای کوچک‌متراژ باشیم. در فضای عمومی جامعه، رشد قیمت مسکن به شکلی محسوس و نمادین کاملا آشکار شده است؛ بنابراین انکار افزایش قیمت‌ها با واقعیت‌های کف بازار همخوانی ندارد. با این حال باید توجه داشت که بخشی از این گرانی ماهیتی سوداگرانه دارد که متاسفانه از طریق برخی سایت‌ها و اپلیکیشن‌های فروش مسکن به آن دامن زده می‌شود.

ایجاد محدودیت در سکوهای درج آگهی اینترنتی، مُسکن موقتی است

خبری را در رسانه‌ها دیدم مبنی بر اینکه درج قیمت خودرو در اپلیکیشن‌ها ممنوع شده است. هرچند این اقدام یک درمان قطعی نیست و تنها می‌تواند حکم یک مُسکن موقت را داشته باشد؛ چرا که متقاضیان در نهایت برای استعلام قیمت با آگهی‌دهنده تماس می‌گیرند اما می‌تواند جلوی ایجاد موج‌های نامتعارف قیمتی را بگیرد. مشابه این اقدام می‌تواند در حوزه مسکن نیز صورت گیرد؛ چرا که در سال‌های گذشته شاهد مواردی بودیم که افرادی بدون داشتن قصد فروش واقعی با ارائه فایل‌های ساختگی سعی در ایجاد موج گرانی در یک منطقه یا بازار خاص داشتند.

در مجموع افزایش قیمت مسکن واقعیت دارد و شیب این افزایش نسبت به بازه زمانی وضعیت اقتصادی و موقعیت‌های مشابه تند بوده است. به عقیده من اگرچه در حال حاضر در یک بازار بسیار پرتلاطم نیستیم اما در شرایطی به سر می‌بریم که عرضه فایل‌های فروش چندان گسترده نیست؛ زیرا بسیاری از فروشندگان همچنان در انتظار دستیابی به یک ثبات نسبی اقتصادی هستند. با این حال در بخش واحدهای کوچک‌متراژ، میزان متقاضیان بیش از حدِ توقع و انتظار است.

آیا مشاوران املاک مقصر گرانی ملک هستند؟

اقتصاد معاصر: با توجه به سابقه مسوولیت شما در اتحادیه مشاوران املاک کشور، این دیدگاه در میان مردم وجود دارد که مشاوران املاک عامل افزایش قیمت‌ها هستند. نظر شما در این باره چیست؟

عقبایی: من بیش از دو دهه در اتحادیه املاک مسوولیت داشتم و این پرسش همواره مطرح بوده است. نمی‌توان کتمان کرد که در هر صنفی ممکن است فرد متخلف وجود داشته باشد اما اگر منصفانه نگاه کنیم انگیزه اصلی مشاور املاک برای افزایش قیمت چیست؟ تنها مورد مبلغ حق‌الزحمه یا کمیسیون است.

در شهری مثل تهران حق‌الزحمه مشاور املاک ۲۵ صدم درصد از هر طرف است. برای مثال در یک معامله دو میلیارد تومانی، افزایش ۱۰ درصدی قیمت توسط مشاور املاک، عدد بسیار ناچیزی را به کمیسیون او اضافه می‌کند که اصلا ارزش ریسکِ به‌هم‌خوردن کل معامله را ندارد. مشاوران املاک ترجیح می‌دهند با گرفتن تخفیف از فروشنده و جوش دادن معامله، تعداد قراردادهای خود را بالا ببرند تا اینکه بخواهند به گرانی دامن بزنند. تاثیرگذاری سوداگرانه مشاوران بر قیمت‌ها نهایتا می‌تواند ۱۰ تا ۲۰ درصد باشد مگر در موارد خاصی که افرادی برای ایجاد موج گرانی اجیر شده باشند. نهادهایی نظیر بازرسان اتحادیه، سازمان تعزیرات و اتاق اصناف بر این موارد نظارت دارند و مردم می‌توانند تخلفات را گزارش کنند.

اقتصاد معاصر: طبق آمار نرخ تورم مسکن در فروردین سال ۱۴۰۵ حدود ۳۱ درصد بوده، در حالی که تورم سایر اقلام و شاخص کل حدود ۷۳.۵ درصد است. دلیل این عقب‌ماندگی تورم مسکن از شاخص کل چیست؟

عقبایی: بازار مسکن ذاتا بازار مقاومی است که تاثیرپذیری آن از تغییرات اقتصادی، کندتر و طولانی‌مدت‌تر از بازارهای طلا و ارز است. نوسانات سینوسی مسکن معمولا با تاخیر نسبت به بازارهای موازی رخ می‌دهد و به عواملی چون قدرت خرید مردم، تسهیلات بانکی و میزان تولید مسکن بستگی دارد. 

در حال حاضر توازن میان عرضه و تقاضا برقرار نیست؛ ما سالانه بین ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار ازدواج داریم اما تولید مسکن زیر ۳۰۰ هزار واحد است. از سوی دیگر تسهیلات بانکی مانند وام ۶۰۰-۷۰۰ میلیونی در شهرهای بزرگ حتی هزینه خرید ۱۰ متر مربع مسکن را هم پوشش نمی‌دهد. به همین دلیل تورم مسکن نمی‌تواند پا‌به‌پای تورم اقلام مصرفی و ضروری حرکت کند، زیرا قدرت خرید مردم محدود است. خانه‌دار شدن برای جوانان شاغل به یک آرزو تبدیل شده و این نشان‌دهنده لزوم توجه ویژه دولت به این مقوله و جلوگیری از بنگاه‌داری بانک‌هاست.

اقتصاد معاصر: سرانجام طرح واحدهای ۲۵ متری به کجا رسید؟ آیا این واحدها می‌توانند راهکاری برای خانه‌دار شدن جوانان باشند؟

عقبایی: این طرح موافقان و مخالفان بسیاری دارد اما من هنوز نمونه اجرایی و بهره‌برداری شده‌ای از آن را ندیدم. نباید نگاه صفر و صدی داشته باشیم. اگرچه طبق سیاست‌های کلان نظام و بحث بحران جمعیت، خانه ۲۵ متری پاسخگوی نیاز خانواده‌ها و فرزندآوری نیست اما نباید واقعیت‌ها را نادیده گرفت. جوانی که درآمدش صرفا کفاف هزینه‌های اولیه را می‌دهد، نمی‌تواند مستقیما به خانه بزرگ فکر کند.

دولت طبق قانون اساسی مکلف به تامین مسکن متناسب برای تمامی دهک‌هاست. ما به این خانه‌ها به عنوان یک پله یا مرحله گذار نیاز داریم تا جوانان زندگی خود را آغاز کنند و سپس به سمت واحدهای ۵۰، ۷۰ و ۱۰۰ متری حرکت کنند. متأسفانه بحث مسکن استیجاری که از مجلس هفتم مطرح بوده، هنوز اجرایی نشده است.

طرح مسکن استیجاری موضوعی است که از دوره هفتم مجلس شورای اسلامی، تمامی نمایندگان و تمامی دولت‌ها، اعم از اصول‌گرا و اصلاح‌طلب با آن موافق بودند اما متاسفانه تاکنون هیچ گام اجرایی برای تحقق آن برداشته نشده است. در واقع هیچ حرکت عملیاتی برای تولید مسکن استیجاری صورت نگرفته است؛ طرحی که می‌تواند میان عرضه و تقاضا در حوزه اجاره توازن برقرار کرده و قیمت اجاره‌بها را کنترل کند. اجرایی شدن این طرح می‌تواند راهگشایی برای ما باشد تا با توجه به ظرفیت‌های اقتصاد جنگی گام‌به‌گام به سمت اقتصاد مقاومتی حرکت کنیم و این مفهوم را فارغ از شعارزدگی به صورت عملیاتی در کشور پیش ببریم.

باید توجه داشت که مسکن مقوله‌ای نیست که نیازمند واردات از خارج از کشور باشد؛ نمی‌توانیم بگوییم چون تنگه هرمز بسته شده یا در خلیج فارس درگیری با آمریکا وجود دارد، در این حوزه مشکل داریم، چرا که خاک و زمین کالای وارداتی نیستند. ۷۰ الی ۹۰ درصد از قیمت مسکن مربوط به زمین است که به اندازه کافی در کشور وجود دارد. ۱۰ الی ۳۰ درصد مابقی نیز مربوط به مصالح ساختمانی است؛ ما در تمامی زمینه‌ها از آهن، فولاد و سیمان گرفته تا شیرآلات و کاشی صادرکننده هستیم. هرچند در شرایط جنگی فعلی خساراتی به حوزه‌های پتروشیمی، فولاد و سیمان وارد شده اما این آسیب‌ها در حدی نیست که نتوانیم در کوتاه‌مدت آن‌ها را ترمیم کرده و در بازار تعادل ایجاد کنیم. از همه این‌ها مهم‌تر رکن سوم یعنی نیروی انسانی است؛ امروزه در هر خانواده‌ای که بنگرید، یک آرشیتکت، معمار یا مهندس عمران بیکار حضور دارد. بنابراین ما هر سه رکن تولید مسکن در کشور را که می‌تواند مبنای واقعی اقتصاد مقاومتی و به دور از شعار باشد، در اختیار داریم.

پس چه عاملی باعث عقب‌افتادگی ما در حوزه مسکن شده است؟ وقتی با جوانی صحبت می‌کنید که چرا در ۴۰ سالگی ازدواج نکرده، می‌گوید هزینه‌های روزمره را به سختی جور می‌کنم اما با مشکل مسکن چه کنم؟ به نظرم ما حداقل در این حوزه دچار بحران مدیریت هستیم. اگر در مدیریت بازار تولید و به طور کلی مدیریت کلان مسکن از بنیاد مسکن و وزارت راه و شهرسازی گرفته تا کمیسیون عمران مجلس، بانک‌ها و سایر نهادها با عزم و نگاهی ملی عمل کنیم و رویکردهایمان را اصلاح نماییم، قطعا با وجود زمین، نیروی انسانی و مصالح ساختمانی، کشور نباید در حوزه مسکن دچار مشکل باشد.

انجماد زمین؛ گلوگاه اصلی تولید مسکن

در مورد بخش اول سوال که مربوط به مسکن ۲۵ متری بود، باید بگویم با وجود تمامی این تفاسیر باید تولید را از جایی شروع کنیم اما نباید در آنجا متوقف شویم. نباید فرهنگ جامعه را تغییر دهیم، بلکه باید از این واحدها صرفا به عنوان یک مرحله گذار استفاده کنیم. این خانه‌ها می‌تواند برای بسیاری از جوانان مجرد یا افرادی که متاسفانه با معضل اجتماعی طلاق مواجه شدند، پاسخگو باشد. همچنین جوانانی که در آغاز زندگی هستند، می‌توانند گام‌به‌گام از مسکن ۲۵ متری به سمت ۵۰ متری، مسکن استیجاری و سپس مسکن‌های دائمی حرکت کنند. نام این طرح‌ها اهمیتی ندارد؛ خواه مسکن مهر باشد، خواه مسکن ملی یا حتی مسکن اسفند؛ اصل موضوع تولید مسکن برای کشور است تا جوانان و متقاضیان وارد این خانه‌ها شوند. هم‌زمان باید بخش خصوصی را در حوزه ارائه زمین تقویت کرد و جلوی گلوگاه اصلی تولید مسکن، یعنی فریز زمین را گرفت. وزارت راه و شهرسازی باید زمین را در کشور از حالت انجماد خارج کند.

ما از دولت آقای پزشکیان انتظار داریم که با وجود وضعیت جدی فعلی برای این موضوع یک ستاد ویژه تشکیل دهد. زمین که رکن اساسی خانه‌دار شدن است، سالیان سال است که فریز شده؛ حالا یا به دلیل منافع انبوه‌سازان سوداگر یا هر دلیل دیگری این وضعیت ایراد دارد و باید اصلاح شود. البته نباید زمین را بدون برنامه آزاد کرد، بلکه این کار باید با آمایش سرزمین و بررسی دقیق صورت گیرد. نباید شهری مثل تهران بسازیم که در یک کوچه ۶ متری، جواز ساخت ۳۰ برج ۲۰ طبقه صادر شده و اکنون در تابستان با بحران آب مواجهیم؛ چرا که ظرفیت سدهای تهران با میزان جمعیت آن متناسب نیست.

آقایانی که از دهه ۶۰ و ۷۰ تاکنون شهردار بودند، چرا در کوچه‌های ۶ و ۸ متری مجوز برج‌های ۱۰، ۲۰ و ۳۰ طبقه دادند؟ این کار تنها برای سودجویی، کسب درآمد و اداره شهر بوده است. رشد جمعیت شهر باید با منابع موجود متناسب باشد تا بعدها مجبور به مطرح کردن بحث مهاجرت معکوس یا مواجهه با بحران‌های فاحش شهری نشویم.

اقتصاد معاصر: خبرها حاکی از این را دارند  که هزینه تمام‌شده تولید مسکن حدود ۶۰ میلیون تومان است. آیا این عدد انگیزه کافی برای انبوه‌سازان جهت جبران کمبود عرضه را ایجاد می‌کند؟

عقبایی: اینکه گفته می‌شود قیمت متوسط ساخت مسکن در کشور ۶۰ میلیون تومان است؛ هرچند اعداد کمتری هم شنیده بودم، اما این عدد را ملاک قرار نمی‌دهم. با فرض اینکه هزینه ساخت را هر عددی در نظر بگیریم، ما در هر صورت محکوم به ساخت‌وساز هستیم. حتی اگر قیمت مسکن به متری یک میلیارد تومان هم برسد، نباید تولید متوقف شود. اما نکته مهم توسعه کیفی و ساخت سازه‌های پایدار است. در ایران سازه‌های ۲۰ تا ۳۰ ساله را تخریب و نوسازی می‌کنند، در حالی که در کشورهای پیشرفته سازه‌های ۸۰ تا ۱۰۰ ساله را به عنوان سازه پایدار حفظ می‌کنند. امیدواریم در شوراهای شهر آینده به جای نگاه درآمدزایی از تراکم، به مسائل زیست‌محیطی و نسل‌های آینده توجه بیشتری شود.

اقتصاد معاصر: وضعیت بازار اجاره‌بها را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

دکتر عقبایی: حال اجاره‌بها اصلا خوب نیست. مستاجران همواره مظلوم واقع می‌شوند، هرچند نمی‌توان گفت همه موجران ظالم هستند؛ زیرا بسیاری از آن‌ها از همین راه امرار معاش می‌کنند. موجر افزایش قیمت‌ها را در بخش‌های دیگر  أقلام مصرفی خود می‌بیند و می‌خواهد آن را با افزایش اجاره جبران کند اما درآمد مستاجر کارگر یا کارمند تناسبی با این گرانی‌ها ندارد.

بر اساس تورم ۳۱ درصدی مسکن، رشد متعارف اجاره‌بها باید بین ۲۵ تا ۳۰ درصد باشد. درمان اصلی این معضل، تولید مسکن استیجاری توسط حاکمیت و ارائه تسهیلات بدون سود یا کم‌سود به مستاجران برای عبور از بحران است. انصاف موجران نیز در این شرایط بسیار تعیین‌کننده است.

میانگین قیمت ملک در تهران، ۱۲۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان

اقتصاد معاصر: آیا آمار دقیقی از میانگین قیمت مناطق مختلف تهران دارید؟

عقبایی: متاسفانه با تغییر سامانه‌ها از کد رهگیری به کاتب و خودنویس، آن بانک اطلاعاتی جامع که آمار دقیق معاملات تحقق‌یافته را لحظه‌ای رصد می‌کرد دیگر در دسترس نیست. خواهش من از بانک مرکزی و مرکز آمار این است که شاخص تورم مسکن را ماهانه یا فصلی اعلام کنند. طبق بررسی‌های میدانی قیمت‌ها در تهران از متری ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان در مناطق جنوبی آغاز شده و تا ۵۰۰-۶۰۰ میلیون تومان در مناطق لوکس معامله می‌شود. میانگین متوسط قیمت آپارتمان در تهران را می‌توان بین ۱۲۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان تخمین زد.

اقتصاد معاصر: آیا در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را توصیه می‌کنید؟

عقبایی: بیش از ۱۰ سال است که ۷۰ تا ۸۰ درصد معاملات در شهرهای بزرگ جنبه سرمایه‌ای دارد و نه مصرفی. نقدشوندگی مسکن شاید زمان‌بر باشد اما ضریب امنیت آن نسبت به طلا و ارز بسیار بالاتر است. ضرب‌المثلی در بازار مسکن هست که می‌گوید تو مسکن را یک سال نگه دار، او تو را پنج سال نگه می‌دارد؛ تو آن را بیست سال نگه دار، او نسل‌های بعد از تو را نگه می‌دارد. اگرچه ایده آل ما این است که مسکن نیز به یک کالای مصرفی تبدیل شود اما در واقعیت فعلی همچنان یک حوزه پایدار برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.

شیب افزایشی قیمت‌ها تا پایان تابستان

اقتصاد معاصر: پیش‌بینی شما از آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن چیست؟

عقبایی: امسال بازار مسکن شاهد تغییرات غیرقابل پیش‌بینی خواهد بود. تا پایان تابستان، شیب قیمت‌ها را به‌ ویژه در واحدهای کوچک‌متراژ افزایشی می‌بینم. با این حال میزان معاملات هنوز به سطحی نرسیده که بگوییم از رکود خارج شدیم؛ در نتیجه پیش‌بینی می‌شود بازار در نیمه اول سال ۱۴۰۵ همچنان در وضعیت رکود تورمی باقی بماند. اگر صلح پایدار ایجاد شود افزایش معاملات چشمگیر خواهد بود و در صورت تداوم فضای فعلی باز هم رشد قیمت در واحدهای کوچک ادامه خواهد یافت.