معامله مسکن در انجماد فزاینده؛ تسهیلات سنتی جوابگوی مبلغ ودیعه هم نیست
به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ آخرین پایش‌های رسمی از شاخص قیمت مصرف‌کننده (خرداد) نشان می‌دهد که تورم نقطه به نقطه بخش مسکن و اجاره‌بها در محدوده ۳۱ تا ۳۲ درصد است. هرچند این رقم کمترین میزان شتاب رشد چهار سال اخیر را نشان می‌دهد و مسکن نسبت به تورم عمومی کل کشور که در کانال ۸۳ تا ۸۸ درصد نوسان می‌کند، عقب‌ماندگی آشکاری دارد اما این آرامش آماری به معنای ارزانی نیست.
با توجه به آمارهای بانک مرکزی از رشد اقتصادی، ثبت نرخ رشد سالانه منفی ۱۵.۸ درصدی در بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴، نشان‌دهنده انقباض در لایه تولید مسکن است. در واقع افزایش هزینه‌های ساخت در تلاقی با کاهش قدرت خرید متقاضیان، صرفه اقتصادی پروژه‌ها را تحت تاثیر قرار داده و منجر به ایجاد وقفه در چرخه ساخت‌وساز شده است؛ پدیده‌ای که با تشدید کمبود عرضه در میان‌مدت، می‌تواند به عنوان محرکی برای تغییرات قیمتی آتی در بازار مسکن و اجاره‌بها عمل کند.
در بخش عرضه، انجماد سنگینی بر ساخت‌وساز حاکم است. جهش هزینه‌های ساخت به متری ۳۵ تا ۵۰ میلیون تومان در شهرها و تا ۶۰ میلیون تومان در پایتخت، باعث شده سازندگان تمایل کمتری به شروع پروژه‌های جدید داشته باشند و کف قیمت نوسازها در سطوح بالایی قفل شود. در سوی دیگر، لایه تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید و ناکارآمدی تسهیلات سنتی خرید، عملا از بازار خرید و فروش حذف شده است. این تلاقی سبب شده تا بازار خرید در رکودی فرسایشی فرو برود و فشار اصلی تقاضا به کانال‌های اجاره منتقل شود.
کالبدشکافی لایه‌های قیمتی مسکن پایتخت
بررسی آگهی‌های فعال و فایل‌های بنگاه‌های املاک شهر تهران حاکی از سه‌قطبی شدن بازار بر اساس بودجه متقاضیان است. در لایه اول که بازار ارزان و مصرفی را شامل می‌شود، فایل‌های خرید در محدوده ۴ تا ۸ میلیارد تومان و رهن‌های ۲۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومانی تعریف میشوند. این لایه که بیشتر در مناطق جنوبی تهران و شهرهای اقماری نظیر پرند و پردیس متمرکز است، بالاترین سرعت گردش معاملات اجاره را به دلیل سرریز شدن تقاضای پایتخت دارد.
در لایه دوم و بازار متوسط، بودجه‌های خرید بین ۸ تا ۱۵ میلیارد تومان و رهن‌ها بین ۵۰۰ میلیون تا ۱.۵ میلیارد تومان قرار دارند که بخش عمده مناطق مرکزی، غربی و شرقی تهران را پوشش می‌دهد.
در نهایت لایه سوم یا بازار گران و لوکس با قیمت‌های ۱۵ تا بالای ۵۰ میلیارد تومان و رهن‌های فراتر از ۱.۵ میلیارد تومان در مناطق شمالی پایتخت قرار دارد؛ بخشی که با بالاترین میزان رسوب فایل و نبود مشتری مواجه است.
راستی‌آزمایی اهرم‌های حمایتی و طرح‌های دولتی مسکن
در پاسخ به رکود موجود، دولت و بانک مرکزی مصوبات مالی و حمایتی جدیدی را برای تابستان ۱۴۰۵ ابلاغ کردند که بازار در حال سنجش میزان اثرگذاری آن‌هاست. بخش نخست این سیاست‌ها، افزایش سقف وام کمک ودیعه مسکن مستاجران است که در کلان‌شهر تهران به ۳۶۵ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها به ۲۸۰ میلیون تومان و در سایر شهرها به ۱۸۵ میلیون تومان رسیده است. اگرچه این وام با نرخ سود ۲۳ درصد و بازپرداخت ۵ ساله تا حدودی چاله نقدینگی مستاجران را پر می‌کند اما اقساط ماهانه حدود ۱۰.۳ میلیون تومانی آن در تهران خود به بار مالی جدیدی برای خانواده‌های کم‌درآمد تبدیل شده است. از سوی دیگر صف‌های طولانی متقاضیان و سخت‌گیری بانک‌ها در پذیرش ضامن، سرعت هدایت این منابع به بازار را کُند کرده است.
بخش دوم و موازی این طرح‌ها تسهیلات قرض‌الحسنه ۱۰ ساله مسکن ودیعه، خرید یا ساخت در قالب قانون جوانی جمعیت و حمایت از ازدواج است. طبق ابلاغیه خردادماه سقف این وام‌ها برای خانواده‌های دارای دو فرزند ۴۰۰ میلیون تومان، خانواده‌های تک‌فرزند ۳۳۰ میلیون تومان و برای زوج‌های جوان فاقد فرزند ۲۱۰ میلیون تومان تعیین شده است.
از آنجا که این تسهیلات ماهیت قرض‌الحسنه دارند، تقاضای بسیار بالایی برای دریافت آن‌ها شکل گرفته است. با این حال کارشناسان معتقدند اثرگذاری واقعی این طرح‌ها بر تعادل بازار مسکن، منوط به افزایش سرعت پرداخت بانک‌ها در سه ماهه تابستان است، چرا که هرگونه تاخیر در پرداخت، کارایی این مبالغ را در برابر چانه‌زنی‌های تمدید قرارداد از بین می‌برد.
آیا وام ودیعه کافی است؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد وام ودیعه بیشتر نقش ضربه‌گیر کوتاه‌مدت را دارد تا راه‌حل ساختاری، چون در بازارهایی که اجاره‌ها با تورم عمومی و حتی بیشتر از آن رشد می‌کنند، اثر وام خیلی زود توسط افزایش مجدد اجاره خنثی می‌شود؛ در حالی که کارکرد اصلی این وام زمانی ملموس می‌شود که مستاجر به دنبال تامین ودیعه اولیه یا تمدید قرارداد باشد، نه کاهش دائمی اجاره ماهانه. در عمل اگر اجاره‌ها در یک فصل به سرعت بالا بروند، رقم وام فقط بخشی از شکاف ودیعه را پر می‌کند و برای خانوارهای کم‌درآمد همچنان ناترازی باقی می‌ماند. به همین دلیل اثر آن بیشتر در کوتاه‌مدت و برای واحدهای با اجاره متوسط دیده می‌شود.
این وام می‌تواند فشار اجاره را در سطح خانوار و برای مدت محدود تا حدی تخفیف دهد اما توان مهار موج اجاره‌بها را ندارد. تا وقتی رشد اجاره از مسیر تورم و کمبود عرضه جدا نشود، این وام بیشتر نقش مسکن موقتی را خواهد داشت. برای اثرگذاری پایدار باید همزمان عرضه اجاره‌ای افزایش یابد، پرداخت تسهیلات سرعت بگیرد و سازوکارهای حمایتی هدفمندتر شوند.
دورنمای بازار در ماه‌های پیش رو
تحلیلگران این حوزه پیش‌بینی می‌کنند که تا پایان فصل جابه‌جایی در شهریورماه بازار خرید و فروش به دلیل نوسانات محدود بازارهای موازی (در صورت تداوم توافق) همچنان در وضعیت انجماد و تغییرات قیمت همگام با تورم حرکتی آرام داشته باشد. اما بازار اجاره‌بها همچنان پرفشارترین روزهای خود را سپری خواهد کرد. بخش عمده‌ای از توازن این بازار در ماه‌های آینده بستگی به این دارد که بانک‌ها چه میزان از سهمیه تسهیلات ودیعه و فرزندآوری را پیش از پایان شهریور به دست متقاضیان برسانند تا از جابه‌جایی‌های اجباری بیشتر به حاشیه شهرها جلوگیری شود.
با این حال این آرامش نسبی در بخش خرید و فروش لزوما به معنای تعادل در بازار مسکن نیست. واقعیت آن است که طی سال‌های اخیر، به ویژه در مقاطعی که سایر بازارهای دارایی با جهش قیمتی مواجه بودند، قیمت مسکن نسبت به شاخص کل تورم دچار عقب‌ماندگی شده است. این شکاف به ویژه در صورت افزایش مجدد انتظارات تورمی می‌تواند به عنوان یک نیروی بالقوه برای جهش‌های قیمتی آتی در بازار مسکن عمل کند.
در مقابل بازار اجاره‌بها همچنان تحت فشار قرار دارد. رشد مستمر سطح عمومی قیمت‌ها، کاهش توان خرید مسکن و انباشت تقاضای مصرفی، موجب انتقال بخش قابل توجهی از تقاضا به بازار اجاره شده و توازن این بازار را به شدت بر هم زده است. در چنین شرایطی نرخ‌های اجاره نه فقط از تورم عمومی تبعیت می‌کنند، بلکه در بسیاری از مناطق شهری از آن پیشی گرفته است.
