مردم منتفع مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن

اقتصاد معاصر؛ مسکن مهم‌ترین و اساسی‌ترین نیاز خانواده است که مطابق بروزترین اطلاعات مرکز امار ایران در شهر‌های ایران به طور متوسط ۵۴ درصد از سبد هزینه یک خانواده را به خود اختصاص می‌دهد. به معنای دیگر اگر یک خانواده در یک ماه ۱۰ میلیون تومان هزینه داشته باشد، ۵.۴ میلیون تومان از این هزینه صرف هزینه مسکن می‌شود.

سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانواده زمینه افزایش اثر تورمی این بخش بر معیشت مردم شده است. به معنای دیگر توریم ۱۰ درصدی در بخش اجاره روی کل سبد هزینه خانواده اثر ۵.۴ درصدی می‌گذارد، اما برای مثال تورم ۲۰۰ درصدی برنج که ۰.۶ درصد از سبد هزینه خانواده‌های شهری ایران را در بر می‌گیرد روی تورم کل ۱.۲ درصد اثر خواهد گذاشت.

مطابق روند کلی آمار تورم در کشور به طور کلی همواره تورم ۱۱ قلم کالای اساسی از تورم کل کشور کمتر بوده است، زیرا تورم و اثر بالای بخش مسکن سبب می‌شود تا اثر تورم بر زندگی مردم بیشتر شود.

با توجه به اهمیت مسکن در معیشت خانواده به طور کلی دولت‌های پس از انقلاب اسلامی جهت‌گیری متفاوتی در این زمینه داشته‌اند.

مسکن حق مردم نزد حاکمیت است
پیش از ورود به جهت‌‎گیری‌ها باید عنوان کرد که سه اصل ۳، ۳۱ و ۴۳  قانون اساسی کشور، تامین سرپناه متناسب با نیاز را به عنوان حق مردم نزد حاکمیت عنوان کرده‌اند. همچنین اثر اقدامات در بخش مسکن به واسطه طولانی بودن دوره پیاده‌سازی سیاست‌ها معمولا با یک  تاخیر ۲ تا ۳ ساله در بازار‌ها بروز می‌کند و اثر هر سیاست را نه در لحظه بلکه با در نظر گرفتن این دوره زمانی باید بررسی کرد.

به طور کل دولت‌های بعد از انقلاب بنابر سلیقه‌های مختلف ۲ رویکرد کلی در بازار مسکن اتخاذ کرده‌اند، یک سیاست عدم مسئولیت‌پذیری در بازار بوده و شرایط مسکن را به تابعی از شرایط اقتصاد کلان کشور نسبت داده، اما یک سیاست دیگر مسئولیت‌پذیری در بازار مسکن و ضرورت مداخله دولت را مبنا قرار داده است.

مجموع اقدامات دولت سیزدهم برای ساخت مسکن
طی سه سال گذشته و همزمان با سرکار آمدن دولت سیزدهم، رویکرد مسئولیت‌پذیری در بازار مسکن در دستور کار قرار گرفت و بنا شد تا با دو اقدام سخت‌افزاری و نرم‌افزاری با محوریت ساخت مسکن، توسعه شهر‌ها از طریق بازکردن کمربند شهری، ورود مستقیم دولت به بازار اجاره و ساماندهی ذی‌نفعان بازار مسکن از جمله مشاوران املاک در دستور کار قرار گیرد.

مطابق آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی، هم‌اکنون ۲.۶ میلیون مسکن در حال ساخت است که از این تعداد ۶۰۰ هزار و مسکن به مردم تحویل شده است. از طرفی با اجرای بخش عمده‌ای از ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم موسوم به قانون مالیات بر خانه‌های خالی ۱۸۰ هزار مسکن خالی روانه بازار شد.

از طرفی ۱۰۰ هزار هکتار به اراضی شهری کشور از طریق گذارندن مصوبات شورای عالی معماری و شهرسازی اضافه شد. در بخش اجاره پس از قانون مجلس شورای اسلامی، سقف اجاره‌بها به عنوان یک قانون دائمی ابلاغ شد و ضمانت اجرایی آن به عملکرد استانداران وابسته شد. همچنین با راه‌اندازی سامانه خودنویس به صورت اولین سامانه نفر به نفر قراردادی ایران امکان انعقاد قرارداد اجاره و مبایعه‌نامه بدون نیاز به مشاوران املاک و با هزینه رایگان در دسترس مردم قرار گرفت.

تورم نقطه به نقطه مسکن یک پنجم شد
مجموع این اقدامات سبب شد تا پس از یک دوره ۶ ساله که شاهد جهش ۸۵۲ درصدی قیمت مسکن بودیم، برای اولین بار پس از دهه نود نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن از ۵۷ درصد در سال ۱۴۰۰ به ۹.۶ درصد در سال ۱۴۰۳ کاهش پیدا کند.

از طرفی رشد بخش ساختمان از شرایط منفی به بیش از ۷ درصد در سال ۱۴۰۳ رسید.

به معنای دیگر ساخت مسکن از طریق کاهش تقاضای اجاره مسکن و همچنین تاثیر بر شرایط اقتصاد کلان کشور از جمله افزایش درآمد سرانه سبب شد تا نرخ رشد تورم کاهش پیدا کند.

البته یک ترمز مهم در مسیر فعالیت سیاست‌های دولت سیزدهم همواره به کند شدن فعالیت‌ها و در پی آن تاخیر در اثرگذاری هویدا بود. نظام بانکی به گفته وزیر راه و شهرسازی پای کار نهضت ملی مسکن نیامد و تنها به کمتر از ۲۶ درصد از تعدات خود در پرداخت وام مسکن مطابق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن عمل کرد.

نظام بانکی، ترمز نهضت ملی مسکن
مطابق قانون، بانک‌هایی که سهم خود در پرداخت وام ساخت مسکن را انجام ندهند، جریمه مالیاتی می‌شوند، اما رئیس صندوق ملی مسکن به تازگی گفت که با وجود صدور برگه جریمه مالیاتی، «هیچ بانکی این جریمه را پرداخت نکرده است».

طبق آخرین آمار تا خرداد امسال، یک بانک خصوصی ۹۹ درصد از تسهیلات خود را به شرکت‌ها، مدیران و کارمندانش پرداخت کرده است.

از سال ۱۴۰۰ تاکنون نظام بانکی ۱۰۶۳ هزار میلیارد تومان از سهم ساخت مسکن را پرداخت نکرده است. با این رقم زمینه صاحب‌خانه شدن ۴.۳ میلیون مستاجر در کشور فراهم می‌شد. به عبارت دیگر از هر ۵ خانواده مستاجر یک خانواده در طول سه سال گذشته صاحب‌خانه شده بود.

استفاده از منابع مالی بانکی برای تامین مالی طرح‌های حاکمیتی از جمله پروژه‌های پیشران اقتصادی همواره یکی از چالش‌های کارشناسان و مدیران بانکی بوده است.

مجید قاسمی فعال حوزه بانکداری، تسهیلات تکلیفی را تخصیص غیر بهینه منابع بانکی دانسته و معتقد است که تسهلات تکلیفی پول‌پاشی است و دولت‌ها این پول‌پاشی را در بودجه گنجاندند، اما هیچ‌گاه نتیجه نگرفتند.

در مقابل معاون وزیر راه و شهرسازی هادی عباسی می‌گوید که بانک خصوصی یک اختیار حاکمیتی یعنی خلق پول را در اختیار دارد، اما هیچ مسئولیت حاکمیتی را نمی‌پذیرد. بانک‌ها باید متناسب با اختیارات خود مسئولیت بپذیرند.

مرور تجارب کشور‌های دیگر در مسئله تسهلات بانک‌ها به پروژه پیشران نشان می‌دهد که دولت کشور‌های توسعه یافته بخش مهمی از تامین مالی طرح‌های خود را به عهده بانک‌ها گذاشته‌اند. برای مثال در آلمان ۵۳ درصد از وام‌های پرداختی شبکه بانکی به ساخت مسکن پرداخت می‌شود.

با توجه به مجموع نکات بیان شده، به نظر می‌‍رسد بازار مسکن به دلیل امکان بالای شکست بازار نیاز ویژ‌های به مداخله دولت‌ها دارد، اما این مداخله با هماهنگی کلیه ارکان دولت اعم از وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و کلیه نظام بانکی باید در دستور کار قرار گیرد. مسئولیت راهبری این تیم کامل نیز باید توسط شخص رئیس‌جمهور و در قالب شورای عالی مسکن در جریان باشد.